購買房屋未過戶(辦理產(chǎn)權(quán)登記)，繼承人不能直接主張遺產(chǎn)分割?！
---孫某與某城鄉(xiāng)建設(shè)委員會拆遷行政許可案（再審）法律解析
供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊研究部(授權(quán)發(fā)表)
來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊案例研究庫（18-060總第271）
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【關(guān)鍵詞】
未過戶 未辦理產(chǎn)權(quán)登記 繼承人 遺產(chǎn)分割 無利害關(guān)系 行政許可
【要點提示】
依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條的規(guī)定，被繼承人未取得該房產(chǎn)在國家房產(chǎn)管理機關(guān)所有權(quán)登記，不能確定歸其所有，故房產(chǎn)所有權(quán)不能在繼承人之間繼承分割。
【當(dāng)事人信息】
原告：孫某（上訴人、再審申請人）
被告：某市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（被上訴人、被申請人）
【案情簡介】
孫某父母孫某1、周某從產(chǎn)權(quán)人邢某處購買了案涉27號院落，并一直居住至去世。其父母購買該處房產(chǎn)后一直未辦理過戶手續(xù)，且二人去世后無法再辦理過戶手續(xù)，后該房屋遇上拆遷。
孫某不服某市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會頒發(fā)的某建拆許字（2010）第2號《某市城市房屋拆遷許可證》的行政行為，向法院提起行政訴訟，訴訟請求為：確認(rèn)某市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會頒發(fā)的某建拆許字（2010）第2號《某市城市房屋拆遷許可證》違法。
【法院判決】
一審（裁定）：駁回孫某的起訴。
二審：駁回上訴，維持原裁定。
再審：駁回孫某的再審申請。
【案件評析】
所購買房屋未辦理過戶登記，不能確定所有權(quán)，繼承人無權(quán)主張、房產(chǎn)所有權(quán)亦不能在繼承人之間繼承分割？！
涉案房產(chǎn)原坐落于某市某號院落，房屋所有權(quán)人登記在邢某名下。在孫某與孫某2、孫某3（與孫某系兄弟關(guān)系）的繼承糾紛案中，原審法院于2009年10月12日作出民事判決。針對兩被告孫某2、孫某3提起的要求分割某號院及院內(nèi)的十余間房屋的反訴請求，該判決第四頁載明，“反訴被告孫某2、孫某3辯稱，反訴原告要求依法分割的房屋不屬于被繼承人孫某1夫婦的遺產(chǎn)范圍，該房屋與本案無關(guān)……”。另外，第七頁載明，原審法院認(rèn)為，“……（三）關(guān)于院落房屋在本案的處理問題。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條的規(guī)定，孫某1、周某夫婦未取得該房產(chǎn)在國家房產(chǎn)管理機關(guān)所有權(quán)登記，不能確定歸其夫婦共同所有，故該處房產(chǎn)所有權(quán)仍然不能在繼承人之間繼承分割。證人竇某國就房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓關(guān)系所作的證言不能單獨作為認(rèn)定案件事實的依據(jù)。房產(chǎn)所涉及的權(quán)利人不清，同時房產(chǎn)的實際所有權(quán)人未予證明其轉(zhuǎn)讓關(guān)系真實合法。……因此，法院亦不能確定該房產(chǎn)除使用權(quán)外的其他合法權(quán)利構(gòu)成孫某1、周某夫婦遺產(chǎn)。反訴原告孫某2、孫某3反訴要求對該房產(chǎn)所有權(quán)或其他合法權(quán)利進(jìn)行繼承分割均證據(jù)不足，理由不充分，法院不予支持。……”。該民事判決已發(fā)生法律效力。
據(jù)此，孫某在本案中稱其作為父母的繼承人之一，與作為父母遺產(chǎn)的涉案房產(chǎn)存在直接的利害關(guān)系的申請事由，與其在某市法定繼承糾紛案件中的答辯意見自相矛盾。況且，該生效民事判決認(rèn)為不能確定涉案房產(chǎn)歸孫某1、周某夫婦共同所有，亦不能確定涉案房產(chǎn)除所有權(quán)以外的其他合法權(quán)利構(gòu)成孫某1、周某夫婦遺產(chǎn)。在孫某未提供證據(jù)推翻原審法院生效判決的情況下，其主張涉案房產(chǎn)屬于孫某1、周某夫婦遺產(chǎn)，其作為繼承人與涉案房產(chǎn)有法律上的利害關(guān)系的理由不能成立，法院不予支持。綜上，孫某與某市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會頒發(fā)的《某市城市房屋拆遷許可證》不具有利害關(guān)系。
【涉案法條】
《中華人民共和國物權(quán)法》
第九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
《中華人民共和國行政訴訟法》
第二十五條 行政行為的相對人以及其他與行政行為有利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織，有權(quán)提起訴訟。
