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司法實(shí)務(wù)界、法學(xué)界以及經(jīng)濟(jì)學(xué)界等都十分關(guān)注農(nóng)村房屋買(mǎi)賣問(wèn)題，有諸多因素可能影響農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同效力，而合同被無(wú)效后，是否返還房屋也是當(dāng)事人非常關(guān)注的事項(xiàng)。本項(xiàng)目試圖發(fā)現(xiàn)因買(mǎi)受人的身份而引發(fā)的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同效力糾紛的司法實(shí)踐，包括對(duì)合同效力的認(rèn)定及合同無(wú)效的后果。
分析路徑：農(nóng)村房屋買(mǎi)賣所涉糾紛數(shù)量較多，本文所論僅針對(duì)如下情形：農(nóng)村房屋所有權(quán)人出售農(nóng)村房屋，當(dāng)事人因房屋買(mǎi)受人的身份對(duì)合同效力產(chǎn)生爭(zhēng)議，法院討論了合同效力及無(wú)效后的法律后果。共分析153篇符合上述條件的判決書(shū)。
實(shí)證分析
一、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同的效力與買(mǎi)受人身份有很大關(guān)系
通常情況下，買(mǎi)受人可能的身份為：同一集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)村村民、非同一集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)村村民、城鎮(zhèn)居民。在全部153件案件中，有5件案件的買(mǎi)受人是同一集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)村村民，該5件案件全部被認(rèn)定為有效；有66件案件的買(mǎi)受人為非同一集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)村村民，其中61件被認(rèn)定為無(wú)效，5件認(rèn)定為有效；有82個(gè)案件的買(mǎi)受人為城鎮(zhèn)居民，其中77件被認(rèn)定為無(wú)效，5件被認(rèn)定為有效。
分析可見(jiàn)，合同效力爭(zhēng)議主要源于買(mǎi)受人與出賣人不屬于同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織，或買(mǎi)受人為城鎮(zhèn)居民，在這些案件中，法官以認(rèn)定合同無(wú)效為常態(tài)，以認(rèn)定合同有效為例外，體現(xiàn)了法官對(duì)《土地管理法》以及國(guó)務(wù)院相關(guān)政策認(rèn)識(shí)上的統(tǒng)一性。
延展閱讀：買(mǎi)賣房屋必然導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓房屋占用土地的土地使用權(quán)，而由于農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)受到限制，因此非適格購(gòu)買(mǎi)人購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的合同將存在瑕疵。
在法律、行政法規(guī)層面，研究人員未發(fā)現(xiàn)對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)受人身份作出明確限制的規(guī)定。在部門(mén)規(guī)章層面，建設(shè)部2008年制定的《房屋登記辦法》第八十七條規(guī)定：申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。另有不少地方性法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件對(duì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村房屋買(mǎi)賣的買(mǎi)受人身份作出了規(guī)定，如天津、江蘇、江西等地。
與法律、法規(guī)未明確表態(tài)不同，國(guó)務(wù)院于1999年5月、2004年10月以及2007年12月多次出臺(tái)措辭嚴(yán)厲的禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民住宅、宅基地、小產(chǎn)權(quán)房的政策文件。
從司法層面來(lái)看，研究人員沒(méi)有發(fā)現(xiàn)最高人民法院關(guān)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣的買(mǎi)受人身份問(wèn)題的司法解釋。但部分地方法院從審判實(shí)際工作出發(fā)，發(fā)布過(guò)一些司法文件，如北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知、山東省高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)2005年全省民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要的通知、山東省高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)2008年全省民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要的通知、上海高院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣糾紛案件的原則意見(jiàn)等文件中都有涉及，思路基本一致：買(mǎi)受人為城鎮(zhèn)居民或者非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，以認(rèn)定無(wú)效為原則。
值得關(guān)注的是，2008年10月《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》似乎放松了對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的限制：完善農(nóng)村宅基地制度，嚴(yán)格宅基地管理，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)……逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，對(duì)依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，必須通過(guò)統(tǒng)一有形的土地市場(chǎng)、以公開(kāi)規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國(guó)有土地享有平等權(quán)益。該決定是否會(huì)影響修訂中的《土地管理法》，是否會(huì)影響農(nóng)村房屋買(mǎi)受人身份的限制，有待研究團(tuán)隊(duì)進(jìn)一步跟進(jìn)。
二、確認(rèn)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋有效的主要裁判思路
如前所述，在82件城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的案件中，77件被認(rèn)定為無(wú)效，5件被認(rèn)定為有效，研究人員特別分析了這5件有效案件，以發(fā)現(xiàn)法官在處理這類問(wèn)題時(shí)的思路。
一起案件中，買(mǎi)受人之后取得了相應(yīng)的集體土地建設(shè)用地使用證，房地已經(jīng)合一，因而效力不存在障礙。
在其余四個(gè)案件中，買(mǎi)受人均已就涉案房屋形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的占有、使用關(guān)系。且法官均考慮到，涉案房屋為買(mǎi)受人實(shí)際居住的唯一住房。與此相對(duì)，在三個(gè)案件中，法官分析了出賣人在轉(zhuǎn)讓涉案房屋以后仍另有住房，有些甚至已經(jīng)轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口，完全脫離了農(nóng)村生活。
三個(gè)案件中，糾紛因涉案房屋所在地拆遷征地而起。土地管理法第六十三條的立法歷史曾經(jīng)提到，限制農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)最重要的理由是：“不應(yīng)當(dāng)允許集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，不然有可能使大量的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，農(nóng)民的利益被少數(shù)人侵占。”然而，如果該宗土地已經(jīng)或即將因與涉案交易無(wú)關(guān)之理由而被征收為國(guó)有土地，則保護(hù)農(nóng)村集體土地的價(jià)值已經(jīng)消失，而買(mǎi)賣雙方的真正爭(zhēng)議焦點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)檎鞯匮a(bǔ)償款是否以及如何分配。
在兩個(gè)案件中，法官分析了買(mǎi)受人身份的變化。其中一個(gè)案件的買(mǎi)受人盡管在買(mǎi)賣合同簽訂之時(shí)具有城鎮(zhèn)戶口，但在購(gòu)買(mǎi)涉案房屋以后將自己戶口遷至涉案房屋，并取得該集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份。法官認(rèn)為，這一身份變化，形成了對(duì)合同效力的補(bǔ)正。另外一個(gè)案件的買(mǎi)受人將涉案房屋轉(zhuǎn)售給該房屋所在集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，從而使法律關(guān)系歸于安定。
三、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同被認(rèn)定無(wú)效后的處理
合同被認(rèn)定無(wú)效后，房屋的歸屬是當(dāng)事人最為關(guān)注的。在138件被認(rèn)定無(wú)效的案件中，有24件判決不予返還房屋，77件判決返還房屋，另有37件未討論房屋返還問(wèn)題，或因當(dāng)事人沒(méi)有訴請(qǐng)，或法官指示另案處理。
從地域分布來(lái)看，這批案件涉及安徽、北京、甘肅、廣東、廣西、河北、河南、湖北、湖南、江蘇、遼寧、陜西、上海、天津、云南、浙江等地，其中河南、湖南、上海、天津的案件相對(duì)集中，而其他省份因統(tǒng)計(jì)樣本較小，進(jìn)一步分析的條件尚不成熟。
就河南、湖南、上海、天津這四個(gè)地域而言，前三地的做法基本一致，即以返還房屋為主流，天津做法正好相反，以不返還房屋為主流。但無(wú)論哪種做法，都傾向于不使主張合同無(wú)效的一方從合同的無(wú)效中受益。
四、不同地區(qū)法院的裁判思路
在上述案件中，上海和天津兩地涉案數(shù)最多，分別為32件和36件。為進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)法官在處理合同無(wú)效后果問(wèn)題上的審理思路，研究人員依托系統(tǒng)資料，對(duì)上海、天津兩地的裁判文書(shū)進(jìn)行了進(jìn)一步分析，得出了如下結(jié)論：
1、在法官明確就“是否返還財(cái)產(chǎn)”表態(tài)的案件中，天津法官在約78%的案件中沒(méi)有支持返還的主張；而上海則相反，在約90%的案件中，法官支持了返還主張。
2、上海法院多從合同法第58條的規(guī)定出發(fā)，判決返還：合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法院在判決財(cái)產(chǎn)返還的同時(shí)，通過(guò)“賠償”金額的設(shè)定彈性地體現(xiàn)買(mǎi)受人或出賣人的過(guò)錯(cuò)等因素，如判決出賣人賠償買(mǎi)受人的裝修損失、共享房屋升值利益等。
天津法院比較多地考慮買(mǎi)受人是否長(zhǎng)久、穩(wěn)定地占有和使用涉案房屋，更傾向于追求類似于“時(shí)效取得”的法律效果。在措施上，基本是“維持現(xiàn)狀”，不予調(diào)節(jié)。
