房屋新政對房屋買賣合同的影響
隨著930房屋新政的出臺，部分購房人由于首付比例的提高，導(dǎo)致無法支付大幅增加的首付款，只能無奈選擇解除合同，由此產(chǎn)生的房屋買賣合同糾紛日益增多。
房屋新政是否構(gòu)成不可抗力或是情勢變更？購房人解除合同是否構(gòu)成違約？已經(jīng)支付的購房款、定金是否能夠要求返還？對此，需根據(jù)具體情況予以判斷。
1、房屋新政是否構(gòu)成不可抗力或是情勢變更？
房屋新政屬于國家的宏觀政策，對于房屋買賣合同能否履行無法達(dá)到根本性、決定性的影響，故一般不能認(rèn)定構(gòu)成不可抗力。房屋買賣合同中約定以按揭貸款方式支付部分購房款的，購房新政雖然提高了首付比例，但也不必然導(dǎo)致無法履行，或是對繼續(xù)履行一方顯示公平，所以一般也不宜認(rèn)定為情勢變更。
2、購房人解除合同是否構(gòu)成違約？已經(jīng)支付的購房款、定金是否能夠要求返還？
最高人民法院2011年《全國民事審判工作會議紀(jì)要》第19條規(guī)定“對房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款，且買受人能夠舉證證明其確因首付款比例提高、貸款利率提高或不能辦理按揭貸款等因素，導(dǎo)致無履約能力的，其以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由為由請求解除合同，并要求出賣人返還收受的購房款或者定金的，可以支持。”
根據(jù)上述規(guī)定，是否構(gòu)成違約以及已經(jīng)支付的購房款、定金能否要求返還，最主要在于購房人能否證明其確因首付比例提高導(dǎo)致無履約能力。
（來源：百瑞律師）
