以農(nóng)村宅基地房屋拆遷后的安置房簽訂的以房抵債協(xié)議是否有效？
以不能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移小產(chǎn)權(quán)房以房抵債，法院認(rèn)定違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定、無效！
---嚴(yán)1、戴某等與嚴(yán)3確認(rèn)合同無效糾紛案（二審）法律解析
【關(guān)鍵詞】
小產(chǎn)權(quán)房 以房抵債 非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員 合同無效法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定 非真實意思表示
【要點提示】
以房抵債協(xié)議，雙方并未就借貸本息、房屋及其裝修價格進(jìn)行結(jié)算，不能體現(xiàn)雙方平等自愿結(jié)算的意愿，更無法體現(xiàn)協(xié)議的公平、公正性。農(nóng)村宅基地房屋拆遷后的安置房，不宜以國有土地上產(chǎn)權(quán)不明確的商品房自由買賣或抵債流轉(zhuǎn)。
【當(dāng)事人信息】
原告、被上訴人：嚴(yán)1、戴某、嚴(yán)2
被告、上訴人：嚴(yán)3
【案情簡介】
嚴(yán)1和戴某是夫妻關(guān)系，案外人嚴(yán)4是嚴(yán)1和戴某的大兒子，嚴(yán)2是嚴(yán)1和戴某的小兒子。
2015年8月19日，嚴(yán)4向嚴(yán)3出具借條，內(nèi)容為今借到嚴(yán)3計人民幣59萬元整，此款在2015年8月28日之前結(jié)清。當(dāng)日嚴(yán)3將49萬元匯入焦某（嚴(yán)3的女婿）的賬戶，焦某后將49萬元轉(zhuǎn)匯嚴(yán)4賬戶。2015年12月17日，嚴(yán)4向嚴(yán)3出具承諾，承諾在2015年12月21日下午結(jié)清欠款，否則轉(zhuǎn)讓某花園二期4號樓303、304房屋。2015年12月23日，嚴(yán)1、戴某（甲方）與嚴(yán)3（乙方）簽訂以房抵債協(xié)議，內(nèi)容為：現(xiàn)有甲方的兒子欠乙方人民幣伍拾萬元整，現(xiàn)無力償還，將某花園A4號樓303、304室抵債給乙方，不得反悔。1、協(xié)議簽訂之日起甲方將所有手續(xù)交付給乙方，后續(xù)手續(xù)次日去管委會補(bǔ)簽（鑰匙在2015年12月29日交付）。2、需辦理過戶手續(xù)，甲方必須無條件配合。3、甲方將房屋抵債給乙方后兩清，乙方不得再向甲方要債。4、本協(xié)議簽訂完成屬雙方自愿（不可反悔）。后嚴(yán)2在嚴(yán)4的要求下也在該協(xié)議的甲方處補(bǔ)簽了名。2016年2月3日、2016年2月28日，焦某以某花園二期4號樓303、304房屋抵債給其為由撬鎖進(jìn)入該房屋，并更換了門鎖，引發(fā)糾紛，嚴(yán)1、戴某報警，公安部門出警后均要求雙方通過法律途徑解決。
案情補(bǔ)充：2010年12月A市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會（H鎮(zhèn)）因開發(fā)區(qū)項目建設(shè)需要，對嚴(yán)1位于B村的房屋進(jìn)行拆遷，嚴(yán)1選擇的拆遷安置房即某花園二期4號樓303、304房屋，該安置房屬于農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房，至今未進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記。
另，嚴(yán)4因涉嫌詐騙于2016年2月4日被刑事拘留，同年3月11日被逮捕。2016年9月14日，法院作出刑事判決：一、被告人嚴(yán)4犯詐騙罪，判處有期徒刑十二年，并處罰金人民幣五十萬元。二、責(zé)令被告人嚴(yán)4退出贓款人民幣1033.5415萬元，分別發(fā)還給相關(guān)被害人（詳見發(fā)還清單）。發(fā)還清單中載明：被害人焦某106.9萬元。
【法院判決】
一審：嚴(yán)1、戴某、嚴(yán)2與嚴(yán)3于2015年12月23日簽訂的以房抵債協(xié)議無效。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件評析】
一、子女對父母拆遷安置房是否享有處分權(quán)？簽署的以房抵債承諾書是否有效？
【詳見前文解析...】
二、民間借貸債務(wù)糾紛中可否約定以房抵債，性質(zhì)如何認(rèn)定？
【詳見前文解析...】
三、以農(nóng)村宅基地房屋拆遷后的安置房簽訂的以房抵債協(xié)議是否有效？
1、法律并不禁止犯罪人的親屬自愿為減輕犯罪人的過錯所做出的補(bǔ)償行為。本案中嚴(yán)1、戴某作為嚴(yán)4的父母為解決其與焦某的糾葛在凌晨時分在以房抵債協(xié)議上簽名屬實。但并不清楚所涉款項已經(jīng)作為詐騙贓款予以登記；其抵制該協(xié)議約定交付的履行，為此兩次報警處理；在嚴(yán)3提起確認(rèn)該協(xié)議有效之訴時，提出抗辯，且致本案提起確認(rèn)以房抵債協(xié)議無效之訴；上述舉動均表明嚴(yán)1、戴某并非自愿為嚴(yán)4償還詐騙贓款，以房抵債協(xié)議上的簽名非其真實意思的表示。
2、就以房抵債協(xié)議本身，雙方并未就借貸本息、房屋及其裝修價格進(jìn)行結(jié)算，不能體現(xiàn)雙方平等自愿結(jié)算的意愿，更無法體現(xiàn)協(xié)議的公平、公正性。
3、嚴(yán)3提供相關(guān)用地規(guī)劃許可屬實，但因涉及農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷，相關(guān)土地流轉(zhuǎn)及社會保障政策有待完善，故訟爭房屋至今未有產(chǎn)權(quán)證書雙方并無異議，即目前產(chǎn)權(quán)性質(zhì)并不明確，尚不宜以國有土地上產(chǎn)權(quán)不明確的商品房自由買賣或抵債流轉(zhuǎn)。
綜上，法院認(rèn)定雙方簽訂的以房抵債協(xié)議無效。
四、什么是小產(chǎn)權(quán)房？小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房有何區(qū)別？
【詳見后文解析...】
【涉案法條】
《中華人民共和國土地管理法》
第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
《中華人民共和國合同法》
第五十二條 有下列情形的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的的；（四）損害社會公共利益”；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
