二手房交易違約、政策影響怎么辦?這里都有!
12月2日,前沿新聞?dòng)浾邚奶旖蚴泻推絽^(qū)人民法院了解到,截至2016年11月底,該院共受理二手房買賣合同糾紛案件141件,其中通過房屋中介機(jī)構(gòu)簽署房屋買賣協(xié)議的共116件,約占82%;涉及學(xué)區(qū)房的案件共89件,約占63%;因賣方違約的案件共108件,約占77%。
典型案例
1.出賣方違約賠償買受人房屋差價(jià)損失案
案情簡(jiǎn)介:
原告王某(買方)與被告周某(賣方)經(jīng)中介居間,簽訂房屋買賣合同,合同簽訂后,原告依約交付定金。后被告未依約定日期辦理清貸及后續(xù)手續(xù),原告起訴,要求被告雙倍返還定金30萬元并賠償房屋差價(jià)損失110萬元及中介費(fèi)損失40100元。
經(jīng)審理,涉案房屋在被告與原告簽訂買賣合同前即已被法院查封,被告隱瞞了上述重要事實(shí),導(dǎo)致其不能履行將涉案房屋出售給原告的主要義務(wù),構(gòu)成根本違約,應(yīng)返還被告定金。對(duì)于同地段房屋差價(jià)損失,屬于合同履行后可以獲得的利益,亦應(yīng)屬于因被告違約給原告造成的損失,原告提交了涉案房屋在淘寶網(wǎng)經(jīng)司法拍賣后成交的價(jià)格作為證據(jù),能夠證實(shí)涉案房屋存在漲幅差價(jià)65.8萬元的事實(shí),應(yīng)作為差價(jià)損失賠償原告。故一審判決被告退還定金并支付房屋差價(jià)及中介費(fèi)損失。
判決結(jié)果:
一、本判決生效之日起十五日內(nèi),被告周某雙倍返還原告王某定金計(jì)30萬元;
二、本判決生效之日起十五日內(nèi),被告周某賠償原告王某損失54.81萬元。
法院提示:
本案系今年二手房?jī)r(jià)格大幅上漲后本院審理的第一件主張房屋差價(jià)損失的案件,對(duì)于差價(jià)損失的確定,本院認(rèn)為,漲跌差價(jià)屬于合同履行后可以獲得的利益或?qū)嶋H損失,實(shí)際金額的確定應(yīng)結(jié)合所處區(qū)域?qū)嶋H情況、守約方的履約情況、違約方訂立合同時(shí)對(duì)房屋漲跌情形的預(yù)見能力、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度等因素綜合進(jìn)行判定。對(duì)于房屋價(jià)格漲跌差價(jià)的確定,能協(xié)商確定的,首選協(xié)商的方式處理;協(xié)商不成的處理原則為:1.原則上可比照最相類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)與買賣合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌差價(jià);2.無最相類似房屋比照的,可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌差價(jià)。認(rèn)定漲跌差價(jià)的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ),結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日、雙方是否及時(shí)采取措施防止損失擴(kuò)大、涉訴房屋的具體漲跌情況等合理確定。
本案中,涉案房屋經(jīng)法院查封后,被告仍出售,顯系惡意違約行為,三方合同中的房屋價(jià)格與淘寶網(wǎng)拍賣成交的價(jià)格差價(jià)明顯,足以證明原告的差價(jià)損失,故本院支持了被告要求賠償房屋差價(jià)的訴請(qǐng)。
2.因不能實(shí)現(xiàn)“學(xué)位”目的解除合同獲得支持案
案情簡(jiǎn)介:
原告彭某(買方)與被告魯某(賣方)經(jīng)中介居間,簽訂房屋買賣協(xié)議,并在該買賣協(xié)議中特別注明被告承諾涉案房屋名下無孩子于2015年在實(shí)驗(yàn)小學(xué)入學(xué)。原告購(gòu)買涉案房屋的主要目的就是解決孩子的實(shí)驗(yàn)小學(xué)上學(xué)問題,協(xié)議簽訂后,原告依約繳納了定金,后原告于2016年4月在天津市和平區(qū)教育局小學(xué)教育科核實(shí)學(xué)籍占用問題時(shí),得知該房屋的學(xué)籍在2015年已經(jīng)被使用。故原告起訴以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由,要求與被告解除合同,由被告退還定金并支付違約金。
判決結(jié)果:
一、解除原告與被告簽訂的房屋買賣合同;
二、本判決生效之日起十日內(nèi)被告返還原告定金50000元;
三、本判決生效之日起十日內(nèi)被告支付原告違約損失50000元。
法院提示:
本案就屬于典型的“學(xué)位”之爭(zhēng)案例,和平教育資源豐富,大多家長(zhǎng)購(gòu)買和平區(qū)的房屋即為解決子女上學(xué)問題,加之和平區(qū)教育系統(tǒng)推出新政,部分小學(xué)限制每戶地址六年內(nèi)只享有一次同校對(duì)口入學(xué)機(jī)會(huì),引發(fā)此類新類型的訴訟。故,如果買方購(gòu)房是以上學(xué)為目的的情況下,應(yīng)在合同中對(duì)此條款進(jìn)行特別約定,并詳細(xì)載明違 約責(zé)任。
3.買受人訴請(qǐng)繼續(xù)履行合同獲得支持案
案情簡(jiǎn)介:
原告宋某(買方)與被告陳某(賣方)經(jīng)中介居間簽訂房屋買賣合同,涉案房屋系被告所有,尚有貸款未還,合同約定由原告墊資清貸后,被告注銷抵押權(quán)登記,雙方辦理過戶手續(xù),全部費(fèi)用由原告承擔(dān),后被告提出解除合同,原告訴至法院要求被告繼續(xù)履行合同。
按照《合同法》第一百零七條的規(guī)定:當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
前兩年此類案件的守約方首先會(huì)選擇要求違約方支付違約金的方式承擔(dān)違約責(zé)任,但因今年房?jī)r(jià)短期內(nèi)高漲,合同中約定的違約金數(shù)額已明顯低于房?jī)r(jià)的漲幅,更多的守約方選擇要求違約方繼續(xù)履行合同來維護(hù)自己的合法權(quán)益。
本案中,雙方當(dāng)事人簽訂了房產(chǎn)買賣協(xié)議,但尚未簽訂《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》,現(xiàn)被告拒絕履行合同義務(wù),原告主張繼續(xù)履行合同,本案并不具備《合同法》第一百一十條規(guī)定的情形【第一百一十條當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的,對(duì)方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事實(shí)上不能履行;(二)債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高;(三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行】,本院綜合考慮了房地產(chǎn)行政主管部門意見、合同履行進(jìn)度、款項(xiàng)交付情況、房屋實(shí)際狀態(tài)等因素,確認(rèn)具備繼續(xù)履行的條件。
判決結(jié)果:
一、被告陳某到中國(guó)工商銀行股份有限公司天津河北支行辦理抵押貸款清償手續(xù),全部費(fèi)用由原告負(fù)擔(dān),清償完畢后被告陳某立即到房管部門辦理抵押權(quán)撤銷手續(xù);
二、本判決第一項(xiàng)執(zhí)行完畢后十日內(nèi),被告陳某協(xié)助原告辦理涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,將天津市某房屋過戶至原告名下,全部稅費(fèi)由原告負(fù)擔(dān);
三、本判決第二項(xiàng)執(zhí)行完畢三日,原告給付被告全部房款,具體數(shù)額為213萬減去用于償還中國(guó)工商銀行股份有限公司天津河北支行的貸款,不含原告應(yīng)承擔(dān)的因提前清償貸款應(yīng)支付的違約金。
法院提示:
買賣雙方簽訂房屋買賣合同后,一方無法定理由提出解除合同,而另一方不同意的,除非符合合同法第一百一十條的規(guī)定,一般情況下,如當(dāng)事人選擇繼續(xù)履行合同,人民法院會(huì)在綜合考慮房地產(chǎn)行政主管部門意見、合同履行進(jìn)度、款項(xiàng)交付情況、房屋實(shí)際狀態(tài)等因素后,在確認(rèn)具備繼續(xù)履行的條件下,一般予以支持。
4.買賣雙方違約,均承擔(dān)違約責(zé)任案
案情簡(jiǎn)介:
原告武某(賣方)與被告劉某(買方)經(jīng)中介居間簽訂了房屋買賣合同,并約定了到房管局網(wǎng)簽、辦理過戶手續(xù)等具體的時(shí)間,并注明一方違約的,守約方應(yīng)給予違約方30日的等待期,期間違約方需承擔(dān)違約金,30日后守約方才有權(quán)解除合同。后因被告在約定的日期無法出具戶口本原件導(dǎo)致雙方?jīng)]有辦理網(wǎng)簽手續(xù),原告也沒有給予被告30日等待期隨即將涉案房屋加價(jià)2萬元售予案外人并辦理了轉(zhuǎn)移手續(xù)。原告訴請(qǐng)求:確認(rèn)原告與被告簽訂的0130210號(hào)房屋買賣協(xié)議于2015年12月16日解除;判令被告劉某向原告支付房屋買賣合同違約金158400元。
本案中,被告違約在先,理應(yīng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任,但在30日等待期內(nèi),因原、被告之間無法就違約金達(dá)成一致,原告隨即將房屋售予案外人,也導(dǎo)致自己存在違約行為,承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任,在買賣雙方均存在違約行為的情況下,均應(yīng)按照合同約定支付對(duì)方違約金。
本案結(jié)案后,被告劉某以原告武某沒有按照合同約定等待30日即將涉案房屋賣出,需承擔(dān)違約責(zé)任為由,另行立案,將武某訴至法院,要求承擔(dān)違約責(zé)任。
判決結(jié)果:
一、確認(rèn)原告與被告簽訂的房屋買賣協(xié)議于2015年12月16日解除;
二、準(zhǔn)予原告退還被告定金30000元;
三、本判決生效之日起十日內(nèi),被告支付原告違約金47520元。
法院提示:
本案屬于當(dāng)事人因無法提供證件導(dǎo)致合同未能履行的案例,為避免出現(xiàn)類似情況,建議雙方當(dāng)事人在簽訂三方協(xié)議的時(shí)候即進(jìn)行證件原件的互相審核,避免上述情況的發(fā)生。
5.以三方協(xié)議與網(wǎng)簽協(xié)議約定不一致為由毀約未獲支持案
案情簡(jiǎn)介:
原告王某(買方)與被告高某(賣方)經(jīng)中介居間,簽訂三方房屋買賣協(xié)議,約定房屋價(jià)款399萬元,并就過戶等相關(guān)日期進(jìn)行了約定。后,雙方按約定時(shí)間簽訂網(wǎng)簽協(xié)議時(shí),因?qū)Ψ课輧r(jià)格進(jìn)行低評(píng)處理,故網(wǎng)簽協(xié)議價(jià)格僅為241萬元,被告以此為由,拒絕簽訂網(wǎng)簽協(xié)議,成訴,原告訴請(qǐng)繼續(xù)履行合同。
經(jīng)本院審理,被告顯然不是在網(wǎng)簽協(xié)議當(dāng)日才知道房屋做了低評(píng)處理,從原告提供的證據(jù)也證明“低評(píng)”價(jià)格并不是雙方真實(shí)的交易價(jià)格,原告同意按照三方協(xié)議價(jià)格繼續(xù)履行買賣協(xié)議,被告的說法不能成立,故本院判決支持了原告繼續(xù)履行合同的訴請(qǐng)。
判決結(jié)果:
一、本判決生效之日起十日內(nèi),被告高某協(xié)助原告王某辦理涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,將某房屋過戶至原告王某名下,全部稅費(fèi)由原告負(fù)擔(dān);
二、本判決第一項(xiàng)執(zhí)行完畢五日內(nèi),原告王某向被告高某給付剩余房款3690000元。
法院提示:
本案系明顯的三方協(xié)議與網(wǎng)簽協(xié)議價(jià)格不一致引起的糾紛,現(xiàn)實(shí)生活中,買賣雙方出于各種原因,為了降低交易成本,往往通過中介將自己網(wǎng)簽協(xié)議中的價(jià)格降低,就是老百姓常說的“低評(píng)”,本案被告正是利用了這一漏洞,以兩份約定不一致,沒經(jīng)其同意為由拒絕繼續(xù)履行合同。
對(duì)于此類案件,法院建議,為了維護(hù)自己的合法權(quán)益,雙方在中介簽訂三方協(xié)議時(shí)對(duì)房屋價(jià)款進(jìn)行明確約定,勿以“低評(píng)”方式規(guī)避應(yīng)繳納的稅款,在簽訂網(wǎng)簽協(xié)議時(shí),房屋價(jià)款與三方協(xié)議保持一致。
6.中介未對(duì)房屋情況進(jìn)行核實(shí),被判返還中介費(fèi)案
案情簡(jiǎn)介:
原告邸某(買方)與被告張某(賣方)經(jīng)中介居間簽訂房屋買賣協(xié)議,原告交付定金10萬元,并約定辦理手續(xù)的相關(guān)日期。到期后,賣方以各種理由拒絕與買方辦理手續(xù),但同意支付違約金,同時(shí)簽訂補(bǔ)充協(xié)議將辦理日期多次順延。延遲期滿后,被告仍無法配合辦理過戶手續(xù),成訴。原告訴請(qǐng):被告張某返還原告定金10萬元;被告張某支付原告違約金21萬元;被告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司返還原告中介費(fèi)1萬元。
審理期間,經(jīng)法院到房管部門調(diào)查核實(shí),發(fā)現(xiàn)涉案房屋早在三年前即已被多家法院查封,且涉案房屋現(xiàn)正被河北省某法院拍賣中,被告明知上述情況,但仍以低于市價(jià)價(jià)格掛牌交易,明顯存在欺詐的故意,但中介機(jī)構(gòu)在促成交易過程中,并沒有對(duì)房屋的實(shí)際情況進(jìn)行查實(shí),就收取居間服務(wù)費(fèi),努力促成交易,造成原告損失。
本案中,買賣雙方雖簽訂了房屋買賣協(xié)議,但因涉案房屋在交易前即已被多家法院查封,符合《合同法》第一百一十條規(guī)定的情形第一款規(guī)定的情形,【第一百一十條當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的,對(duì)方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事實(shí)上不能履行;……】被告確實(shí)無法繼續(xù)履行合同,故一審判決被告承擔(dān)違約責(zé)任,支付違約金,中介退還居間服務(wù)費(fèi)。
判決結(jié)果:
一、本判決生效之日起十日內(nèi),被告張某返還原告定金10萬元;
二、本判決生效之日起十日內(nèi),被告張某賠償原告損失15萬元;
三、本判決生效之日起十日內(nèi),被告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司返還原告中介費(fèi)1萬元。
法院提示:
買賣雙方在簽訂協(xié)議前,買受人可要求與中介機(jī)構(gòu)、出賣人一并到房屋管理部門查詢房屋登記信息,確認(rèn)房屋是否有抵押及查封,保護(hù)自己的合法權(quán)益。
那么在“二手房”買賣糾紛中,如何界定合同繼續(xù)履行的條件、房屋差價(jià)損失能否得到支持、房屋共有人異議能否影響合同效力等問題也存在著一定爭(zhēng)議而備受社會(huì)關(guān)注。為此和平區(qū)人民法院副院長(zhǎng)張麗對(duì)此進(jìn)行了解讀。
問題一 判決繼續(xù)履行合同的標(biāo)準(zhǔn)如何界定?
和平區(qū)人民法院副院長(zhǎng)張麗解釋,由于房屋總價(jià)款數(shù)額較大,買房人往往會(huì)傾全家之力購(gòu)房,一旦交易失敗,買受人更愿選擇繼續(xù)履行。但是能否判決雙方繼續(xù)履行合同,要受很多因素的影響。房屋買賣合同涉及主體多,在居間買賣合同簽訂后,還可能會(huì)涉及抵押權(quán)銀行的提前還貸審批和撤押、房管部門的網(wǎng)簽和資金監(jiān)管、按揭貸款的審批及后續(xù)騰房等,要辦理的手續(xù)多、周期長(zhǎng)、稅費(fèi)數(shù)額不確定,當(dāng)事人違約時(shí)間節(jié)點(diǎn)不同,導(dǎo)致對(duì)于哪些情形下應(yīng)判決繼續(xù)履行,那種情形下應(yīng)判決解除合同賠償損失存在著一定爭(zhēng)議。
張麗認(rèn)為,對(duì)于當(dāng)事人要求繼續(xù)履行合同的案件,已簽訂《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》以后,一方拒絕履行產(chǎn)權(quán)過戶、交接房款、交付房屋等后續(xù)合同義務(wù),另一方主張繼續(xù)履行合同的,除符合《合同法》第一百一十條規(guī)定情形以外,一般予以支持;已簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議或與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人簽訂的包含居間內(nèi)容的房產(chǎn)買賣協(xié)議,但尚未簽訂《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》的,一方拒絕履行合同義務(wù),另一方主張繼續(xù)履行合同的,除符合《合同法》第一百一十條規(guī)定情形以外,綜合房地產(chǎn)行政主管部門意見、合同履行進(jìn)度、款項(xiàng)交付情況、房屋實(shí)際狀態(tài)等因素,確認(rèn)是否具備繼續(xù)履行的條件。
問題二 房屋差價(jià)損失是否能夠得到支持?
有些案件中,買房人主張其實(shí)際損失已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過約定違約金的數(shù)額,要求按照房屋現(xiàn)值和簽訂合同時(shí)的價(jià)格差認(rèn)定買房人應(yīng)承擔(dān)的損失數(shù)額。目前的法律規(guī)定中,對(duì)于實(shí)際損失舉證責(zé)任如何分配,房屋差價(jià)損失如何確定均沒有統(tǒng)一的規(guī)定。另外,居間服務(wù)費(fèi)是否應(yīng)作為一項(xiàng)損失單獨(dú)支持的問題也存在爭(zhēng)議。
對(duì)于實(shí)際損失的確定,按照《合同法》第一百一十三條規(guī)定,損失賠償額包括合同履行后可以獲得的利益。一方違約且發(fā)生房屋價(jià)格漲跌情形的,漲跌差價(jià)屬于合同履行后可以獲得的利益或?qū)嶋H損失,實(shí)際金額的確定應(yīng)結(jié)合所處區(qū)域?qū)嶋H情況、守約方的履約情況、違約方訂立合同時(shí)對(duì)房屋漲跌情形的預(yù)見能力、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度等因素綜合進(jìn)行判定,最低額度不應(yīng)低于房屋價(jià)格漲跌差價(jià)的50%。
對(duì)于房屋價(jià)格漲跌差價(jià)的確定,能協(xié)商確定的,首選協(xié)商的方式處理;協(xié)商不成的處理原則為:1.原則上可比照最相類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)與買賣合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌差價(jià);2.無最相類似房屋比照的,可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌差價(jià)。認(rèn)定漲跌差價(jià)的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ),結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日、雙方是否及時(shí)采取措施防止損失擴(kuò)大、涉訴房屋的具體漲跌情況等合理確定。
問題三 房地產(chǎn)調(diào)控政策能否作為解除合同的理由?
因?yàn)橄拶?gòu)等調(diào)控政策的影響,有的買房人在簽訂合同后發(fā)現(xiàn)沒有買房資格,無法履行過戶手續(xù),導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行,此種情況下能否解除合同,存在爭(zhēng)議。還有的購(gòu)房人因?yàn)榉抠J政策收緊,貸款審批遲延,導(dǎo)致買房人付尾款逾期,出現(xiàn)出賣人要求解除合同的情況,而多長(zhǎng)時(shí)間后出賣人要求解除合同的請(qǐng)求才能支持亦出現(xiàn)爭(zhēng)議。
張麗告訴前沿新聞?dòng)浾,政策影響是可以變更解除的。隨著天津市住房限購(gòu)及房貸政策的不斷調(diào)整,許多原本具備購(gòu)房資格的人不能繼續(xù)購(gòu)房,引發(fā)二手房買賣合同糾紛訴訟。對(duì)于因政策導(dǎo)致合同確實(shí)無法繼續(xù)履行的,一般認(rèn)定屬于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致合同不能履行,當(dāng)事人據(jù)此請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況準(zhǔn)予變更或解除合同。因前述原因,當(dāng)事人解除合同以后,出賣人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)收到的購(gòu)房款或定金返還給買受人,買受人應(yīng)將接收的房屋返還給出賣人。因解除合同造成的損失一般情況下應(yīng)按照公平原則由雙方分擔(dān),如因一方當(dāng)事人過錯(cuò)導(dǎo)致當(dāng)事人利益嚴(yán)重失衡,損失方要求加大對(duì)方承擔(dān)比例的,可酌情予以支持。
(來源:北方網(wǎng))