什么是小產(chǎn)權(quán)房？與大產(chǎn)權(quán)房有什么區(qū)別、有哪些法律風(fēng)險？
以不能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移小產(chǎn)權(quán)房以房抵債，法院認定違反法律法規(guī)強制性規(guī)定、無效！
---嚴1、戴某等與嚴3確認合同無效糾紛案（二審）法律解析
供稿│易居房產(chǎn)律師團隊研究部(授權(quán)發(fā)表)
來源│易居房產(chǎn)律師團隊案例研究庫（18-039-4總第250）
【關(guān)鍵詞】
小產(chǎn)權(quán)房 以房抵債 非同一集體經(jīng)濟組織成員 合同無效 法律法規(guī)強制性規(guī)定 非真實意思表示
【要點提示】
小產(chǎn)權(quán)房并不是法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)的，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。
【當事人信息】
原告、被上訴人：嚴1、戴某、嚴2
被告、上訴人：嚴3
【案情簡介】
嚴1和戴某是夫妻關(guān)系，案外人嚴4是嚴1和戴某的大兒子，嚴2是嚴1和戴某的小兒子。
2015年8月19日，嚴4向嚴3出具借條，內(nèi)容為今借到嚴3計人民幣59萬元整，此款在2015年8月28日之前結(jié)清。當日嚴3將49萬元匯入焦某（嚴3的女婿）的賬戶，焦某后將49萬元轉(zhuǎn)匯嚴4賬戶。2015年12月17日，嚴4向嚴3出具承諾，承諾在2015年12月21日下午結(jié)清欠款，否則轉(zhuǎn)讓某花園二期4號樓303、304房屋。2015年12月23日，嚴1、戴某（甲方）與嚴3（乙方）簽訂以房抵債協(xié)議，內(nèi)容為：現(xiàn)有甲方的兒子欠乙方人民幣伍拾萬元整，現(xiàn)無力償還，將某花園A4號樓303、304室抵債給乙方，不得反悔。1、協(xié)議簽訂之日起甲方將所有手續(xù)交付給乙方，后續(xù)手續(xù)次日去管委會補簽（鑰匙在2015年12月29日交付）。2、需辦理過戶手續(xù)，甲方必須無條件配合。3、甲方將房屋抵債給乙方后兩清，乙方不得再向甲方要債。4、本協(xié)議簽訂完成屬雙方自愿（不可反悔）。后嚴2在嚴4的要求下也在該協(xié)議的甲方處補簽了名。2016年2月3日、2016年2月28日，焦某以某花園二期4號樓303、304房屋抵債給其為由撬鎖進入該房屋，并更換了門鎖，引發(fā)糾紛，嚴1、戴某報警，公安部門出警后均要求雙方通過法律途徑解決。
案情補充：2010年12月A市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會（H鎮(zhèn)）因開發(fā)區(qū)項目建設(shè)需要，對嚴1位于B村的房屋進行拆遷，嚴1選擇的拆遷安置房即某花園二期4號樓303、304房屋，該安置房屬于農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房，至今未進行相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記。
另，嚴4因涉嫌詐騙于2016年2月4日被刑事拘留，同年3月11日被逮捕。2016年9月14日，法院作出刑事判決：一、被告人嚴4犯詐騙罪，判處有期徒刑十二年，并處罰金人民幣五十萬元。二、責(zé)令被告人嚴4退出贓款人民幣1033.5415萬元，分別發(fā)還給相關(guān)被害人（詳見發(fā)還清單）。發(fā)還清單中載明：被害人焦某106.9萬元。
【法院判決】
一審：嚴1、戴某、嚴2與嚴3于2015年12月23日簽訂的以房抵債協(xié)議無效。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件評析】
一、子女對父母拆遷安置房是否享有處分權(quán)？簽署的以房抵債承諾書是否有效？
【詳見前文解析...】
二、民間借貸債務(wù)糾紛中可否約定以房抵債，性質(zhì)如何認定？
【詳見前文解析...】
三、以農(nóng)村宅基地房屋拆遷后的安置房簽訂的以房抵債協(xié)議是否有效？
【詳見前文解析...】
四、什么是小產(chǎn)權(quán)房？與大產(chǎn)權(quán)房有什么區(qū)別、有哪些法律風(fēng)險？
小產(chǎn)權(quán)房并不是法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)的，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房分為3種：
1、在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，非本村的市民不能購買。
2、在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。
3、各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅。
大產(chǎn)權(quán)房：由國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫做大產(chǎn)權(quán)房，包括40年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)和70年產(chǎn)權(quán)。我們平時購買的普通商品房，都屬于大產(chǎn)權(quán)房。
區(qū) 別：
1、大產(chǎn)權(quán)房有五證，受法律保護，有完整產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)，沒有五證，不受法律保護，只有部分產(chǎn)權(quán)。通俗了說，就是大產(chǎn)權(quán)有房產(chǎn)證，小產(chǎn)權(quán)沒有房產(chǎn)證；
2、大產(chǎn)權(quán)拆遷有補償，小產(chǎn)權(quán)沒有。也就是說，如果政府要拆遷房子，小產(chǎn)權(quán)業(yè)主基本不會得到拆遷安置補償；
3、小產(chǎn)權(quán)房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，存在安全隱患，而且除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題；
4、小產(chǎn)權(quán)由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，不能作為抵押或上市專賣。而且小產(chǎn)權(quán)房不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權(quán)利，也就是說，買小產(chǎn)權(quán)房不能貸款，只能一次性付全款。
綜上所述，小產(chǎn)權(quán)房存在的重要因素是因為它的價格非常便宜，無論是宅基地轉(zhuǎn)讓還是小產(chǎn)權(quán)房買賣都具有較大法律風(fēng)險，大家務(wù)必謹慎對待。近日，國土資源部再次重申：小產(chǎn)權(quán)房不得通過不動產(chǎn)登記合法化！
【涉案法條】
《中華人民共和國土地管理法》
第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
《中華人民共和國合同法》
第五十二條 有下列情形的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的的；（四）損害社會公共利益”；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
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