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編者│易居房產(chǎn)律師團(tuán)案例研究部
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借名買房糾紛相關(guān)法律問題探析——以北京地區(qū)50份典型判例為樣本
【導(dǎo)讀】
近年來，借名買房以及與借名買房有關(guān)的糾紛呈井噴的形勢出現(xiàn)。這與房地產(chǎn)市場的繁榮與發(fā)展，以及國家對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控不無關(guān)系。那么何為借名買房？如何界定借名買房中的法律關(guān)系？法院又是如何認(rèn)定借名買房中的實際權(quán)利人的？...本文希望從實際案例出發(fā)對借名買房相關(guān)法律問題進(jìn)行探析。
【正文】
一、借名買房的含義
借名買房是指當(dāng)事人一方（借名人）經(jīng)他方（出名人）同意，以他方名義買房并登記，且房屋歸屬于借名人一方的行為。
借名買房的大致過程是：借名人與出名人書面或口頭訂立借名買房協(xié)議，約定借名訂立買房合同、借名登記及房屋歸屬與過戶登記等事項；再由借名人或出名人與房地產(chǎn)公司訂立買房合同，并以出名人名義辦理房產(chǎn)證書和房產(chǎn)登記；購房款項和相關(guān)費用均由借名人支付。
以上一系列約定構(gòu)成了借名買房協(xié)議的全部內(nèi)容，其中既涉及買賣關(guān)系，又有間接代理的影子，還牽涉不動產(chǎn)登記和物權(quán)歸屬，可謂錯綜復(fù)雜。如出名人擅自處分房屋，將涉及借名人、出名人、第三人等多方利益，法律關(guān)系則更為復(fù)雜。
二、借名買房的原因
近年來房地產(chǎn)市場的繁榮使房地產(chǎn)交易呈現(xiàn)多樣化的特征，筆者通過對北京地區(qū)50份典型判例研究，總結(jié)借名買房的原因主要有以下幾種：
（一）規(guī)避法律或政策
以他人名義購買房屋最主要的原因之一是規(guī)避法律或國家政策。截止2019年10月9日，在中國裁判文書網(wǎng)上以關(guān)鍵字“借名買房”檢索，北京地區(qū)共有2114篇裁判文書，這些裁判文書全部集中在2014年以后，2014年之前有關(guān)借名買房的裁判文書每年不到30份。這與“限購令”、“限貸令”的出臺、“遏制房價過快上漲，解決居民住房問題”的國家政策，在時間上具有一致性。
（二）為享受特定購房優(yōu)惠
政府為解決居民住房問題，制定了很多針對特定人群的優(yōu)惠政策性住房，經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、自住型商品房，包括現(xiàn)在的共有產(chǎn)權(quán)房，還有單位自建房、集資房、拆遷安置房等都是借名買房的對象。
（三）為隱匿財產(chǎn)或逃避債務(wù)
例如，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方為隱匿財產(chǎn)而借他人名義買房；某些人通過不法手段取得的財產(chǎn)，為隱藏自己的財務(wù)狀況而借名買房；還有部分人為規(guī)避債務(wù)，防止自己的房子被執(zhí)行而將自己房屋過戶至他人名下等。如(2018)京03民終15493號判例中，被告為離婚隱匿財產(chǎn)而與他人簽訂借名買房協(xié)議。
（四）其他類型的借名買房
現(xiàn)實中糾紛發(fā)生最多的是為規(guī)避法律或政策而借名買房和為享受特定購房優(yōu)惠的借名買房。但也不排除還有一些其他原因的借名買房，例如境外人士想要在中國買房，借用內(nèi)地親朋好友的名義買房以縮短購房所需時間或是免去一些繁瑣的審查程序（詳見案例：（2005）珠中法民一終字第196號）；父母為避免自己百年之后子女們在繼承遺產(chǎn)時要多繳稅，或為避免將來的繼承糾紛，而將房子登記在子女名下等情形。
三、借名買房協(xié)議的效力認(rèn)定
除了上面根據(jù)借名買房的原因來分類，還可以根據(jù)房屋類型對借名買房進(jìn)行分類，大致可分為借名購買政策性住房與借名購買普通商品房。根據(jù)筆者對典型案例的總結(jié)，法院在對借名買房協(xié)議的效力認(rèn)定時，因房屋類型的不同而表現(xiàn)出巨大的差異，對于借名購買普通商品房，法院認(rèn)可居多；而對于借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房，否定意見則占了絕大多數(shù)。詳見筆者的統(tǒng)計數(shù)據(jù)：
法院對于借名買房協(xié)議效力的認(rèn)定，總體思路是：只要當(dāng)事人意思表示真實，內(nèi)容不具有《合同法》第52條和其他法律規(guī)定的合同無效情形，即應(yīng)當(dāng)認(rèn)可其效力�？偟脑瓌t是：為適應(yīng)現(xiàn)代社會交易的高速和頻繁、維持交易秩序的穩(wěn)定，應(yīng)盡量減少無效合同的認(rèn)定。
《合同法》第52條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益； （二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”
對于借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等政策房的情形，由于經(jīng)濟(jì)適用房等政策房本就是為保障低收入家庭住房而設(shè)，具有極強(qiáng)的社會公益性，若允許借名購買，則將極大損害低收入者的利益。司法實踐中，雖有個別法院認(rèn)為“經(jīng)濟(jì)適用房購買指標(biāo)是一種權(quán)利，借名購買經(jīng)濟(jì)適用房是行使了他人享有的購房權(quán)利”。經(jīng)濟(jì)適用房購買指標(biāo)固然是一種權(quán)利，但卻具有專屬性，其行使受到嚴(yán)格限制，權(quán)利人要么自己行使，要么放棄，卻不能用來轉(zhuǎn)讓。因為政策房的本旨在于保障低收入家庭的住房，不該被用作轉(zhuǎn)讓牟利的工具，一旦被轉(zhuǎn)讓則意味著一個指標(biāo)被浪費，一個符合購買條件的低收入家庭將失去購買經(jīng)濟(jì)適用房的機(jī)會，這明顯與社會公共利益相悖。因此，絕大多數(shù)法院都不認(rèn)可借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等政策房的效力。
對于借名購買商品房的情形，借名者多是為了規(guī)避限購令和限購政策。政府限購、限貸政策屬于行政性強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，違反類似規(guī)定不必然引起合同無效的后果。因此對于借名買房合同的效力，需要結(jié)合《合同法》第52條和當(dāng)事人具體的房屋情況來進(jìn)一步判斷。
四、法院如何認(rèn)定借名買房中的實際權(quán)利人
《物權(quán)法司法解釋一》第2條規(guī)定：“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。”因此房產(chǎn)登記人，并不必然就是房屋實際權(quán)利人。借名買房中由于借名登記的存在，導(dǎo)致了法律物權(quán)與事實物權(quán)的分離。
那么法院在審判中是怎樣確定借名買房關(guān)系是否成立，誰是真正的房屋所有權(quán)人的呢？對此必然要區(qū)分借名買房與借錢買房、冒名買房。通過對經(jīng)典案例的總結(jié)，法院對借名買房關(guān)系成立的裁判依據(jù)主要有以下幾點：
1.爭議雙方是否有書面協(xié)議
如果雙方有借名買房的書面協(xié)議，協(xié)議中有關(guān)于房屋出資、房屋歸屬等方面的明確約定。法院可以借此認(rèn)定借名買房關(guān)系的存在，在(2017)京0108民初48323號、(2017)京0114民初13237號、(2016)京0113民初1542號等案例中買房協(xié)議的明確約定，均成為證明案件事實的有利證據(jù)。如果沒有書面協(xié)議，法院則需要進(jìn)一步審查借名買房的合理性。
2.房屋的出資情況
借名買房中，必定是由實際購房人出資。首先，法院會綜合審查比較實際購房人以及名義購房人的財務(wù)狀況、還款能力、工作穩(wěn)定性、工資收入或者有無其他經(jīng)濟(jì)來源等線索來判斷雙方是否有實際購買房屋的能力；其次，實際購房人對房屋的貸款金額、償還周期、還款期限及其他稅務(wù)費用等應(yīng)當(dāng)足夠了解并能做出合理解釋；最后，實際購房人一般會直接將購房款通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式直接支付到開發(fā)商指定的監(jiān)管賬戶，亦會妥善保管轉(zhuǎn)賬交易記錄，如果實際購房人在爭議中無法提供轉(zhuǎn)賬記錄或是現(xiàn)金交易收據(jù)，亦不符合常理。(2017)京01民終3648號、(2017)京02民終3209號等案例均表明房屋的出資情況，是法院在考慮借名買房實際權(quán)利人時最重要的因素之一。
3.購房相關(guān)手續(xù)原件由誰持有
在房屋交易過程中所簽訂或取得的購房合同、購房發(fā)票、稅費繳納憑證以及房屋產(chǎn)權(quán)證是由誰來持有，也是法院審查的重點。如果是借名買房的話，原則上應(yīng)該是由實際購房人來持有的，出名人一般不會持有上述資料。如(2016)京0105民初36298號案例中，購房手續(xù)的持有情況，購房合同中實際的簽字人，均成為證明借名關(guān)系的重要證據(jù)。
4.房屋實際使用情況
實際購房人一般會掌握房屋的控制權(quán)。如果實際購房人在房屋內(nèi)自住的話，房屋裝修、房屋水電費、采暖費等一般都是買房人自行辦理繳納。如果將房屋出租，那么租賃合同，出租人與實際收租人也是法院審查的要點之一。
法院認(rèn)定了借名買房關(guān)系的存在，就會判決房屋歸借名人所有嗎？答案并不是必然的，最終審判結(jié)果還需要根據(jù)具體情況來分別確定。借名人此時是否具有購房資格、房屋是否出售或抵押給善意第三人等都會影響房屋的最終權(quán)屬登記。
五、借名買房的風(fēng)險及風(fēng)險規(guī)避
首先，借名買房最大的風(fēng)險必然是來自于出名人。（1）面對房價飆升帶來的巨大經(jīng)濟(jì)利益，出名人可能會拒絕承認(rèn)存在借名事實，更有甚者會向法院主動起訴要求借名人騰退返還房屋。（2）同時也可能會出現(xiàn)出名人將房屋出售給善意第三人，此時借名人想要取得房屋所有權(quán)將變得十分困難。（3）還可能出現(xiàn)出名人死亡或離婚等情況，其繼承人或配偶拒不承認(rèn)借名買房事實，要求分割財產(chǎn)，可能會使借名人陷入漫長的訴訟過程當(dāng)中。
其次，借名買房的風(fēng)險還可能來自于前述的借名買房協(xié)議被認(rèn)定為無效；借名人沒有證據(jù)證明借名事實；或者借名人始終無法滿足過戶條件，不能進(jìn)行房屋變更登記等。
面對房產(chǎn)投資所帶來的巨額收益，如何降低借名買房的風(fēng)險呢？最有效的辦法必然是咨詢專業(yè)的律師。同時筆者提出如下幾點建議：
（1）與出名人就借名購房簽訂書面協(xié)議，對于房屋產(chǎn)權(quán)歸屬、出資情況、違約責(zé)任、合同無效的處理方式等事項進(jìn)行明確約定；（2）注意保存房產(chǎn)交易中的相關(guān)證據(jù)，尤其是可以證明實際出資、交付稅費、物業(yè)費、裝修費等各類發(fā)票、收據(jù)；（3）實際占有（控制）房屋并保管好相應(yīng)證據(jù)及房屋產(chǎn)權(quán)證；（4）待取得相應(yīng)資格后，盡快與名義購房人辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；（5）最好不要購買有嚴(yán)格政策限制的房屋，如經(jīng)濟(jì)適用房、安置房等。
另外，借名買房合同因違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定被確認(rèn)無效后，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。如果已經(jīng)就借名買房發(fā)生糾紛，建議委托專業(yè)律師，盡可能減少損失、爭取利益。
【相關(guān)法條】
《物權(quán)法》
第十七條 不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
《物權(quán)法司法解釋一》
第二條 當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。
《合同法》
第五十二條 有下列情形之一的，合同無效： （一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益； （二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益； （三）以合法形式掩蓋非法目的； （四）損害社會公共利益； （五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀(jì)要》
十、（借名買房的認(rèn)定和處理）借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。
《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第16條規(guī)定中的政策性保障住房包括經(jīng)濟(jì)適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，經(jīng)審查借名購買的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂的，可以參照前述指導(dǎo)意見第6條第2款的規(guī)定處理。
房屋騰退糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買房關(guān)系作為抗辯的，法院應(yīng)當(dāng)釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，當(dāng)事人堅持不反訴的，應(yīng)就其抗辯是否成立進(jìn)行審理并作出判定。
《北京市高級人民法院民一庭關(guān)于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀(jì)要》
九、（規(guī)避住房限購政策的借名買房合同的處理原則）因住房限購政策的限制，當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人以其系實際買受人為由，要求確認(rèn)房屋歸其所有或辦理房屋過戶登記的，不予支持；借名人因自身條件變化或政策發(fā)生調(diào)整等原因符合住房限購政策的，可以判決登記人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。
【參考文獻(xiàn)】
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【3】陳玉翠，《借名買房中房屋所有權(quán)糾紛判決研究》，安徽財經(jīng)大學(xué)。
