最高院民一庭：離婚，房屋增值部分怎么分？（寶典）
一、案情簡介
甲男2004年購房一套，當(dāng)時價格18萬元，甲男首付8萬元，從銀行貸款10萬元，契稅等其他費用1萬元，婚前甲男還貸本息合計5萬元。2008年甲男與乙女結(jié)婚，房屋價值41萬元，產(chǎn)權(quán)登記在甲男名下�；橐鲫P(guān)系存續(xù)期間雙方共同還貸10萬元將貸款清償完畢，其中本金7萬元，利息3萬元。2012年離婚時房屋現(xiàn)值90萬元。
甲男與乙女雙方對解除婚姻關(guān)系沒有異議，但對房屋補償款的數(shù)額有異議。甲男認(rèn)為，其婚前已經(jīng)與房地產(chǎn)公司簽訂購房合同并從銀行貸款，雖然婚后還貸本息共計10萬元，但每月銀行都是從其工資卡中定期扣款，女方并沒有參與還貸，離婚時無權(quán)獲得任何補償款。乙女認(rèn)為，雙方?jīng)]有約定實行分別財產(chǎn)制，男方的工資收入應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財產(chǎn)，離婚時應(yīng)按房產(chǎn)現(xiàn)值90萬元減去男方購房時的價格18萬元作為基數(shù)對其進(jìn)行補償，即乙女應(yīng)獲得的補償款是40萬元。
二、法院裁判情況
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，甲男和乙女結(jié)婚后還貸10萬元，雖然系甲男每月用自己的工資卡歸還銀行貸款，但雙方當(dāng)事人并沒有約定實行分別財產(chǎn)制，甲男的工資收入應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財產(chǎn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》第十條：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)，雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補償”的規(guī)定，
第一步應(yīng)先計算訴爭房產(chǎn)的升值率，即訴爭房產(chǎn)現(xiàn)價格除以(結(jié)婚時訴爭房產(chǎn)價格＋共同已還利息＋其他費用)＝90/（41＋3＋1）＝200％；
第二步計算非產(chǎn)權(quán)登記一方所得補償款，即共同還貸部分乘以不動產(chǎn)升值率，該數(shù)額的一半即為應(yīng)補償?shù)臄?shù)額。10乘以200％＝20萬元，非產(chǎn)權(quán)登記一方所得補償款為10萬元。一審法院判決訴爭房產(chǎn)歸甲男所有，甲男應(yīng)支付給乙女10萬元補償款。
乙女不服提起上訴，二審法院判決：駁回上訴，維持原判。
三、 主要觀點及理由
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解解（三）》公布實施后，審判實踐中對第十條涉及的婚內(nèi)共同還貸增值部分的計算，各地法院做法不一，計算結(jié)果也存在較大差異。對于一方婚前貸款購買不動產(chǎn)、婚后夫妻共同還貸的情形，離婚時如何計算共同還貸的增值部分，有法官提出了分步計算的方法，
第一步是計算不動產(chǎn)升值率，不動產(chǎn)升值率＝不動產(chǎn)現(xiàn)價格除以不動產(chǎn)成本，而這里的不動產(chǎn)成本等于購買時不動產(chǎn)價格＋共同已還利息＋其他費用。在計算不動產(chǎn)升值率時，必須考慮利息成本，不能簡單地用不動產(chǎn)現(xiàn)價格除以結(jié)婚時價格直接得出升值率。“其他費用”是指交易所涉及的成本，屬于購房的必要支出，如契稅、印花稅、營業(yè)稅、評估費、中介費等，但不包括公共維修基金和物業(yè)費，因為其費用產(chǎn)生的基礎(chǔ)并非交易，而是不動產(chǎn)長期使用中產(chǎn)生的費用；
第二步是計算非產(chǎn)權(quán)登記一方所得補償，即共同還貸部分乘以不動產(chǎn)升值率，該數(shù)額的一半即為應(yīng)補償?shù)臄?shù)額。
計算具體補償數(shù)額時，應(yīng)注意確定計算時點，這里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者屬于一方的個人財產(chǎn)。同時還應(yīng)考慮兩種情形下的修正問題:
一是離婚時貸款尚未清償完畢，只能將夫妻共同已經(jīng)償還的利息計入不動產(chǎn)成本，而不能將長達(dá)20年或者30年的尚未還貸的利息都納入成本，否則會出現(xiàn)非產(chǎn)權(quán)登記一方既未享受后續(xù)可能產(chǎn)生的升值收益、卻要現(xiàn)實承擔(dān)因計入所有利息導(dǎo)致補償額降低的不公平結(jié)果；
二是一方購買不動產(chǎn)后經(jīng)過一段時間才結(jié)婚的情形，計算不動產(chǎn)升值率時，應(yīng)以結(jié)婚時不動產(chǎn)價格作為計算依據(jù)，不能以購買時不動產(chǎn)價格作為依據(jù)，因為購買不動產(chǎn)至結(jié)婚前這段時間不動產(chǎn)的增值收益屬于一方婚前個人財產(chǎn)。
我們認(rèn)為，上述分步計算法簡明易懂好操作，對審判實踐中審理相關(guān)的案件提供了可資借鑒的方法。
另外需要指出的是，在離婚分割爭議房產(chǎn)時，法官不僅要明了“雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分”，同時要根據(jù)婚姻法第三十九條的規(guī)定，根據(jù)財產(chǎn)的具體情況，按照照顧子女和女方權(quán)益的原則作出公平裁判。也就是說，計算出的補償數(shù)額不是絕對的，法官可以根據(jù)案件的實際情況行使一定的自由裁量權(quán)，目的只有一個，即相對公平合理地解決糾紛，平衡保護(hù)離婚雙方當(dāng)事人的利益。
審判實踐中，有時也會遇到房價下跌的情況，比如購買房產(chǎn)時在一個比較高的點位，婚后夫妻共同還貸若干年后，離婚時房產(chǎn)的現(xiàn)值反而比當(dāng)初購買時下跌了。面對這種房產(chǎn)沒有增值甚至出現(xiàn)負(fù)增長的情況，我們認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)登記一方至少要給另一方共同還貸本息一半的補償。原因有二：
一是一方婚前已經(jīng)簽訂房產(chǎn)買賣合同，購買什么地理位置、什么樓層、什么朝向的房產(chǎn)是購買方自己的選擇，另一方婚后只是共同參與還貸，購買方自然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房價下跌的風(fēng)險；
二是離婚時房產(chǎn)判歸產(chǎn)權(quán)登記一方，如果只是用于居住而非投資，房價暫時下跌并不會對其造成實質(zhì)性損失。
四、最高人民法院民一庭意見
在適用婚姻法司法解釋（三）第十條時，涉及夫妻共同還貸款項及其相對應(yīng)增值部分的數(shù)額等于以夫妻共同還貸部分乘以不動產(chǎn)升值率。所稱不動產(chǎn)升值率，是用不動產(chǎn)現(xiàn)價格除以不動產(chǎn)成本，不動產(chǎn)成本包括購買時不動產(chǎn)價格＋共同還貸的利息部分＋其他費用（比如契稅、印花稅、營業(yè)稅、評估費等）。
友情提示：
讀者在閱讀本文時，應(yīng)注意到文中“不動產(chǎn)成本”的計算實際已經(jīng)細(xì)分為兩種情況：
一是，結(jié)婚時購買不動產(chǎn)的情形。此時的“不動產(chǎn)成本”包括購買時不動產(chǎn)價格＋共同還貸的利息部分＋其他費用。
二是，結(jié)婚前購買不動產(chǎn)的情形。此時的“不動產(chǎn)成本”包括結(jié)婚時不動產(chǎn)價格＋共同還貸的利息部分＋其他費用。
作者 | 最高人民法院民一庭吳曉芳 來源 | 最高院法官公眾號“法語峰言”
