編號│易居律師團案例庫YJFC1910332
編者│易居房產(chǎn)律師團案例研究部
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購買法拍房后再轉讓，房屋轉移登記的土地出讓金由誰繳納？
——高某、蔣某等房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析
【關鍵詞】
房屋買賣合同糾紛 法拍房 稅費 土地出讓金 過戶前費用
【要點提示】
涉案房屋為被告通過司法拍賣所得，該房屋要登記于被告名下尚有一筆稅費未繳納。對于該筆稅費由誰繳納，被告與原告簽訂的《房地產(chǎn)轉讓合同》明確約定“此房為拍賣房，在辦理買賣過戶前的費用由甲方（被告）承擔”。原告要求被告履行合同承諾，付清過戶至原告名下前相關稅費，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權變更登記手續(xù)至原告名下的訴請，于法有據(jù)，應予支持。
【當事人信息】
原告: 盧某、蔣某（被上訴人）
被告：高某（上訴人）
【案情簡介】
原告盧某與原告蔣某系夫妻關系。2013年12月24日，原告蔣某（乙方）與被告高某（甲方）簽訂《房地產(chǎn)轉讓合同》一份，約定甲方將205室房屋（建筑面積62.97平方米）、車棚1個轉讓給乙方；房屋成交總價為436000元，乙方先付甲方定金1萬元整，在交房當天付甲方房款376000元，余款5萬元在過戶當天付清；同時約定，此房為拍賣房，在辦理買賣過戶前的費用由甲方承擔；甲方保證該房產(chǎn)權合法，來歷清楚，實事求是地把房產(chǎn)來歷情況告訴乙方，乙方充分了解該房產(chǎn)的事實，接受該房產(chǎn)的瑕疵并愿意購買。同日，被告高某收到購房定金1萬元。2014年1月4日，被告高某收到購房款376000元。上述房屋實際由二原告居住至今。
另，案涉房屋系被告高某通過法院拍賣取得。2010年9月25日，法院作出執(zhí)行裁定后即發(fā)生法律效力。
現(xiàn)二原告因被告未支付從韓某處過戶至被告名下所需繳納的土地出讓金等稅費，導致無法過戶至原告蔣某名下，訴至法院，請求解決。
【法院判決】
【一審】：
被告高某協(xié)助原告蔣某辦理205室房屋及車棚的產(chǎn)權變更登記手續(xù)（協(xié)助辦理產(chǎn)權變更登記手續(xù)前，被告高某需付清上述房屋產(chǎn)權變更登記至自己名下所需支付的相關稅費）；
【二審】：
駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
涉案法院拍賣房屋過戶至盧某夫婦名下之前的稅費應當由誰承擔？
原告蔣某與被告高某簽訂的《房地產(chǎn)轉讓合同》合法有效，雙方均應按約履行。涉案房屋為高某通過司法拍賣所得，該房屋要登記于高某名下尚有一筆稅費未繳納。對于該筆稅費由誰繳納，法律不禁止買賣雙方之間的自由約定。高某與蔣某于2013年12月24日簽訂的《房地產(chǎn)轉讓合同》第十條約定“此房為拍賣房，在辦理買賣過戶前的費用由甲方（高某）承擔”，該約定清晰明確，沒有歧義。從案涉房屋原所有權人處過戶至被告名下的相關稅費系被告作為拍賣買受人應承擔的義務，雙方關于“辦理買賣過戶前的費用由被告承擔”的約定應理解為被告在由其名下過戶至原告名下前需付清所有稅費，使案涉房屋具備可過戶的狀態(tài)。
故，二原告要求被告履行合同承諾，付清過戶至原告名下前相關稅費，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權變更登記手續(xù)至原告蔣某名下的訴請，于法有據(jù)，應予支持。
【相關法條】
《合同法》
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。
第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一） 因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；
（二） 在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三） 當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行；
（四） 當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；
（五） 法律規(guī)定的其他情形。
