購買小產權房約定違約責任有用嗎？
一、案情簡介
某甲（賣方）與某乙（買方）簽署了一份小產權房的買賣合同，并且約定一方毀約將按房屋總價的20%承擔違約責任，之后，某甲反悔不賣，問：某乙能否按合同條款追究某甲的違約責任？
二、律師評論
本律師認為：
1、買賣小產權房目前在我國是不受法律保護的，買賣合同也是無效的。
2、合同無效的法律后果是，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
3、簽署小產權房買賣合同，一般情況下，視為雙方都有過錯，因此，一般若簽署合同時間不長，一方毀約的，各自的損失各自承擔。互相很難追究對方的責任，當然，若賣方收取了買方的購房款的，還是應當返還的。簽署合同時間較長（比如多年前簽的合同，房產已交付買方居住多年的），此種情況下法院判定賠償責任則十分謹慎，會考慮多種因素，有的法院會支持部分“升值”賠償，有的則不支持。
4、有人認為合同法第五十七條規(guī)定了“合同無效、被撤銷或者終止的，不影響合同中獨立存在的有關解決爭議方法的條款的效力。”，故誤以為違約責任條款是獨立存在的條款，應當適用。但提醒注意：合同法第十二條列出的條款中明確把“違約責任”和“解決爭議的方法”分別列出，由此可知，合同法第五十七條表達的意思一般是指約定的管轄條款是有效的（如約定是向法院起訴還是向仲裁委申請仲裁）。
5、還有人認為合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。但本律師認為，這里顯然指的并非是“違約責任條款”。
6、購買小產權房可能還會遇到夫妻一方未經另一方同意悄悄“出售”，因此，易起糾紛風險大，建議謹慎投資小產權房。
相關法條
《合同法》
第十二條 合同的內容由當事人約定，一般包括以下條款：
（一）當事人的名稱或者姓名和住所；
（二）標的；
（三）數量；
（四）質量；
（五）價款或者報酬；
（六）履行期限、地點和方式；
（七）違約責任；
（八）解決爭議的方法。
當事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。
第五十六條 無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十七條 合同無效、被撤銷或者終止的，不影響合同中獨立存在的有關解決爭議方法的條款的效力。
第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
（來源：網絡 作者：劉亞娟）
