“避稅”76萬？北京買賣房當(dāng)事人因“潛規(guī)則”打起官司
2016年8月23日，北京西城區(qū)法院對一起房屋買賣糾紛案件作出一審判決：自本判決生效十日起，判決被告劉某某協(xié)助原告曾某、馮某辦理北京西城區(qū)某房屋過戶手續(xù)……雙方買個(gè)房賣個(gè)房，怎么還會(huì)打起官司鬧上法庭？事情還得從這里面的“潛規(guī)則”說起。
曾有媒體對此事曾有過報(bào)道：賣主劉大媽本名劉桂芬，出生于1937年6月，今年已是79歲高齡了。因?yàn)橐碇眯挛�，劉桂芬決定將位于北京市西城區(qū)自己名下的兩間老屋賣出，因?yàn)閮鹤映Ｄ瓴辉谏磉�，于是�?span lang="EN-US"> 2016年1月，劉桂芬在鄰居董先生的陪同下，他們找到了“鏈家房地產(chǎn)”中介公司，委托其尋找買家。
1月27日，在鏈家中介公司置業(yè)顧問的介紹下， 劉桂芬和鄰居董先生一起與買家曾女士夫妻見面了。經(jīng)過一番協(xié)商，房屋的售價(jià)定為16萬元/M2,兩間房一共有27.7/M2，交易總額為443.2萬元人民幣，雙方議定由買家承擔(dān)所有應(yīng)繳稅費(fèi)，包括賣家應(yīng)承擔(dān)的個(gè)人所得稅等。(見合同條款約定) 雙方協(xié)議達(dá)成后，買家當(dāng)場就拿出房屋總價(jià)的20%定金款。因?yàn)閯⒐鸱也蛔R(shí)字，而面對厚厚的一沓合同也看不懂，只好由鏈家房地產(chǎn)公司的置業(yè)顧問對她講解合同內(nèi)容，由于歲數(shù)大加之沒文化，當(dāng)時(shí)劉桂芬并沒有聽出什么問題，中介也沒有向其提醒有任何需要注意的地方，雙方很快簽下了由中介公司提供的合同。
2016年2月29日，劉桂芬在董先生的陪同下又和買家一起打印了網(wǎng)簽合同，并前往北京市第三稅務(wù)局繳納稅費(fèi)。當(dāng)買家交完稅費(fèi)出來，董先生提出要看一下稅費(fèi)發(fā)票，誰知不看不知道，一看董先生嚇了一跳。
按照劉桂芬所賣的房價(jià)來算，本應(yīng)向國家繳納的稅費(fèi)應(yīng)該為76萬元左右，然而此刻的發(fā)票單上卻顯示，繳納稅費(fèi)共計(jì)6萬元。 經(jīng)過買方解釋，直到這時(shí)，劉桂芬才發(fā)現(xiàn)，原來簽訂的合同書上，房屋總價(jià)格被估為86萬元人民幣，房屋總價(jià)雖然沒變，但其他價(jià)格是“精裝修”和“家具”的價(jià)格，這部分價(jià)格按照規(guī)定可以不用上稅。 面對不值錢的家具和“精裝修”的房屋被估價(jià)達(dá)到357萬元，造成房屋價(jià)格與裝修家具價(jià)格的嚴(yán)重倒掛，劉桂芬和其鄰居董先生認(rèn)為，將近357萬元房屋交易款沒有申報(bào)納稅，這不就是等于偷稅漏稅？怕因?yàn)橘u個(gè)房子惹上”偷稅漏稅”罪名的劉桂芬想到此，要求買家足額交稅，自己否則不予過戶，被買家拒絕后，劉大媽找到了北京市地稅局第四稽查分局，舉報(bào)了這一情況。
而買家卻認(rèn)為自己已經(jīng)按照合同履約并納稅，并且已經(jīng)把剩余房款打到了托管賬戶，要求賣家如期過戶。雙方幾個(gè)回合的溝通談不攏后，買家將劉大媽和中介告上法庭。
2016年3月，劉桂芬收到了來自北京西城法院的傳票，原告起訴的大意是：“因被告劉桂芬拒絕履行房產(chǎn)交易合同，原告曾女士夫妻認(rèn)為劉桂芬屬于違約，應(yīng)當(dāng)賠償自己部分違約金，并盡快過戶完成房屋交易。”
董先生告訴記者：劉桂芬待賣的兩間房屋現(xiàn)在已經(jīng)被法院凍結(jié)，劉桂芬這一方，擔(dān)心被追究偷稅漏稅的責(zé)任，要求買家補(bǔ)上“所欠”的稅費(fèi)后才能過戶。雙方為此一直僵持不下。 收到法院傳票后,賣家劉桂芬也找了律師援助，提出反訴請求，希望買家曾女士夫妻按房屋交易真實(shí)價(jià)格補(bǔ)齊應(yīng)繳稅款后，雙方再進(jìn)行房屋交易。
法院開庭后，被告一方答辯稱：本案合同不能繼續(xù)履行的原因在于，辦理過戶手續(xù)過程中，原告刻意隱瞞事實(shí)真相，買方應(yīng)按照房屋實(shí)際價(jià)格即總價(jià)格向稅務(wù)機(jī)關(guān)足額繳納。 第三人鏈家公司訴稱：同意原告訴訟請求。但本案不涉及我方權(quán)利義務(wù)，我方不發(fā)表意見。
在前期采訪沖，媒體記者撥通了買家曾女士的電話，想采訪此事的前因后果， 曾女士直接掛斷了電話。
據(jù)董先生介紹，稽查局現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)手此案件，稽查局的人告訴劉大媽：個(gè)人所得稅，也就是房屋增值部分的20%，按國家規(guī)定，應(yīng)由賣家繳納，如果此事查明確定為偷稅漏稅，稽查局將會(huì)直接向劉桂芬追要此款。’
董先生說：目前，稽查局已經(jīng)向我們這 一方下達(dá)了交稅通知書。“這也是我們擔(dān)心的原因，如果一旦查出來，偷稅漏稅的就變成了我們這一方，而實(shí)際應(yīng)該交稅的人，其實(shí)是買家，因而我們中止了房屋繼續(xù)交易。”
法院一審認(rèn)為：依法成立的合同受法律保護(hù)，原被告簽訂的房屋買賣合同和補(bǔ)充協(xié)議合法有效。故當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行各自的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同，在本案不存在影響房屋過戶的情形下，被告應(yīng)當(dāng)配合原告完成房屋過戶手續(xù)。 而關(guān)于稅款一節(jié)，法院認(rèn)為：原被告已按照網(wǎng)簽合同辦理稅款是不爭的事實(shí)。被告雖主張?jiān)娲嬖谕刀悊栴}，并據(jù)此要求原告補(bǔ)繳稅金。但是此問題并非法院民事糾紛受理范圍，應(yīng)該由稅務(wù)部門受理，本院對此不予處理。
賣個(gè)房子卻惹上了官司，買賣雙方都憂心忡忡。董先生介紹說：沒想到事情會(huì)鬧成這樣，如果稅務(wù)機(jī)關(guān)強(qiáng)行要我們交稅，我們只能交了這筆錢，然后再向法院起訴，要求賣家按照合同約定承擔(dān)這筆稅費(fèi)。作為賣方的擔(dān)心這是不無道理的，因?yàn)閭�(gè)人所得稅繳納規(guī)定，所得稅額是由賣方承擔(dān)的。而一旦交易成功后，如果發(fā)現(xiàn)偷漏稅現(xiàn)象，雖然其交易中的稅款是由買方承擔(dān)，但其偷漏的稅款和罰款，在無法查明責(zé)任的情況下，將由賣方承擔(dān)。
但令賣家困惑不解的是，稽查局已經(jīng)向賣家下達(dá)了交稅通知，卻遲遲沒有向買家下達(dá)交稅通知。按照董先生的理解，買家存在偷稅漏稅嫌疑，在賣家舉報(bào)后，稽查局在查清事實(shí)后，應(yīng)該向買家下達(dá)罰款或者補(bǔ)繳稅款的通知，但他們反映了多次，稽查局卻遲遲沒有對買家的行為作出任何查處。
對于董先生的說法，筆者致電稽查局的負(fù)責(zé)人詢問并采訪，該負(fù)責(zé)人短信回復(fù)稱：“該案件正處于檢查過程中，我局正在積極辦理此案”。
一審判決下達(dá)后，賣家不服判決，已經(jīng)提出上訴，目前，二審判決還沒有結(jié)果。這起案件，也引起了法律專家的關(guān)注。北京市京倫律師事務(wù)所合伙人、房地產(chǎn)資深律師楊曉勇認(rèn)為：根據(jù)本案的基本事實(shí)，本案系一起典型以通過做高家具、裝修裝飾價(jià)格，來達(dá)到做低實(shí)際房價(jià)、規(guī)避稅收征管為目的的二手房買賣合同糾紛。
就筆者提出的以下幾個(gè)問題，楊律師做出解答——
關(guān)于合同效力及一審法院判決是否得當(dāng)?shù)膯栴}：本案訴爭合同系房屋買賣雙方真實(shí)意思表示，不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效情形。同時(shí)，《北京市高級人民法院于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會(huì)議紀(jì)要》也明確規(guī)定，當(dāng)事人在房屋買賣合同（包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同）中為規(guī)避國家稅收監(jiān)管故意隱瞞真實(shí)的交易價(jià)格，當(dāng)事人以逃避國家稅收為由，要求確認(rèn)買賣合同全部無效的，不予支持。因此，本案訴爭合同合法有效。一審法院認(rèn)定雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》合法有效，并據(jù)此判令雙方繼續(xù)履行，合乎法律規(guī)定，判決正確。
關(guān)于是否違反稅收征管以及稅務(wù)查處方面的問題：本案原告在房屋買賣中確實(shí)存在規(guī)避稅收征管行為，但這種違反稅收征管的行為屬于稅務(wù)部門依法處理的范圍，不屬于法院民事糾紛受理范圍。本案被告就原告與中介機(jī)構(gòu)涉嫌違反稅收征管的問題，已向相關(guān)稅務(wù)主管部門投訴，是否構(gòu)成規(guī)避稅收應(yīng)由相關(guān)行政主管部門予以處理。
關(guān)于本案所涉稅金應(yīng)由誰補(bǔ)繳的問題：首先，稅收征管部門一般不會(huì)審查房屋買賣雙方的約定，而會(huì)依照稅收法原則分別向房屋買賣雙方征收各自應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)。因此，本案中，如稅務(wù)主管部門最終查實(shí)本次房屋買賣存在未足額交稅的情形，則依據(jù)規(guī)定應(yīng)由原告繳納的稅，稅務(wù)主管部門將依法向原告征繳。
其次，從民事法律關(guān)系或者民事責(zé)任的角度來評判，如果合同約定各自稅費(fèi)各自承擔(dān)，則需要補(bǔ)繳的稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)是各自補(bǔ)繳各自的稅費(fèi)。如果合同約定一切稅費(fèi)由買房人承擔(dān)，則需要補(bǔ)繳的稅費(fèi)由買房人承擔(dān)。本案中，合同明確約定一切稅費(fèi)由原告承擔(dān)，因此，在被告依法向稅務(wù)主管部門補(bǔ)繳稅費(fèi)后，被告可以依據(jù)房屋買賣合同的約定向原告追償，并最終由原告承擔(dān)該部分補(bǔ)繳的稅費(fèi)。律師建議，為避免不必要的糾紛，當(dāng)事人在訂立合同時(shí)必須誠實(shí)信用，嚴(yán)格遵守有關(guān)的法律規(guī)定，據(jù)實(shí)填寫房屋交易價(jià)格。
（來源：一點(diǎn)資訊 采編:張保平） |
