【案情簡介及爭議焦點】
2003年2月，錢某夫婦與郭某夫婦簽訂售房協(xié)議，約定錢某將廠里分配并取得100%產權的公房以3.8萬元賣給郭某。2008年，錢某以協(xié)議簽訂后無房居住為由訴至法院，請求解除合同。
爭議焦點：1.協(xié)議是否有效力？2.解除理由是否成立？
【裁判要點】
1.售房協(xié)議有效。雙方所簽售房協(xié)議合法有效。協(xié)議簽訂后郭某按協(xié)議約定向錢某支付了房款，錢某亦按協(xié)議約定將其居住的房屋騰出并交付給郭某使用。郭某已履行完畢合同約定的義務，并實際占有了本案爭議的房屋�，F(xiàn)錢某以經濟困難、無房居住為由起訴要求解除協(xié)議。因錢某在出售房屋時就已將房屋交給郭某使用，距今已有5年之久，如解除售房協(xié)議，讓郭某搬出現(xiàn)有住房，必然給郭某一家的生活帶來極大的不便，同時，近5年來全國房屋售價大幅上漲，解除售房協(xié)議如果僅以原房屋價款及違約金對郭某支付，顯然有失公平。
2.合同不予解除。本案中錢某請求解除合同，其不能舉證證實該合同存在《合同法》第94條規(guī)定的法定情形。故錢某要求解除合同的訴訟請求，不能成立，法院不予支持。
【相關法律風險提示】
1.產權證是確定房屋權屬的唯一標準，故購買房改房應查驗出賣人是否持有房產證及其是否真實，是否設定抵押，賣房人是否與產權人一致，是否存在其他共有人。對于房改房單位設定產權比例的，購買時必須與單位協(xié)商處理。是否系夫妻共同財產或家庭共同財產，買受人亦應了解清楚。對原承租人死亡，產權證尚在辦理過程中的房改房，必須向售房單位了解產權辦理情況，最好待確定產權人或繼承人后簽訂購房協(xié)議，以免引起不必要的糾紛。
2.原售房合同對房改房上市交易設定年限條款或賦予單位同意權、優(yōu)先購買權的，買受人亦應認真對待、妥善處理。同時要明確職工是否與原產權單位存在利益分配辦法，如成本價購買的房改房轉讓，稅費和土地出讓金由哪方負擔，如標準價購買的房改房需補足費用或與原單位分成問題都是購買房改房不可忽視的需要核實或約定的重要內容。
3.實際履行行為可以佐證房屋轉讓的意思表示，及時沒有書面合同或書面合同上的簽名不真實，亦不妨礙轉讓行為效力。
4.雖然物權法定，但就物權設定的限制條件是否有效，并非同一概念，《物權法》明確不動產所有權的取得可以基于合同，辦理登記過戶不過是合同履行的內容，未辦理登記依然可以取得所有權，只是不能對抗善意第三人而已。故房屋買賣合同條款雖就產權的最后取得，并不以過戶為標志，當事人對權利的取得有約定的，該約定依然在當事人之間產生法律效力。
（選自陳枝輝：《房屋買賣合同糾紛疑難案件裁判要點與依據(jù)》）
