限價(jià)商品房搖號(hào)后過戶前申請(qǐng)人去世的繼承人無權(quán)取得房屋
在限價(jià)商品房屋預(yù)售合同的履行過程中，買受人應(yīng)當(dāng)在合同履行的全過程具有履行合同的特定資格，買受人去世的，繼承人只有具備保障房購(gòu)買資格的才有權(quán)要求繼續(xù)履行合同，否則預(yù)售合同效力應(yīng)當(dāng)終止，繼承人只能繼承合同終止后出賣人返還的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。
【基本案情】
原告（上訴人）: 皮某
被告（被上訴人）: 北京某股份有限公司
皮某訴稱: 2008年11月1日，我母親張某與某公司簽訂商品房預(yù)售合同，購(gòu)買某公司開發(fā)建設(shè)的北辰常營(yíng)名苑A03-1住宅樓2單元1001號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱訴爭(zhēng)房屋），交付合同價(jià)款496 076元，并約定交房時(shí)間為2010年9月30日，交付使用后雙方共同向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。2009年12月15日，張某去世。2010年9月18日，訴爭(zhēng)房屋竣工，具備交房條件。2011年12月29日，張某的繼承人在北京長(zhǎng)安公證處辦理繼承權(quán)公證，確認(rèn)張某與某公司簽署的合同項(xiàng)下權(quán)益由我一人繼承，我持公證書要求某公司交房過戶，某公司拒絕，以致成訟。我的訴訟請(qǐng)求是：第一，某公司向我交付訴爭(zhēng)房屋；第二，某公司協(xié)助我向朝陽(yáng)區(qū)房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理將訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記在我名下。
某公司辯稱：張某購(gòu)買的是保障房，屬于政策性用房，與普通商品房有區(qū)別，按照規(guī)定只能向具有政府認(rèn)可資質(zhì)的人出售，皮某沒有相關(guān)資質(zhì)，我公司不同意向皮某交付房屋。按照北京市相關(guān)文件規(guī)定，購(gòu)房人在辦理房產(chǎn)證之前死亡的，沒有其他共同申請(qǐng)成員的，終止購(gòu)房合同。本案中，除非皮某能夠提供證據(jù)證明其系張某的共同申請(qǐng)成員，我公司才可以配合其辦理相關(guān)手續(xù)。故不同意皮某的訴訟請(qǐng)求。
北京市朝陽(yáng)區(qū)法院法院經(jīng)審理查明：皮某系張某之子。2008年11月1日，某公司作為出賣人，張某作為買受人，簽署合同編號(hào)為Y693327的《商品房預(yù)售合同（限價(jià)商品住房）》，約定：張某購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋，預(yù)測(cè)建筑面積為85.99平方米，合同總價(jià)款為496 076元，某公司應(yīng)于2010年9月30日前交付房屋，于2011年9月30日前取得訴爭(zhēng)房屋所在樓棟的權(quán)屬證明。訴爭(zhēng)房屋交付使用后，雙方共同向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。同日，張某交納合同約定的購(gòu)房款。經(jīng)詢，張某購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋系其一人申請(qǐng)。
另查，2009年12月15日，張某死亡。2011年12月29日，北京市長(zhǎng)安公證處出具公證書，公證內(nèi)容為：因張某的其他繼承人皮妤琰、皮紅光、皮吉光、韓愫嶺、何永利、何永艷、何永海、皮增祺均明確表示自愿放棄《商品房預(yù)售合同（限價(jià)商品住房）》項(xiàng)下權(quán)益中其有權(quán)繼承部分的繼承權(quán)，故該合同項(xiàng)下權(quán)益應(yīng)由皮某一人繼承。
再查，2010年9月18日，某公司向訴爭(zhēng)房屋所在樓棟業(yè)主送達(dá)房屋查驗(yàn)通知書及入住通知書，要求買受人驗(yàn)房、辦理房屋結(jié)算及入住手續(xù)。因張某死亡，某公司不同意為皮某交房并辦理相關(guān)手續(xù)，以致成訟。
庭審中，某公司提交京建發(fā)（2010）523號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房審核配租配售管理等問題的通知》，該通知明確購(gòu)房人簽訂購(gòu)房合同后，辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記前死亡的，購(gòu)房家庭中沒有其他共同申請(qǐng)成員的，房屋銷售單位應(yīng)終止購(gòu)房合同，并按照有關(guān)法律規(guī)定和合同約定結(jié)清相關(guān)款項(xiàng)；購(gòu)房家庭中有其他共同申請(qǐng)成員的，由當(dāng)事人與房屋銷售單位按照法律規(guī)定和合同約定自行處理。
【裁判結(jié)果】
北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院2013年10月22日作出（2013）朝民初字第26765號(hào)民事判決：駁回皮某全部訴訟請(qǐng)求。
北京市第三中級(jí)人民法院于2014年3月20日作出（2014）三中民終字第01114號(hào)民事判決：駁回上訴，維持原判。
【裁判理由】
法院生效裁判認(rèn)為：訴爭(zhēng)房屋為具有社會(huì)保障性質(zhì)的限價(jià)商品住房，張某作為申請(qǐng)人需要在收入、財(cái)產(chǎn)等方面具備一定的條件，據(jù)此簽訂的《商品房預(yù)售合同（限價(jià)商品住房）》僅對(duì)合同當(dāng)事人雙方具有法律約束力。張某在交房前死亡，合同并未履行完畢，訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移至張某名下，皮某作為繼承人，并非《商品房預(yù)售合同（限價(jià)商品住房）》的當(dāng)事人，亦不符合申請(qǐng)限價(jià)商品房的條件，其要求某公司交房并辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的訴訟請(qǐng)求，沒有法律依據(jù)，法院不予支持。
（來源：北京市第三中級(jí)人民法院）
