央產房買賣合同糾紛,訴爭央產房是否具備上市交易條件？
【案件介紹】
2012年2月19日，經中介公司居間介紹，鴻某（本案原告張某的前妻，買受人）和石某、白某的代理人李某（出賣人）簽訂了一份《北京市存量房屋 買賣合同》、《補充協(xié)議》和《買房定金協(xié)議》。房屋買賣合同中雙方約定：出賣人出售訴爭房屋在北京市海淀區(qū)201號，建筑面積72平米。該房屋系已購公房，房屋成交價160萬，該房屋內的設備設施作價38萬，買受人在簽訂合同的同時支付定金4萬，具體付款方式和期限約定在補充協(xié)議中明確寫明。
《補充協(xié)議》中雙方，首付款由鴻某在面簽前一個工作日將首付款102萬以自行支付方式交付給石某。關于申請購房貸款，雙方應當在證件齊全后3個工作日共同前往貸款機構辦理貸款申請手續(xù)。該合同中關于央產房的約定為空白。
《定金協(xié)議》中約定鴻某的房款支付方式為公積金貸款，擬貸款比例為96萬。同日，鴻色德向石潔蘭支付定金4萬。
2012年2月20日，本案原告張某（丁方）和石某、白某（甲方）、鴻某（乙方）、中介公司（丙方）簽訂變更協(xié)議書，約定四方協(xié)商一致后決定就原甲、乙雙方購買訴爭房屋所簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》、《居間服務合同》內乙方的權利義務全部轉讓丁方一事，達成變更協(xié)議如下：甲乙雙方就上述房屋所簽的《北京市存量房屋買賣合同》項下的乙方的權利義務全部轉讓給丁方，丁方同意受讓全部前述合同項下的全部權利義務，各方一致認可合同變更并依照變更后的合同繼續(xù)履行。
變更協(xié)議簽訂后，張某和石某在2012年2月26日辦理了網(wǎng)簽登記，依照該合同，訴爭房屋為標的房屋，價款160萬。雙方并未在網(wǎng)簽合同落款處簽字或者蓋章。
后因石某拒絕履行合同義務，雙方因此發(fā)生糾紛。2013年5月，張某將石某起訴至法院要求繼續(xù)履行合同。
【庭審過程】
庭審中法院經審理查明，訴爭房屋沒有建立《中央在京單位職工住房檔案》。
石某和白某主張訴爭房屋買賣合同無效，其主張雙方所簽合同為陰陽合同，存在避稅行為。石某在庭審中陳述，雙方在2012年2月19日簽訂合同時，張某、鴻某是夫妻關系，名下有一套房屋，鴻某簽訂的合同是限購政策中的第二套住房，首付款約定低于政策要求，違反了法律的強制性規(guī)定。
張某就此主張合同有效，其主張鴻某和石某、楊某簽訂合同時，鴻某雖然和自己是夫妻關系，并且有一套房子在鴻某名下，但張某隨后和鴻某離婚， 張某和石某、白某約定的合同價款為160萬，102萬符合首付款不低于60%的限購條件，張某是購房人，符合購房條件，建委已經批準了。
石某還提出原產權單位不同意訴爭房屋上市交易，雙方所簽買賣合同無法繼續(xù)履行。為此，石某提交了一份《證明》及《房屋買賣契約》。其中該證明載明：白某系我單位職工，2001年2月去世。2001年1月該同志病危時向單位提出申請分配給他一套住房，用以照顧家人生活。單位領導考慮后決定將訴爭房屋分配給白某，并且告知其該房屋原則上不得上市交易，如果要上市也只能賣給單位。同時簽訂了《房屋買賣契約》，該契約表明，2001年1月28日，某單位 （甲方）和白某（乙方）簽訂房屋買賣契約，經一方申請，甲方同意以成本價出售該房屋，乙方實際繳納房屋款為4.8萬。同時根據(jù)相關政策文件，該房屋不能出售，如果要出售該房屋也要購房滿五年者，并且要出售給甲方。
針對以上證據(jù)，張燕蘋表示不認可證明真實性，對證明內容并不認可。主張先關房改辦公室已經不復存在，訴爭房屋不能上市沒有根據(jù)，且該證明和單位2003年房屋政策相悖，雙方買賣合同具備履行條件。對于買賣契約真實性認可，但同時認為契約不能證明訴爭房屋不能上市交易。
經法院核實，楊某已去世，石某系楊志遠之妻、白某系楊某之子。
庭審進行時，張某表示自己已經準備好了房屋首付款，訴爭房屋具備履行條件，并向法院出示了對賬單和公證書，對賬單顯示王者名下在2012年由3月29日 有余額102萬。公證書顯示，2012年7月19日，該單位有關央產房上市問題時有關領導的發(fā)言。大致為，單位規(guī)定除101到103房屋外全部對社會上 市，上市以前要做好備案工作。如果上述房屋要出售，單位有權以北京市的房屋出售指導價優(yōu)先回購。
對于以上證據(jù)，石某僅對對賬單無異議，對公證書反映內容表示與單位出具證明矛盾。同時張某還提交了對話錄音，希望證明石某、白某存在違約行為，并主張買賣房屋出現(xiàn)的問題系石某、白某及房屋面積超標處理的問題。石某和白某表示錄音經過了剪輯加工，不能作為證據(jù)。
關于訴爭房屋原產權單位是否允許上市交易情況和張某所出示經過公證的網(wǎng)頁內容情況，法院經調查核實得知，石某、白某出示的房屋買賣契約真實，白某原系該單位職工，單位當時和其約定若該房屋出售，只能出售給單位，該房屋是央產房，轉讓前必須經過單位的同意。當時白某病危，訴爭房屋是單位為照顧其請求 分配給他的，原則上該房屋不能出售。
而對于公證網(wǎng)頁內容，單位負責人表示網(wǎng)頁打印件內容真實，網(wǎng)頁中允許出售的房屋是指正常享受單位福利分房待遇的，不是特殊照顧約定的房屋。白某分配的房屋是特殊照顧分配的，和網(wǎng)頁中的情況不同。
針對以上一件，張某表示不予認可，其主張買賣契約是統(tǒng)一的格式內容，并不存在特殊照顧情況，因此訴爭房屋可以上市交易。其堅持對方繼續(xù)履行合同。
【庭審結果】
北京市海淀區(qū)人民法院審理后判決：
本判決生效后15日內，被告繼續(xù)履行和原告簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，同時原告支付被告尾款190萬，被告協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)，將該房屋過戶到張某名下。
一審判決之后，被告石某不服一審判決上訴至二審法院，經二審法院審理后，二審法院作出判決：
駁回上訴，維持原判。
石某不服二審判決提起再審申請，在審法院經審理后做出再審判決：
維持二審法院判決。
【律師評析】
首先，該房屋買賣合同系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，當事人應當依照合同約定全面履行相應的合同義務。石某和白某在庭審中主張雙方的合同系陰陽合同，存在逃避納稅義務同時張某違反限購政策的情形，但其主張并不能作為認定雙方合同無效的理由，同時被告沒有提供翔實有效的證據(jù)加以證明張某違反限購政策，因此雙方之間的合同應當認定為合法有效。
其次，該合同是否能夠繼續(xù)履行的問題。白某已經去世，且其去世之后，白某和石某將訴爭房屋過戶至自己名下，同時該單位并未提出異議。同時該房屋雖然為央產房，上市交易隨需經特殊手續(xù)，但并非法律、行政法規(guī)所規(guī)定的禁止交易的房屋類型。被告僅以和單位的約定不足以對抗無權公示的效力，同時作為善意買受人的張燕蘋亦有理由相信該房屋具備上市交易條件，基于此，法院亦應當支持繼續(xù)履行該買賣合同。
法院在審理后結合客觀事實，依據(jù)法律做出繼續(xù)履行合同的判決，既維護了交易安全，又保護了善意購房人的合法權益， 綜上所述，法院的判決是正確的。
