二手房交易違約、政策影響怎么辦？這里都有！
12月2日，前沿新聞?dòng)浾邚奶旖蚴泻推絽^(qū)人民法院了解到，截至2016年11月底，該院共受理二手房買賣合同糾紛案件141件，其中通過房屋中介機(jī)構(gòu)簽署房屋買賣協(xié)議的共116件，約占82%；涉及學(xué)區(qū)房的案件共89件，約占63%；因賣方違約的案件共108件，約占77%。
典型案例
1.出賣方違約賠償買受人房屋差價(jià)損失案
案情簡(jiǎn)介：
原告王某(買方)與被告周某(賣方)經(jīng)中介居間，簽訂房屋買賣合同，合同簽訂后，原告依約交付定金。后被告未依約定日期辦理清貸及后續(xù)手續(xù)，原告起訴，要求被告雙倍返還定金30萬元并賠償房屋差價(jià)損失110萬元及中介費(fèi)損失40100元。
經(jīng)審理，涉案房屋在被告與原告簽訂買賣合同前即已被法院查封，被告隱瞞了上述重要事實(shí)，導(dǎo)致其不能履行將涉案房屋出售給原告的主要義務(wù)，構(gòu)成根本違約，應(yīng)返還被告定金。對(duì)于同地段房屋差價(jià)損失，屬于合同履行后可以獲得的利益，亦應(yīng)屬于因被告違約給原告造成的損失，原告提交了涉案房屋在淘寶網(wǎng)經(jīng)司法拍賣后成交的價(jià)格作為證據(jù)，能夠證實(shí)涉案房屋存在漲幅差價(jià)65.8萬元的事實(shí)，應(yīng)作為差價(jià)損失賠償原告。故一審判決被告退還定金并支付房屋差價(jià)及中介費(fèi)損失。
判決結(jié)果：
一、本判決生效之日起十五日內(nèi)，被告周某雙倍返還原告王某定金計(jì)30萬元；
二、本判決生效之日起十五日內(nèi)，被告周某賠償原告王某損失54.81萬元。
法院提示：
本案系今年二手房?jī)r(jià)格大幅上漲后本院審理的第一件主張房屋差價(jià)損失的案件，對(duì)于差價(jià)損失的確定，本院認(rèn)為，漲跌差價(jià)屬于合同履行后可以獲得的利益或?qū)嶋H損失，實(shí)際金額的確定應(yīng)結(jié)合所處區(qū)域?qū)嶋H情況、守約方的履約情況、違約方訂立合同時(shí)對(duì)房屋漲跌情形的預(yù)見能力、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度等因素綜合進(jìn)行判定。對(duì)于房屋價(jià)格漲跌差價(jià)的確定，能協(xié)商確定的，首選協(xié)商的方式處理；協(xié)商不成的處理原則為：1.原則上可比照最相類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)與買賣合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌差價(jià)；2.無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌差價(jià)。認(rèn)定漲跌差價(jià)的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日、雙方是否及時(shí)采取措施防止損失擴(kuò)大、涉訴房屋的具體漲跌情況等合理確定。
本案中，涉案房屋經(jīng)法院查封后，被告仍出售，顯系惡意違約行為，三方合同中的房屋價(jià)格與淘寶網(wǎng)拍賣成交的價(jià)格差價(jià)明顯，足以證明原告的差價(jià)損失，故本院支持了被告要求賠償房屋差價(jià)的訴請(qǐng)。
2.因不能實(shí)現(xiàn)“學(xué)位”目的解除合同獲得支持案
案情簡(jiǎn)介：
原告彭某(買方)與被告魯某(賣方)經(jīng)中介居間，簽訂房屋買賣協(xié)議，并在該買賣協(xié)議中特別注明被告承諾涉案房屋名下無孩子于2015年在實(shí)驗(yàn)小學(xué)入學(xué)。原告購(gòu)買涉案房屋的主要目的就是解決孩子的實(shí)驗(yàn)小學(xué)上學(xué)問題，協(xié)議簽訂后，原告依約繳納了定金，后原告于2016年4月在天津市和平區(qū)教育局小學(xué)教育科核實(shí)學(xué)籍占用問題時(shí)，得知該房屋的學(xué)籍在2015年已經(jīng)被使用。故原告起訴以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由，要求與被告解除合同，由被告退還定金并支付違約金。
判決結(jié)果：
一、解除原告與被告簽訂的房屋買賣合同；
二、本判決生效之日起十日內(nèi)被告返還原告定金50000元；
三、本判決生效之日起十日內(nèi)被告支付原告違約損失50000元。
法院提示：
本案就屬于典型的“學(xué)位”之爭(zhēng)案例，和平教育資源豐富，大多家長(zhǎng)購(gòu)買和平區(qū)的房屋即為解決子女上學(xué)問題，加之和平區(qū)教育系統(tǒng)推出新政，部分小學(xué)限制每戶地址六年內(nèi)只享有一次同校對(duì)口入學(xué)機(jī)會(huì)，引發(fā)此類新類型的訴訟。故，如果買方購(gòu)房是以上學(xué)為目的的情況下，應(yīng)在合同中對(duì)此條款進(jìn)行特別約定，并詳細(xì)載明違 約責(zé)任。
3.買受人訴請(qǐng)繼續(xù)履行合同獲得支持案
案情簡(jiǎn)介：
原告宋某(買方)與被告陳某(賣方)經(jīng)中介居間簽訂房屋買賣合同，涉案房屋系被告所有，尚有貸款未還，合同約定由原告墊資清貸后，被告注銷抵押權(quán)登記，雙方辦理過戶手續(xù)，全部費(fèi)用由原告承擔(dān)，后被告提出解除合同，原告訴至法院要求被告繼續(xù)履行合同。
按照《合同法》第一百零七條的規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
前兩年此類案件的守約方首先會(huì)選擇要求違約方支付違約金的方式承擔(dān)違約責(zé)任，但因今年房?jī)r(jià)短期內(nèi)高漲，合同中約定的違約金數(shù)額已明顯低于房?jī)r(jià)的漲幅，更多的守約方選擇要求違約方繼續(xù)履行合同來維護(hù)自己的合法權(quán)益。
本案中，雙方當(dāng)事人簽訂了房產(chǎn)買賣協(xié)議，但尚未簽訂《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》，現(xiàn)被告拒絕履行合同義務(wù)，原告主張繼續(xù)履行合同，本案并不具備《合同法》第一百一十條規(guī)定的情形【第一百一十條當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事實(shí)上不能履行；(二)債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；(三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行】，本院綜合考慮了房地產(chǎn)行政主管部門意見、合同履行進(jìn)度、款項(xiàng)交付情況、房屋實(shí)際狀態(tài)等因素，確認(rèn)具備繼續(xù)履行的條件。
判決結(jié)果：
一、被告陳某到中國(guó)工商銀行股份有限公司天津河北支行辦理抵押貸款清償手續(xù)，全部費(fèi)用由原告負(fù)擔(dān)，清償完畢后被告陳某立即到房管部門辦理抵押權(quán)撤銷手續(xù)；
二、本判決第一項(xiàng)執(zhí)行完畢后十日內(nèi)，被告陳某協(xié)助原告辦理涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，將天津市某房屋過戶至原告名下，全部稅費(fèi)由原告負(fù)擔(dān)；
三、本判決第二項(xiàng)執(zhí)行完畢三日，原告給付被告全部房款，具體數(shù)額為213萬減去用于償還中國(guó)工商銀行股份有限公司天津河北支行的貸款，不含原告應(yīng)承擔(dān)的因提前清償貸款應(yīng)支付的違約金。
法院提示：
買賣雙方簽訂房屋買賣合同后，一方無法定理由提出解除合同，而另一方不同意的，除非符合合同法第一百一十條的規(guī)定，一般情況下，如當(dāng)事人選擇繼續(xù)履行合同，人民法院會(huì)在綜合考慮房地產(chǎn)行政主管部門意見、合同履行進(jìn)度、款項(xiàng)交付情況、房屋實(shí)際狀態(tài)等因素后，在確認(rèn)具備繼續(xù)履行的條件下，一般予以支持。
4.買賣雙方違約，均承擔(dān)違約責(zé)任案
案情簡(jiǎn)介：
原告武某(賣方)與被告劉某(買方)經(jīng)中介居間簽訂了房屋買賣合同，并約定了到房管局網(wǎng)簽、辦理過戶手續(xù)等具體的時(shí)間，并注明一方違約的，守約方應(yīng)給予違約方30日的等待期，期間違約方需承擔(dān)違約金，30日后守約方才有權(quán)解除合同。后因被告在約定的日期無法出具戶口本原件導(dǎo)致雙方?jīng)]有辦理網(wǎng)簽手續(xù)，原告也沒有給予被告30日等待期隨即將涉案房屋加價(jià)2萬元售予案外人并辦理了轉(zhuǎn)移手續(xù)。原告訴請(qǐng)求：確認(rèn)原告與被告簽訂的0130210號(hào)房屋買賣協(xié)議于2015年12月16日解除；判令被告劉某向原告支付房屋買賣合同違約金158400元。
本案中，被告違約在先，理應(yīng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任，但在30日等待期內(nèi)，因原、被告之間無法就違約金達(dá)成一致，原告隨即將房屋售予案外人，也導(dǎo)致自己存在違約行為，承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任，在買賣雙方均存在違約行為的情況下，均應(yīng)按照合同約定支付對(duì)方違約金。
本案結(jié)案后，被告劉某以原告武某沒有按照合同約定等待30日即將涉案房屋賣出，需承擔(dān)違約責(zé)任為由，另行立案，將武某訴至法院，要求承擔(dān)違約責(zé)任。
判決結(jié)果：
一、確認(rèn)原告與被告簽訂的房屋買賣協(xié)議于2015年12月16日解除；
二、準(zhǔn)予原告退還被告定金30000元；
三、本判決生效之日起十日內(nèi)，被告支付原告違約金47520元。
法院提示：
本案屬于當(dāng)事人因無法提供證件導(dǎo)致合同未能履行的案例，為避免出現(xiàn)類似情況，建議雙方當(dāng)事人在簽訂三方協(xié)議的時(shí)候即進(jìn)行證件原件的互相審核，避免上述情況的發(fā)生。
5.以三方協(xié)議與網(wǎng)簽協(xié)議約定不一致為由毀約未獲支持案
案情簡(jiǎn)介：
原告王某(買方)與被告高某(賣方)經(jīng)中介居間，簽訂三方房屋買賣協(xié)議，約定房屋價(jià)款399萬元，并就過戶等相關(guān)日期進(jìn)行了約定。后，雙方按約定時(shí)間簽訂網(wǎng)簽協(xié)議時(shí)，因?qū)Ψ课輧r(jià)格進(jìn)行低評(píng)處理，故網(wǎng)簽協(xié)議價(jià)格僅為241萬元，被告以此為由，拒絕簽訂網(wǎng)簽協(xié)議，成訴，原告訴請(qǐng)繼續(xù)履行合同。
經(jīng)本院審理，被告顯然不是在網(wǎng)簽協(xié)議當(dāng)日才知道房屋做了低評(píng)處理，從原告提供的證據(jù)也證明“低評(píng)”價(jià)格并不是雙方真實(shí)的交易價(jià)格，原告同意按照三方協(xié)議價(jià)格繼續(xù)履行買賣協(xié)議，被告的說法不能成立，故本院判決支持了原告繼續(xù)履行合同的訴請(qǐng)。
判決結(jié)果：
一、本判決生效之日起十日內(nèi)，被告高某協(xié)助原告王某辦理涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，將某房屋過戶至原告王某名下，全部稅費(fèi)由原告負(fù)擔(dān)；
二、本判決第一項(xiàng)執(zhí)行完畢五日內(nèi)，原告王某向被告高某給付剩余房款3690000元。
法院提示：
本案系明顯的三方協(xié)議與網(wǎng)簽協(xié)議價(jià)格不一致引起的糾紛，現(xiàn)實(shí)生活中，買賣雙方出于各種原因，為了降低交易成本，往往通過中介將自己網(wǎng)簽協(xié)議中的價(jià)格降低，就是老百姓常說的“低評(píng)”，本案被告正是利用了這一漏洞，以兩份約定不一致，沒經(jīng)其同意為由拒絕繼續(xù)履行合同。
對(duì)于此類案件，法院建議，為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，雙方在中介簽訂三方協(xié)議時(shí)對(duì)房屋價(jià)款進(jìn)行明確約定，勿以“低評(píng)”方式規(guī)避應(yīng)繳納的稅款，在簽訂網(wǎng)簽協(xié)議時(shí)，房屋價(jià)款與三方協(xié)議保持一致。
6.中介未對(duì)房屋情況進(jìn)行核實(shí)，被判返還中介費(fèi)案
案情簡(jiǎn)介：
原告邸某(買方)與被告張某(賣方)經(jīng)中介居間簽訂房屋買賣協(xié)議，原告交付定金10萬元，并約定辦理手續(xù)的相關(guān)日期。到期后，賣方以各種理由拒絕與買方辦理手續(xù)，但同意支付違約金，同時(shí)簽訂補(bǔ)充協(xié)議將辦理日期多次順延。延遲期滿后，被告仍無法配合辦理過戶手續(xù)，成訴。原告訴請(qǐng)：被告張某返還原告定金10萬元；被告張某支付原告違約金21萬元；被告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司返還原告中介費(fèi)1萬元。
審理期間，經(jīng)法院到房管部門調(diào)查核實(shí)，發(fā)現(xiàn)涉案房屋早在三年前即已被多家法院查封，且涉案房屋現(xiàn)正被河北省某法院拍賣中，被告明知上述情況，但仍以低于市價(jià)價(jià)格掛牌交易，明顯存在欺詐的故意，但中介機(jī)構(gòu)在促成交易過程中，并沒有對(duì)房屋的實(shí)際情況進(jìn)行查實(shí)，就收取居間服務(wù)費(fèi)，努力促成交易，造成原告損失。
本案中，買賣雙方雖簽訂了房屋買賣協(xié)議，但因涉案房屋在交易前即已被多家法院查封，符合《合同法》第一百一十條規(guī)定的情形第一款規(guī)定的情形，【第一百一十條當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事實(shí)上不能履行；……】被告確實(shí)無法繼續(xù)履行合同，故一審判決被告承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金，中介退還居間服務(wù)費(fèi)。
判決結(jié)果：
一、本判決生效之日起十日內(nèi)，被告張某返還原告定金10萬元；
二、本判決生效之日起十日內(nèi)，被告張某賠償原告損失15萬元；
三、本判決生效之日起十日內(nèi)，被告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司返還原告中介費(fèi)1萬元。
法院提示：
買賣雙方在簽訂協(xié)議前，買受人可要求與中介機(jī)構(gòu)、出賣人一并到房屋管理部門查詢房屋登記信息，確認(rèn)房屋是否有抵押及查封，保護(hù)自己的合法權(quán)益。
那么在“二手房”買賣糾紛中，如何界定合同繼續(xù)履行的條件、房屋差價(jià)損失能否得到支持、房屋共有人異議能否影響合同效力等問題也存在著一定爭(zhēng)議而備受社會(huì)關(guān)注。為此和平區(qū)人民法院副院長(zhǎng)張麗對(duì)此進(jìn)行了解讀。
問題一 判決繼續(xù)履行合同的標(biāo)準(zhǔn)如何界定？
和平區(qū)人民法院副院長(zhǎng)張麗解釋，由于房屋總價(jià)款數(shù)額較大，買房人往往會(huì)傾全家之力購(gòu)房，一旦交易失敗，買受人更愿選擇繼續(xù)履行。但是能否判決雙方繼續(xù)履行合同，要受很多因素的影響。房屋買賣合同涉及主體多，在居間買賣合同簽訂后，還可能會(huì)涉及抵押權(quán)銀行的提前還貸審批和撤押、房管部門的網(wǎng)簽和資金監(jiān)管、按揭貸款的審批及后續(xù)騰房等，要辦理的手續(xù)多、周期長(zhǎng)、稅費(fèi)數(shù)額不確定，當(dāng)事人違約時(shí)間節(jié)點(diǎn)不同，導(dǎo)致對(duì)于哪些情形下應(yīng)判決繼續(xù)履行，那種情形下應(yīng)判決解除合同賠償損失存在著一定爭(zhēng)議。
張麗認(rèn)為，對(duì)于當(dāng)事人要求繼續(xù)履行合同的案件，已簽訂《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》以后，一方拒絕履行產(chǎn)權(quán)過戶、交接房款、交付房屋等后續(xù)合同義務(wù)，另一方主張繼續(xù)履行合同的，除符合《合同法》第一百一十條規(guī)定情形以外，一般予以支持；已簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議或與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人簽訂的包含居間內(nèi)容的房產(chǎn)買賣協(xié)議，但尚未簽訂《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》的，一方拒絕履行合同義務(wù)，另一方主張繼續(xù)履行合同的，除符合《合同法》第一百一十條規(guī)定情形以外，綜合房地產(chǎn)行政主管部門意見、合同履行進(jìn)度、款項(xiàng)交付情況、房屋實(shí)際狀態(tài)等因素，確認(rèn)是否具備繼續(xù)履行的條件。
問題二 房屋差價(jià)損失是否能夠得到支持？
有些案件中，買房人主張其實(shí)際損失已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過約定違約金的數(shù)額，要求按照房屋現(xiàn)值和簽訂合同時(shí)的價(jià)格差認(rèn)定買房人應(yīng)承擔(dān)的損失數(shù)額。目前的法律規(guī)定中，對(duì)于實(shí)際損失舉證責(zé)任如何分配，房屋差價(jià)損失如何確定均沒有統(tǒng)一的規(guī)定。另外，居間服務(wù)費(fèi)是否應(yīng)作為一項(xiàng)損失單獨(dú)支持的問題也存在爭(zhēng)議。
對(duì)于實(shí)際損失的確定，按照《合同法》第一百一十三條規(guī)定，損失賠償額包括合同履行后可以獲得的利益。一方違約且發(fā)生房屋價(jià)格漲跌情形的，漲跌差價(jià)屬于合同履行后可以獲得的利益或?qū)嶋H損失，實(shí)際金額的確定應(yīng)結(jié)合所處區(qū)域?qū)嶋H情況、守約方的履約情況、違約方訂立合同時(shí)對(duì)房屋漲跌情形的預(yù)見能力、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度等因素綜合進(jìn)行判定，最低額度不應(yīng)低于房屋價(jià)格漲跌差價(jià)的50%。
對(duì)于房屋價(jià)格漲跌差價(jià)的確定，能協(xié)商確定的，首選協(xié)商的方式處理；協(xié)商不成的處理原則為：1.原則上可比照最相類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)與買賣合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌差價(jià)；2.無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌差價(jià)。認(rèn)定漲跌差價(jià)的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日、雙方是否及時(shí)采取措施防止損失擴(kuò)大、涉訴房屋的具體漲跌情況等合理確定。
問題三 房地產(chǎn)調(diào)控政策能否作為解除合同的理由？
因?yàn)橄拶?gòu)等調(diào)控政策的影響，有的買房人在簽訂合同后發(fā)現(xiàn)沒有買房資格，無法履行過戶手續(xù)，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，此種情況下能否解除合同，存在爭(zhēng)議。還有的購(gòu)房人因?yàn)榉抠J政策收緊，貸款審批遲延，導(dǎo)致買房人付尾款逾期，出現(xiàn)出賣人要求解除合同的情況，而多長(zhǎng)時(shí)間后出賣人要求解除合同的請(qǐng)求才能支持亦出現(xiàn)爭(zhēng)議。
張麗告訴前沿新聞?dòng)浾�，政策影響是可以變更解除的。隨著天津市住房限購(gòu)及房貸政策的不斷調(diào)整，許多原本具備購(gòu)房資格的人不能繼續(xù)購(gòu)房，引發(fā)二手房買賣合同糾紛訴訟。對(duì)于因政策導(dǎo)致合同確實(shí)無法繼續(xù)履行的，一般認(rèn)定屬于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致合同不能履行，當(dāng)事人據(jù)此請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況準(zhǔn)予變更或解除合同。因前述原因，當(dāng)事人解除合同以后，出賣人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)收到的購(gòu)房款或定金返還給買受人，買受人應(yīng)將接收的房屋返還給出賣人。因解除合同造成的損失一般情況下應(yīng)按照公平原則由雙方分擔(dān)，如因一方當(dāng)事人過錯(cuò)導(dǎo)致當(dāng)事人利益嚴(yán)重失衡，損失方要求加大對(duì)方承擔(dān)比例的，可酌情予以支持。
（來源：北方網(wǎng)）
