一、什么是“公租房”？
根據(jù)《北京市公共租賃住房管理辦法（試行）》的規(guī)定，是指政府提供政策支持，限定戶型面積、供應對象和租金水平，面向本市中低收入住房困難家庭等群體出租的住房。
供應對象為北京市中低收入住房困難家庭，包括已通過廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房資格審核尚在輪候的家庭以及其它住房困難家庭。
申請條件為1､在本地無住房或者住房面積低于規(guī)定標準；2､收入、財產(chǎn)低于規(guī)定標準；3､申請人為外來務工人員的，在本地穩(wěn)定就業(yè)達到規(guī)定年限。
租賃期限最長不超過5年，合同期滿承租家庭應當退出住房。承租家庭需繼續(xù)承租的，應在合同期滿前3個月內(nèi)提出申請，由產(chǎn)權(quán)單位會同相關(guān)單位復核，符合條件的續(xù)簽租賃合同。
由此可見，公租房的產(chǎn)權(quán)人是國家或集體而非承租人，其性質(zhì)屬于公房，即屬全民所有或集體所有的房屋，承租人依據(jù)房屋租賃合同取得的只是房屋使用權(quán)，原則上其承租權(quán)不得繼承，但是，與公租房所對應的權(quán)益，卻應另當別論，比如公租房因拆遷所產(chǎn)生的拆遷補助等。
二、原承租人死亡，公租房能否變更承租人？
根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
立法是否與現(xiàn)實掛勾是檢測一個法能否成為良法的依據(jù)之一。民以食為天，食以安為先，這是出自《漢書·酈食其傳》的經(jīng)典，當今社會，讓人最有歸屬感的莫過于一套屬于自己的房屋，所以，人們總是傾盡所能置辦一套房產(chǎn)，但高昂的房價還是讓許多人買不起房，從而住房租賃也就成為解決人們居住的一個必要方式。
“住”一般是以家庭為單位的，雖然在租賃合同上承租人一般僅是一個人，但其家庭其他成員通常會一同居住，所以租賃合同也涉及到了其他共同居住人的利益，因此法律在調(diào)整房屋租賃關(guān)系時，除了要考慮承租人的權(quán)益，也應該關(guān)注如果遇到承租人死亡的情況，其死亡后其他共同居住人的居住利益。
承租人死亡后，生前未與其共同生活的親屬或者法定繼承人，如果確需繼續(xù)租用住房的，享有優(yōu)先承租權(quán)，可以與出租人另行簽訂房屋租賃合同。承租人死亡后，生前與承租人共同居住的人可以繼續(xù)租賃原住房，但應與出租人辦理續(xù)租手續(xù)，變更承租人。承租人死亡后無共同居住之人的，租賃關(guān)系終止。原共同居住之人另有住房的，也可以終止租賃關(guān)系。
對于公租房租賃，《城市房屋租賃管理辦法》第11條第3款規(guī)定：住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。另外，《北京市人民政府關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》第12條第（五）項規(guī)定：承租者外遷或死亡，原同住者要求繼續(xù)承租的，須經(jīng)出租單位同意，并新訂租賃合同。
三、變更承租人的程序
按《北京市公共租賃住房后期管理暫行辦法》第12條的規(guī)定，承租家庭因自身原因提出在申請家庭成員間變更承租人的，可向公共租賃住房產(chǎn)權(quán)單位設立的租賃管理服務站提出申請，并按下列程序辦理：
（一）承租家庭推舉一名具有完全民事行為能力的承租人，填寫變更書面申請，明確變更原因。產(chǎn)權(quán)單位核定家庭各項費用均已結(jié)清后，收齊承租人身份證、戶口本、租賃合同、死亡證明、共同申請人同意變更意見書等材料后，報送到承租家庭原申請戶籍所在區(qū)縣住房保障管理部門審核。
（二）區(qū)縣住房保障管理部門組織街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）住房保障管理部門對家庭申請情況進行復核，家庭仍符合配租條件的，應在公共租賃住房小區(qū)公示10日。公示無異議的，區(qū)縣住房保障管理部門應在15日內(nèi)將同意變更意見反饋給產(chǎn)權(quán)單位；公示有異議的，區(qū)縣住房保障管理部門組織相關(guān)部門進行復核。
（三）產(chǎn)權(quán)單位在接到反饋意見5日內(nèi)，為家庭辦理承租人變更手續(xù)，租賃期限為原合同剩余期限。
經(jīng)復核，家庭不再符合配租條件的，區(qū)縣住房保障管理部門按照相關(guān)規(guī)定作出取消家庭保障資格的決定，并在15日內(nèi)將處理結(jié)果書面告知產(chǎn)權(quán)單位。
注：需提請讀者注意的是，各地（甚至北京市內(nèi)各區(qū)縣）對公租房的管理規(guī)定不盡相同，如遇有公租房相關(guān)問題，請以當?shù)毓夥抗芾頇C構(gòu)的答復為準。
（來源：海壇特哥|作者：李定寰）
