假如房?jī)r(jià)暴跌，被坑得最慘的竟不是房奴！
在中國(guó)，一個(gè)房子承載了多少普通老百姓的夢(mèng)想，但無(wú)數(shù)人卻因高房?jī)r(jià)望而卻步。原因無(wú)他，房子成了投資產(chǎn)品，失去了居住功能的本質(zhì)屬性。
最近身邊有不少朋友問(wèn)我：房?jī)r(jià)到底會(huì)不會(huì)暴跌？如果我們把房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)10%稱為暴跌，那么，我們不懼專家打臉也相信：有四大因素或讓房?jī)r(jià)下跌，若集齊四個(gè)因素同時(shí)出現(xiàn)，房?jī)r(jià)必然暴跌！
1GDP算法改革
看房客都知道，房地產(chǎn)是GDP的支柱，房?jī)r(jià)一旦下降整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將陷入動(dòng)蕩，所以政府不會(huì)允許房?jī)r(jià)下降。而因?yàn)閲?guó)家的一項(xiàng)重大改革，地方政府很可能再也不會(huì)充當(dāng)房?jī)r(jià)的保護(hù)傘了。
7月5日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了關(guān)于改革研發(fā)支出核算方法、修訂國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值核算數(shù)據(jù)的公告。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)許憲春透露，目前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局正在探索新方式，將滴滴出行等分享出行、眾包和“沙發(fā)客”等新興行業(yè)納入至官方 GDP增長(zhǎng)數(shù)據(jù)中。
7月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2季度GDP同比增長(zhǎng)6.7%。此次是在中國(guó)實(shí)施研發(fā)支出核算方法改革后首次公布GDP。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局核算司負(fù)責(zé)人介紹，核算方法改革后，理論上GDP增速將上調(diào)。從近十年的數(shù)據(jù)來(lái)看，改革后GDP增速年均提高0.06個(gè)百分點(diǎn)。
改革后，GDP的核算方法將由生產(chǎn)核算法改為支出核算法。在支出核算法下，過(guò)去未曾被納入統(tǒng)計(jì)范圍，但在經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)中的比重越來(lái)越大的一些行業(yè)，將被納入統(tǒng)計(jì)。新被納入統(tǒng)計(jì)范圍的行業(yè)，將帶來(lái)大量的GDP，未來(lái)很可能成為GDP最重要的支柱之一。
所以，有了更粗的大腿，地方政府何必還抱著老胳膊老腿呢？
2未來(lái)購(gòu)房剛需人口減少
購(gòu)房人口一直是決定房?jī)r(jià)的最基礎(chǔ)作用力。根據(jù)中國(guó)報(bào)告大廳的數(shù)據(jù)，做出各年出生人口數(shù)量圖如下：
我們把買房剛需族定義為25歲到35歲的人口。根據(jù)出生人口估算剛需族人口，不考慮死亡因素，則各年剛需族增長(zhǎng)率如下：
我們發(fā)現(xiàn)，近四年中在房地產(chǎn)市場(chǎng)最熱、房?jī)r(jià)漲幅迅猛的2013年，剛需族增長(zhǎng)率也是最大的。2017年，剛需族增長(zhǎng)速度就將接近0。而從2018年開始，剛需族將每年都在減少，這預(yù)示著潛在買房人口的下降，全國(guó)房?jī)r(jià)增速必然下滑。
剛需人口減少是必然的。嗅覺(jué)靈敏的投資客看到買房人少了，而且是一年比一年少。投資客會(huì)趕在房?jī)r(jià)高點(diǎn)把房子掛在中介平臺(tái)抓緊時(shí)機(jī)賣出去。買房的少了，賣房的多了，短時(shí)間內(nèi)，房產(chǎn)中介的“客源/房源比”將大幅降低，買房者話語(yǔ)權(quán)增強(qiáng)，房?jī)r(jià)想不降都難了。
3開征房產(chǎn)稅
今年，國(guó)務(wù)院國(guó)土資源部向地方政府明確了兩點(diǎn)工作目標(biāo)：一是在2016年底前，要基本實(shí)現(xiàn)“停發(fā)舊證，改發(fā)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證”。而是在2017年底前，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng) 一登記技術(shù)平臺(tái)必須基本覆蓋全國(guó)所有市縣。而不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記被認(rèn)為是開征房產(chǎn)稅的必要前提。房產(chǎn)稅很有可能在2018年啟動(dòng)！
房產(chǎn)稅令人捉摸不透的地方在于，人要不要買房、要不要賣房，最重要的決定因素是房產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)成本有多大。而現(xiàn)在全國(guó)征收細(xì)則都沒(méi)出來(lái)，也難以預(yù)料。如果房?jī)r(jià)上漲的收益仍然大于房產(chǎn)稅的成本，那么該房的還是會(huì)買房，該炒房、屯房的還是不會(huì)賣。
如果房產(chǎn)稅支出真的超過(guò)房?jī)r(jià)上漲的收益，那么大家的購(gòu)房投資理念會(huì)發(fā)生變化。從原來(lái)認(rèn)為“房子多就是好”，將變成房子要“少、精、好”。多套房產(chǎn)，不如一套 精品。最后，個(gè)體會(huì)受到群體的影響而產(chǎn)生對(duì)房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)的恐懼。當(dāng)試點(diǎn)在一個(gè)城市內(nèi)，其他城市購(gòu)房人群只是旁觀者的態(tài)度。跟社交網(wǎng)絡(luò)的信息傳播類似，當(dāng)全國(guó)都 實(shí)行房產(chǎn)稅，一個(gè)城市的房?jī)r(jià)下降，這個(gè)行情會(huì)有傳染性，其他城市房?jī)r(jià)也撐不住。
4收緊貨幣和信貸
房?jī)r(jià)的漲跌也必須得看國(guó)家大勢(shì)。當(dāng)年日本、香港的房?jī)r(jià)暴跌背后都有貨幣和信貸的助力。
中國(guó)房?jī)r(jià)跟市場(chǎng)中流通的貨幣數(shù)量基本保持同方向變化：貨幣多，房?jī)r(jià)漲；貨幣少，房?jī)r(jià)跌。一旦政府控制住貨幣和信貸，房?jī)r(jià)必將受到影響。曾有專家梳理過(guò)中國(guó) 1990年到2012年數(shù)據(jù)，得出的結(jié)論是房?jī)r(jià)的漲幅與M2增長(zhǎng)率的相關(guān)性高達(dá)71%。房?jī)r(jià)上漲的最大驅(qū)動(dòng)力并不是需求，而是貨幣。廣義貨幣供給變化和房 價(jià)的關(guān)系如下：
今年的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議提出，要實(shí)行“穩(wěn)健的貨幣政策”，意思就是貨幣和信貸不會(huì)再向以前那么寬松了。
顯然，政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)到靠超發(fā)貨幣和寬松信貸，已經(jīng)無(wú)法再有力拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展了。無(wú)節(jié)制的寬松信貸會(huì)導(dǎo)致大量的爛賬壞賬，還會(huì)推高各類商品價(jià)格，包括房?jī)r(jià)。過(guò)量的資金會(huì)跑到利潤(rùn)率更高的金融市場(chǎng)投機(jī)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)卻得不到補(bǔ)充，這對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是有害的。
因此，減少了資金向房地產(chǎn)的流入，房?jī)r(jià)回落十分有望。
簡(jiǎn)單分析了未來(lái)房?jī)r(jià)最可能下跌的因素，不妨再來(lái)大膽預(yù)測(cè)下，房地產(chǎn)泡沫破滅之時(shí)房?jī)r(jià)暴跌會(huì)發(fā)生什么？哪些人將損失慘重，哪些人又會(huì)從中大賺一筆？
房?jī)r(jià)暴跌后，損失最慘的竟然不是房奴！
表面上有多套房的虧得最多，但實(shí)際上，他們最能從房?jī)r(jià)暴跌中獲利。
當(dāng)房?jī)r(jià)下降開始，有剛需的忍不住想買房，嗅覺(jué)敏銳的炒房客就出動(dòng)了，因?yàn)檎莆盏姆吭炊�，總有一套是能賣出去的吧。
接下來(lái)，房?jī)r(jià)繼續(xù)往下走，直到底部，炒房客拿著賣房的錢又能以更低的價(jià)格把同樣的房子買回來(lái)，還賺了一筆差價(jià)。
所以說(shuō)，有多套房的，是真的不怕房?jī)r(jià)暴跌。價(jià)格波動(dòng)越大，他們投資獲利的機(jī)會(huì)就越多。
而房?jī)r(jià)暴跌，損失最慘的是最希望房?jī)r(jià)暴跌、買便宜房子的的無(wú)房者。買東西最求便宜無(wú)可厚非，但房?jī)r(jià)暴跌，買房就便宜了？這可不一定，買房甚至可能變得更“貴”：
第一，房?jī)r(jià)暴跌的時(shí)候，你的收入也打折扣。房地產(chǎn)不景氣，各行各業(yè)的經(jīng)濟(jì)都受到影響，企業(yè)利潤(rùn)低，裁員、減薪將是家常便飯。房?jī)r(jià)跌了，收入也跟著跌，如果因此而喪失晉升機(jī)會(huì)甚至失業(yè)，那買房就是更難而且更“貴”了。
第二，房?jī)r(jià)暴跌，銀行會(huì)嚴(yán)格貸款審批。因?yàn)榭床磺逦磥?lái)止跌回升的前景，更多潛在購(gòu)房人會(huì)選擇觀望，買房人口減少，加上房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期，銀行會(huì)更加嚴(yán)格貸款審批，提高首付款比例，減少利率優(yōu)惠。
比如， 現(xiàn)在200萬(wàn)的房子，最低2成首付，首付40萬(wàn)，利率為8.5折4.17%；房?jī)r(jià)暴跌后，同樣的房子價(jià)值120萬(wàn)，最低4成首付，首付48萬(wàn)，利率為基準(zhǔn)利率4.9%甚至更高。相比之下，暴跌后買房首付和利率都更高了。
第三，房?jī)r(jià)暴跌后，新樓盤會(huì)減少，二手房活躍度也會(huì)下降，所以可供你選擇的房子減少。買房成本可能不貴，但一個(gè)衰弱的市場(chǎng)，必然無(wú)法生產(chǎn)出先進(jìn)的商品。如果你對(duì)房屋設(shè)計(jì)、質(zhì)量有高要求，很多房子會(huì)讓你失望。
如此，最期盼房?jī)r(jià)暴跌的是沒(méi)錢“屌絲”，而最受其害的還是沒(méi)錢的“屌絲”。所以說(shuō)，房?jī)r(jià)暴跌的時(shí)候，被坑得最慘的不是房奴，而是沒(méi)有積蓄的“屌絲”。千萬(wàn)別再期望房?jī)r(jià)暴跌了，緩慢地回落才是對(duì)我們最好的。
（來(lái)源：房聞天下）
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