購買小產(chǎn)權(quán)房約定違約責(zé)任有用嗎？
一、案情簡介
某甲（賣方）與某乙（買方）簽署了一份小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同，并且約定一方毀約將按房屋總價(jià)的20%承擔(dān)違約責(zé)任，之后，某甲反悔不賣，問：某乙能否按合同條款追究某甲的違約責(zé)任？
二、律師評論
本律師認(rèn)為：
1、買賣小產(chǎn)權(quán)房目前在我國是不受法律保護(hù)的，買賣合同也是無效的。
2、合同無效的法律后果是，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
3、簽署小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，一般情況下，視為雙方都有過錯(cuò)，因此，一般若簽署合同時(shí)間不長，一方毀約的，各自的損失各自承擔(dān)�；ハ嗪茈y追究對方的責(zé)任，當(dāng)然，若賣方收取了買方的購房款的，還是應(yīng)當(dāng)返還的。簽署合同時(shí)間較長（比如多年前簽的合同，房產(chǎn)已交付買方居住多年的），此種情況下法院判定賠償責(zé)任則十分謹(jǐn)慎，會考慮多種因素，有的法院會支持部分“升值”賠償，有的則不支持。
4、有人認(rèn)為合同法第五十七條規(guī)定了“合同無效、被撤銷或者終止的，不影響合同中獨(dú)立存在的有關(guān)解決爭議方法的條款的效力。”，故誤以為違約責(zé)任條款是獨(dú)立存在的條款，應(yīng)當(dāng)適用。但提醒注意：合同法第十二條列出的條款中明確把“違約責(zé)任”和“解決爭議的方法”分別列出，由此可知，合同法第五十七條表達(dá)的意思一般是指約定的管轄條款是有效的（如約定是向法院起訴還是向仲裁委申請仲裁）。
5、還有人認(rèn)為合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。但本律師認(rèn)為，這里顯然指的并非是“違約責(zé)任條款”。
6、購買小產(chǎn)權(quán)房可能還會遇到夫妻一方未經(jīng)另一方同意悄悄“出售”，因此，易起糾紛風(fēng)險(xiǎn)大，建議謹(jǐn)慎投資小產(chǎn)權(quán)房。
相關(guān)法條
《合同法》
第十二條 合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：
（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；
（二）標(biāo)的；
（三）數(shù)量；
（四）質(zhì)量；
（五）價(jià)款或者報(bào)酬；
（六）履行期限、地點(diǎn)和方式；
（七）違約責(zé)任；
（八）解決爭議的方法。
當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。
第五十六條 無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十七條 合同無效、被撤銷或者終止的，不影響合同中獨(dú)立存在的有關(guān)解決爭議方法的條款的效力。
第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
（來源：劉燕娟）
