大小產權房之區(qū)別
最近比較熱的就是關于住房產權的討論，前幾天也剛剛出來新聞說70年產權到期的續(xù)期問題。今天來趁熱打鐵，給大家科普一下關于大產權房和小產權房的問題。
1那么首先要搞清楚什么是大產權房，什么是小產權房~
通俗點的說法就是，由國家發(fā)產權證的房屋即為大產權房，不是由國家發(fā)產權證的房屋即為小產權房。（這貌似有點兒太通俗了哈~）我們所購買的城市的普通商品房都屬于大產權房，大產權房即“小產權房”的相對詞，也就是購房者既有了《房屋所有權證》，也有了《土地使用權證》�？梢院戏ǖ倪M行二手房交易，買的房建在合法的建筑用地上。大產權房具有占有、使用、收益和處分四項完整的權能。小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。
2對我們來說，購買大產權房和小產權房有哪些區(qū)別呢？
一、小產權房
①小產權房的房產證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村政府頒發(fā)，個人并沒有實際的產權。
②小產權房的建設用地一般是歸農村集體所有，并且這類房產一般只能由這個村的村民購買居住，或者經過鄉(xiāng)級及以上政府部門批準同意可以由同鄉(xiāng)其他村村民購買，但禁止賣給城鎮(zhèn)戶口居民。
二、大產權房
①大產權房的房產證由國家頒發(fā)，被國家認可和接受。
②除部分政策性房產外（經濟適用房、動遷安置房等），大產權房可隨意上市交易。
③權房的用地是由國家(也就是當地政府)劃撥或者轉讓的，銷售對象可以是任何人。
④大產權房之后，購買者可以自由進行使用、出售或轉讓。
3買“小產權房”有什么風險？其實這是今天的重點：
1、法律風險
因為小產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質。所以，法律法規(guī)對商品房的相關規(guī)定和制度對小產權房是無效的，購房人的權益很難得到維護。
2、轉讓風險
根據《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續(xù)。
并且，小產權房轉讓而簽訂的房屋買賣合同，除在本村村民之間轉讓外，很有可能被認定為房屋買賣合同無效，購房人的權利得不到保障。
3、政策風險
在購買的是在建小產權房，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓小產權房的建設項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于小產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以其很可能無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比是微乎其微的。
4、監(jiān)管缺位
小產權房屋的開發(fā)建設還沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設的監(jiān)管同樣存在缺位。而小產權房屋的開發(fā)得不到銀行貸款支持，開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進行監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律進行開發(fā)建設，一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現問題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購房資金預交給沒有任何資質和監(jiān)管的開發(fā)單位，對購房者而言，資金的安全，開發(fā)商資金是否按時到位，是否能夠按質按時的交付房屋存在著很大的風險。同時，開發(fā)單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業(yè)管理也極易出現問題。
（來源：房產金融法律服務）
