小產(chǎn)權房抵押權效力問題
1、小產(chǎn)權房未辦理抵押登記時不被法院支持
案例索引（1）：江西省新余市渝水區(qū)人民法院民事判決書（2014）渝民初字第02388號
案情簡介：2012年7月23日，原告與第一被告簽訂《借款合同》一份，合同約定：第一被告向原告借款人民幣70萬元，第二、三、四被告還分別與原告簽訂承諾書、承諾四位被告用各自所有的集體土地使用權證住房進行抵押擔保（注這些抵押擔保沒有依法進行登記）。2012年7月24日原告向第一被告發(fā)放貸款70萬元�，F(xiàn)該筆借款期限己屆滿，但第一被告只歸還了部分借款，還有513500元未履行還款義務，經(jīng)多次催促未果，原告起訴至法院，請求第一被告還款，及原告對第二、三、四被告的房屋享有抵押權優(yōu)先受償權。
裁判要旨：根據(jù)《中華人民共和國擔保法》第四十一條規(guī)定：當事人以本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。由于四被告這些抵押擔保沒有依法辦理抵押登記，原告與四位被告的抵押合同尚未生效，對善意第三人不產(chǎn)生約束力，原告主張對抵押物優(yōu)先受償權與法律規(guī)定不符，本院不予支持。
案例索引（2）：江西省鷹潭市月湖區(qū)人民法院民事判決書（2014）月民一初字第960號
案情簡介：被告童XX與被告朱XX系夫妻關系。2013年8月，被告童XX向原告借款人民幣60萬元。2013年8月22日，原告將借款轉入被告童XX的銀行賬戶。2014年9月3日，原告與被告童XX簽訂了一份《抵押合同》，約定被告童XX將位于貴溪市XX鎮(zhèn)XX村委會XX村小組的四層半鋼筋結構房屋（贛志村建字《村鎮(zhèn)房屋建設許可證》，2007年9月14日）作為向原告等的抵押。該房屋原、被告童XX未辦理抵押登記。因被告童XX自2014年8月22日起未支付原告利息，故原告訴至本院，請求對該房屋享有抵押權優(yōu)先受償權。
裁判要旨：原告要求優(yōu)先受償《抵押合同》中約定的房屋，因法律規(guī)定建筑物抵押應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立，本案中原告與被告童XX簽訂了《抵押合同》，但未辦理抵押登記，抵押權未設立，故對該訴請本院不予支持。
離婚時對小產(chǎn)權房處理問題
1、對自建或購買本集體的小產(chǎn)權房法院會做出使用權裁定
案件索引：江西省全南縣人民法院民事判決書（2014）全民一初字第91號
案情簡介：原告鐘某與被告郭某于2007年經(jīng)人介紹相識，2008年1月28日在全南縣民政局登記結婚�；楹笤嬖趶V東務工，被告在全南務工，夫妻感情一般，2009年1月4日生育一個男孩鐘某某。之后，原、被告常因家庭瑣事發(fā)生矛盾，原告向法院起訴離婚。另，2006年，原告在全南縣城車站西路水口圍原告哥哥家二樓上面加建了一層套房，沒有辦理房產(chǎn)證，2008年裝修好。
裁判要旨：位于全南縣城老車站水口圍的自建套房，因系在原告哥哥的房屋上加建，且未取得相關的合法審批手續(xù)，難于認定為合法的財產(chǎn)，故在相關部門對房屋未有處理結論之前，該房應歸原告居住使用，但該房系婚后由雙方共同出資裝修，現(xiàn)被告仍居住在該房，離婚后被告將沒有住處，故離婚時原告應給被告相應的經(jīng)濟幫助。
相關案例：江西省南昌市西湖區(qū)人民法院民事判決書（2014）西少民初字第95號。
2、對購買非本集體的小產(chǎn)權房法院通常不做處理或尊重夫妻協(xié)定
案件索引（1）：江西省贛縣人民法院民事判決書（2014）贛民一初字第531號
案情簡介：原告肖XX與被告池XX雙方于1997年8月確立戀愛關系。雙方于1998年8月10日在贛縣XX鄉(xiāng)人民政府登記結婚。2011年10月開始至今，被告池XX與原告肖XX因感情不和一直分居。2010年9月原、被告在章貢區(qū)X鎮(zhèn)X村XX組XX坑購小產(chǎn)權房一套，原告以感情破裂為由訴至本院要求離婚并要求對該小產(chǎn)權房進行分割。
裁判要旨：對于雙方爭議的小產(chǎn)權房分割問題，因雙方均未提供該房屋產(chǎn)權證明，本院認為證據(jù)不足，不予支持。原、被告可以待證據(jù)充分后再另案處理。
案件索引（2）：南昌市西湖區(qū)人民法院民事判決書（2014）西少民初字第95號
案情簡介：原、被告于1997年7月經(jīng)人介紹相識，1997年8月6日登記結婚，2007年，雙方購買了南昌市青山湖區(qū)住房一套及南昌市昌東工業(yè)區(qū)住房一套（屬小產(chǎn)權房）。由于原、被告雙方性格差異，雙方在生活瑣事上經(jīng)常發(fā)生爭吵，兩人長期分居，故原告以夫妻感情完全破裂訴諸法院，要求與被告離婚并要求對該小產(chǎn)權房進行分割。在法庭審理過程中，雙方對所涉及的房產(chǎn)達成價格協(xié)議：坐落于南昌昌東工業(yè)區(qū)房產(chǎn)作價28萬元。
裁判要旨：坐落于南昌昌東工業(yè)區(qū)房產(chǎn)系小產(chǎn)權房，本庭不宜對所有權進行分割，僅明確使用權為宜。判決坐落于南昌昌東工業(yè)區(qū)房產(chǎn)由原告鄒某居住。
3、離婚時未取得小產(chǎn)權房權證的法院通常不做處理
案件索引：山東省濟南市中級人民法院民事判決書（2015）濟少民終字第83號
案情簡介：原、被告于1999年經(jīng)人介紹相識，于1999年11月4日登記結婚，婚后生育一女展某甲，2015年，原告以雙方婚前缺乏了解及溝通，婚后夫妻之間缺少關心照顧，導致夫妻感情變淡，為由向法院提起離婚訴訟，并要求對夫妻共同財產(chǎn)座落于濟南市天橋區(qū)房屋一套進行分割。庭審中被告稱其不清楚該房屋是否辦理了產(chǎn)權登記，但產(chǎn)權沒有辦理到其名下。原告認可上述房屋系雙方婚后購買，但認為該房屋系小產(chǎn)權房，未辦理房屋產(chǎn)權登記。
裁判要旨：對濟南市天橋區(qū)房屋的處理，被告未證明該房屋辦理了產(chǎn)權登記，原告認為該房屋系小產(chǎn)權房，未辦理房屋產(chǎn)權登記，原、被告均要求居住使用該房屋。根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第二十一條規(guī)定："離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。當事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。"本案中，上述房屋未辦理產(chǎn)權登記，未取得完全所有權，所以根據(jù)上述規(guī)定，在本案中對該房屋的所有權歸屬，不予處理。鑒于該房屋現(xiàn)由被告占有使用，且孩子隨被告一起共同生活，在該房屋辦理產(chǎn)權登記之前，由被告居住使用該房屋為宜。待該房屋辦理產(chǎn)權登記取得完全所有權后，雙方如有爭議，可以另行主張權利。
（來源：北京市第三中級人民法院）
