如何避免掉進(jìn)“一房二賣”陷阱
一房二賣的原因
市住建委房產(chǎn)物業(yè)科科長袁平和工作人員孫槐彬告訴記者，造成一房二賣的主要原因是開發(fā)商資金短缺。
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)地產(chǎn)，最重要的資金來源渠道是銀行貸款。從去年開始，銀行不再向房地產(chǎn)開發(fā)商貸款，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷，銷售不暢，更加劇了房地產(chǎn)開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)困難，所以出現(xiàn)了一房二賣現(xiàn)象。
近兩年，受制于資金短缺，一房二賣有個(gè)特點(diǎn)——房子并不是賣給了兩個(gè)人，而是開發(fā)商將房子賣給購房者的同時(shí)，又抵給承建商頂了工程款，或者抵押出去融資、貸款。
一房二賣的危害
一房二賣的危害性不言而喻，蒙寧律師事務(wù)所律師章艷江將之總結(jié)為如下三點(diǎn)：
首先，購房者的利益受到了侵害。購房者辦理的購房協(xié)議等手續(xù)往往不正規(guī)，發(fā)生糾紛后，很難挽回?fù)p失。
其次，開發(fā)商喪失了誠信。當(dāng)市場(chǎng)經(jīng)營出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商的想法并不是以誠信為原則，維護(hù)購房者的利益，而是妄圖轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，損害購房者的利益。其實(shí)，一旦企業(yè)的信譽(yù)破產(chǎn)，那潰堤就是一夜之間的事情。
另外，開發(fā)商違反了市場(chǎng)經(jīng)營的基本規(guī)則和法律。
2003年，最高人民法院出臺(tái)了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》），其中對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商一房二賣明文作出懲罰性賠償規(guī)定。
如何避免買上一房二賣的房子？
買房之前先看“五證” 買的時(shí)候同步網(wǎng)簽
如何避免買上一房二賣的房子？袁平和章艷江介紹，要做到買房之前先看“五證”，買的時(shí)候同步網(wǎng)簽。
買房前：
了解開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、信譽(yù)度等。
看開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)是否合法，有沒有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。
看開發(fā)企業(yè)“五證”是否齊全，即《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)銷售許可證》。
及時(shí)向律師咨詢購房注意事項(xiàng)。
盡量到售樓處購買房子，不要貪圖便宜買低價(jià)房。
買房時(shí)：
交購房款和網(wǎng)簽要同步進(jìn)行。簽訂的購房合同必須選用國家工商管理總局和國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的《商品房買賣合同》。根據(jù)目前的房屋買賣交易設(shè)置，網(wǎng)簽可以使房產(chǎn)交易透明化，通過規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方的合法利益；通過備案有效防止一房二賣。
要調(diào)查所購房屋的產(chǎn)權(quán)，提存房屋產(chǎn)權(quán)證。從簽訂房屋買賣合同，到正式辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，之間還有一段時(shí)間。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，賣房者有可能在這段時(shí)間內(nèi)將房屋以較高價(jià)格轉(zhuǎn)讓給第三人。為了避免這種情況的發(fā)生，購房者要調(diào)查所購房屋的產(chǎn)權(quán)，提存房屋產(chǎn)權(quán)證，對(duì)賣房者一房二賣的行為加以防范。
盡量要求在房屋交易中心登記后再向賣房者支付首付款，這樣可以避免賣房者一房二賣，詐騙購房者的購房款。
房屋交付時(shí)，購房者要向開發(fā)企業(yè)索取《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》。
萬一“中槍”怎么辦？
依據(jù)法規(guī)維權(quán)
購房者遭遇一房二賣怎么維權(quán)？首先應(yīng)向住建部門反映情況，由住建部門與開發(fā)商協(xié)商解決；如果解決不了，那就要拿起法律武器了。
一般賣房者違約的處理與法律適用
一般賣房者是指將自己居住或者經(jīng)營的房屋出賣給他人，從而取得現(xiàn)金的個(gè)人或者企業(yè)。如果一般賣房者違約，應(yīng)該依據(jù)《合同法》中的相關(guān)規(guī)定，向違約方主張違約責(zé)任，但不能主張懲罰性賠償。一般賣房者違約，不能適用《解釋》中的規(guī)定，因?yàn)椤督忉尅分徽{(diào)解商品房買賣糾紛，不調(diào)解一般賣房者和買房者之間的糾紛；也不能適用《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，因?yàn)樵摲ㄋ{(diào)解的是經(jīng)營者與消費(fèi)者之間的糾紛，一般賣房者不屬于經(jīng)營者的范疇。
房地產(chǎn)開發(fā)商違約的處理及法律適用
首先，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人訂立的兩份買賣合同都有效的情況下，可根據(jù)《解釋》中的規(guī)定進(jìn)行處理。《解釋》第八條和第九條分別規(guī)定了無法取得商品房所有權(quán)的買受人的法律救濟(jì)，即買受人可以要求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以要求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
其次，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與第三人惡意串通的情況下，可根據(jù)《解釋》第十條的規(guī)定進(jìn)行處理。規(guī)定：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。
房子到底歸誰？
律師告訴你
一房二賣，房子歸誰？章艷江介紹，法律對(duì)此并沒有明確規(guī)定。不過，章艷江結(jié)合專業(yè)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出一些結(jié)論，供購房者參考。
第一種情況——在房屋未轉(zhuǎn)移的情況下，已經(jīng)辦理商品房過戶登記手續(xù)的購房人擁有房屋所有權(quán)�！段餀�(quán)法》第九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。由此可知，房屋的過戶登記屬于物權(quán)的變更，所以辦理了商品房過戶登記手續(xù)的買受人就擁有了該房屋的所有權(quán)，成為房屋產(chǎn)權(quán)人。
第二種情況——兩個(gè)買受人均未辦理商品房過戶登記手續(xù)，且房屋尚未交付，房屋所有權(quán)應(yīng)歸已經(jīng)辦理商品房預(yù)告登記手續(xù)的購房人所有�！段餀�(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：當(dāng)事人簽訂房屋買賣或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記，有效防止了一房二賣現(xiàn)象，保護(hù)了買房人的合法權(quán)益。
第三種情況——兩份合同均未辦理登記手續(xù)，那么先行轉(zhuǎn)移占有房屋的購房人擁有房屋所有權(quán)。《解釋》第十一條規(guī)定：對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。由此可見先行合法占有房屋具有公示與公信作用。其中的一份合同得到了實(shí)際履行，體現(xiàn)了賣房人的意愿，這種履行是合法履行，應(yīng)當(dāng)遵守合同的實(shí)際履行原則，維護(hù)已完成的交易。
第四種情況——兩份合同均未辦理過戶登記和預(yù)告登記手續(xù)，且標(biāo)的房屋尚未交付，那么預(yù)先支付房屋價(jià)款的購房人應(yīng)該擁有房屋所有權(quán)。因?yàn)轭A(yù)先支付房屋價(jià)款就意味著履行了房屋買賣合同，因此履行了合同義務(wù)的購房人，應(yīng)該擁有爭議房屋的所有權(quán)。這樣既可以維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序，促進(jìn)合同的善意履行，同時(shí)也能維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。
第五種情況——一份合同在先已經(jīng)辦理商品房過戶登記手續(xù)，一份合同在后交付了標(biāo)的物房屋，那么已經(jīng)辦理商品房過戶登記手續(xù)的購房人應(yīng)該擁有房屋所有權(quán)。依據(jù)物權(quán)公示性及對(duì)抗性原理，對(duì)于已登記的房屋所有權(quán)應(yīng)被認(rèn)定為合同已經(jīng)得到實(shí)際履行，不管房屋是否交付，都無法對(duì)抗已經(jīng)辦理房屋登記手續(xù)的合同的效力。
如果上述情況均未發(fā)生，則簽約在先的買受人擁有房屋所有權(quán)。根據(jù)公平、誠實(shí)信用的民事行為基本原則，兩份合同均處于未實(shí)際履行的狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)以簽訂在先的合同優(yōu)先得到履行，而合同未得到履行的一方購房人可以從賣房人處得到違約賠償，來補(bǔ)救合同未實(shí)際履行所產(chǎn)生的后果。（《黃河晚報(bào)》記者 趙劍 高杰）
（來源：黃河晚報(bào) 記者：趙劍、高杰）
