最高法公報類案要旨：房屋買賣合同糾紛要旨10條
導讀：《最高人民法院公報》是最高人民法院公開介紹我國審判工作和司法制度的官方文獻，是最高人民法院對外公布司法解釋、司法文件、裁判文書、典型案例及其他有關司法信息資料的法定刊物。本文整理人民法院出版社最新出版的《最高人民法院公報案例匯編（1985 - 2015年）》一書中《最高人民法院公報》所刊載的類案裁判要旨，希望為廣大法官、法律工作者及社會各界人士學習、研究《公報》案例提供便攜有效的幫助和支持。
1.張勵與徐州市同力創(chuàng)展房地產有限公司商品房預售合同糾紛案
——最高人民法院公報 2012年第11期(總第193期)
案例要旨：預約合同是一種約定將來訂立一定合同的合同。當事人一方違反預約合同約定，不與對方簽訂本約合同或無法按照預約的內容與對方簽訂本約合同的，應當向對方承擔違約責任。
判斷商品房買賣中的認購、訂購、預訂等協(xié)議究竟是預約合同還是本約合同，最主要的是看見此類協(xié)議是否具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，即只要具備了雙方當事人的姓名或名稱，商品房的基本情況（包括房號、建筑面積）、總價或單價、付款時間、方式、交付條件及日期，同時出賣人已經按照約定收受購房款的，就可以認定此類協(xié)議已經具備了商品房買賣合同本約的條件；反之，則應認定為預約合同。如果雙方當事人在協(xié)議中明確約定在具備商品房預售條件時還需重新簽訂商品房買賣合同的，該協(xié)議應認定為預約合同。
2.
丁福如與石磊房屋買賣合同糾紛案——最高人民法院公報 2012年第11期(總第193期)
案例要旨：房屋行政主管部門對未經審批而改建、重建的房屋，可因現實狀況與不動產登記簿記載的權利狀況不一致，將其認定為附有違法建筑并結構相連的房屋并限制交易。如何認定這類房屋買賣合同的效力，實踐中存在分歧。善意買受人根據不動產登記的公示公信原則，確信登記的權利狀態(tài)與現實狀態(tài)相一致，此信賴利益應予保護；根據區(qū)分原則，房屋因附有違法建筑而無法過戶屬合同履行范疇，不應影響合同效力。因此，這類合同如不具備《中華人民共和國合同法》第52條的無效情形，應當認定有效。出賣人負有將房屋恢復至原登記的權利狀態(tài)并消除行政限制的義務。在買受人同意按現狀交付并自愿承擔恢復原狀義務的情況下，出賣人應按誠實信用原則將房屋交付買受人，并于買受人將房屋恢復原狀、消除行政限制后協(xié)助完成過戶手續(xù)。
3.
宋宇與北京盛和發(fā)房地產開發(fā)有限公司、廣東粵財投資控股有限公司、北京城鄉(xiāng)建設集團有限責任公司商品房預售合同糾紛案
——最高人民法院公報 2013年第3期(總第197期)
案例要旨：買受人與開發(fā)商均主張雙方之間存在真實有效的商品房買賣關系，并依據《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第二條“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人”的規(guī)定，對抗承包人建設工程價款請求權，但在簽訂購房合同、支付購房款等重要事實上存在眾多疑點，雙方多次陳述不一、前后矛盾，據以認定雙方之間存在真實的商品房買賣關系的依據明顯不足。在此情況下，買受人請求開發(fā)商按照商品房買賣合同約定，辦理房屋過戶登記的，應予駁回。
4.
徐州大舜房地產開發(fā)有限公司訴王志強商品房預售合同糾紛案
——最高人民法院公報 2013年第12期(總第206期)
案例要旨：房地產開發(fā)企業(yè)以規(guī)避國家對房地產行業(yè)調控為目的，借他人名義與自身簽訂虛假商品房買賣合同，抵押套取銀行信貸資金的，如果商品房買受人明知合同非雙方真實意思表示，則該情形符合《中華人民共和國合同法》第五十二條第（三）項的規(guī)定，應當認定合同無效。
5.湖北金華實業(yè)有限公司與蘇金水等商品房買賣合同糾紛再審案
——最高人民法院公報 2014年第1期(總第207期)
案例要旨：（1）人民法院審理檢察機關抗訴的再審案件一般應以原審審理范圍為限。當事人的訴訟請求不同于支持其提出請求的理由和依據，如當事人提出請求的理由和依據不同于檢察機關抗訴所提出的理由和依據，并不意味其申請抗訴的請求未獲得檢察機關抗訴支持；當事人的再審請求未超出原審審理范圍的，人民法院再審中應予審理。
（2）在房地產開發(fā)企業(yè)委托代理機構銷售房屋的情況下，房地產開發(fā)企業(yè)因委托代理機構未告知其特定房屋已經售出而導致一房二賣，屬于其選擇和監(jiān)督委托代理人的經營風險，不得轉嫁于購房者，房地產開發(fā)企業(yè)以此為由主張最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定的懲罰性賠償應予免除的請求，人民法院不予支持。
6.
中國光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產有限公司、陳思綺保證合同糾紛案
——最高人民法院公報 2014年第9期(總第215期)
案例要旨：（1）開發(fā)商為套取銀行資金，與自然人串通簽訂虛假的預售商品房買賣合同，以該自然人的名義與銀行簽訂商品房抵押貸款合同而獲得銀行貸款，當商品房買賣合同被依法確認無效后，開發(fā)商與該自然人應對銀行的貸款共同承擔連帶清償責任。
（2）預售商品房抵押貸款中，雖然銀行與借款人（購房人）對預售商品房做了抵押預告登記，但該預告登記并未使銀行獲得現實的抵押權，而是待房屋建成交付借款人后銀行就該房屋設立抵押權的一種預先的排他性保全。如果房屋建成后的產權未登記至借款人名下，則抵押權設立登記無法完成，銀行不能對該預售商品房行使抵押權。
7.
朱俊芳與山西嘉和泰房地產開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案——最高人民法院公報 2014年第12期(總第218期)
案例要旨：（1）雙方當事人基于同一筆款項先后簽訂《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》，并約定如借款到期，償還借款，《商品房買賣合同》不再履行；若借款到期，不能償還借款，則履行《商品房買賣合同》。在合同、協(xié)議均依法成立并已生效的情況下．應當認定當事人之間同時成立了商品房買賣和民間借貸兩個民事法律關系。該行為并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
（2）借款到期，借款人不能按期償還借款。對方當事人要求并通過履行《商品房買賣合同》取得房屋所有權，不違反《中華人民共和國擔保法》第四十條、《中華人民共和國物權法》第一百八十六條有關“禁止流押”的規(guī)定。
8.
李彥東訴上海漢宇房地產顧問有限公司居間合同糾紛案——最高人民法院公報 2015年第2期(總第220期)
案例要旨：在房屋買賣居間活動中，中介公司（居間人）對于受托事項及居間服務應承擔符合專業(yè)主體要求的注意義務，注重審查核實與交易相關的主體身份、房產權屬、委托代理、信用資信等證明材料的真實性。中介公司因未盡必要的注意義務而未能發(fā)現一方提供的相關材料存在重大瑕疵、缺陷，由此使另一方受欺詐遭受損失的，應根據其過錯程度在相應的范圍內承擔賠償責任。
9.
周顯治、俞美芳與余姚眾安房地產開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案——最高人民法院公報 2016年第11期(總第241期)
案例要旨：商品房買賣中，開發(fā)商的交房義務不僅僅局限于交鑰匙，還需出示相應的證明文件，并簽署房屋交接單等。合同中分別約定了逾期交房與逾期辦證的違約責任，但同時又約定開發(fā)商承擔了逾期交房的責任之后，逾期辦證的違約責任就不予承擔的，應認定該約定屬于免除開發(fā)商按時辦證義務的無效格式條款，開發(fā)商仍應按照合同約定承擔逾期交房、逾期辦證的多項違約之責。
10.
李明柏訴南京金陵置業(yè)發(fā)展有限公司商品房預售合同糾紛案
——最高人民法院公報 2016年第12期(總第242期)
案例要旨：（1）對于政府機關及其他職能部門出具的證明材料，人民法院應當對其真實性、合法性以及與待證事實的關聯(lián)性進行判斷，如上述證據不能反映案件的客觀真實情況，則不能作為人民法院認定案件事實的根據。
（2）因出賣人所售房屋存在質量問題，致購房人無法對房屋正常使用、收益，雙方當事人對由此造成的實際損失如何計算未作明確約定的，人民法院可以房屋同期租金作為標準計算購房人的實際損失。(來源：法信)
