想買房的朋友，一定要看二手房買賣中四大階段的八大法律風(fēng)險(xiǎn)！
相對(duì)于期房來說，二手房具有價(jià)質(zhì)優(yōu)廉、即時(shí)入住、省時(shí)省力等優(yōu)點(diǎn)，受到大量置業(yè)者的青睞。但是二手房交易由于交易金額較大，對(duì)非專業(yè)的購(gòu)房人來講其中蘊(yùn)藏著大量的法律風(fēng)險(xiǎn)，一旦掉以輕心，就會(huì)引發(fā)糾紛，給自己造成重大損失。對(duì)購(gòu)房者來講，希望可以預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)或?qū)L(fēng)險(xiǎn)降到最低；對(duì)賣房者也同樣如此。
二手房交易要要包括：看房階段；簽約階段；繳稅、貸款、按合同約定時(shí)間付房款；過戶、 交房等四大階段。在二手房買賣中，突出地存在著四大階段的八大法律風(fēng)險(xiǎn)。本文將把各個(gè)階段可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)展出來，并提出一點(diǎn)法律的思考。
看房階段法律風(fēng)險(xiǎn)——忽視對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)狀況和代理人進(jìn)行調(diào)查核實(shí)
看房主要包括實(shí)地查看房屋的基本狀況和對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的核實(shí)調(diào)查。這是規(guī)避簽約風(fēng)險(xiǎn)的重大步驟。但是，在實(shí)際房屋交易過程中很多買房人往往關(guān)注到了第一點(diǎn)，即實(shí)地查看了房屋的位置和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，卻往往忽視了對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的調(diào)查核實(shí)。而第二點(diǎn)恰恰是法律風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)點(diǎn)。在現(xiàn)實(shí)交易中，由部分產(chǎn)權(quán)人簽訂房屋買賣合同最終毀約引起了許多糾紛。所以在在房產(chǎn)交易的看房環(huán)節(jié)中要審清“房屋權(quán)屬主體資格”，注意“共有人”。要注意看產(chǎn)權(quán)證上權(quán)屬人是幾個(gè)，很多時(shí)候是夫妻雙方。那么在簽買賣合同的時(shí)候，賣家夫妻雙方都應(yīng)該到場(chǎng)，如果只來了一方，比如丈夫來了，妻子沒來，那么丈夫應(yīng)該拿來妻子的委托書，并且該委托書必須經(jīng)過公證，以證實(shí)其委托的真實(shí)性。否則，按照法律規(guī)定，未經(jīng)共有人同意，部分共有人擅自轉(zhuǎn)讓共有財(cái)產(chǎn)所簽訂的買賣合同一般是無(wú)效的。在二手房買賣中，買房人作為相對(duì)弱者，利益容易被侵害，應(yīng)該在合同簽訂前對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行詳細(xì)的的核實(shí)，核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否清晰：賣方必須是房屋的所有人，通過查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實(shí)，確認(rèn)無(wú)誤。這樣才能夠有效地避免出現(xiàn)部分產(chǎn)權(quán)人簽訂合同最后卻因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲而主張合同無(wú)效的情況，從而有效地保障買房人的合法權(quán)益。
第二，還要審查交易房屋是否有抵押在身，是否被列入拆遷，是否農(nóng)村集體土地。被抵押的房產(chǎn)不能辦理過戶，需要先還清貸款，再根據(jù)銀行出具的還款證明去房地產(chǎn)交易中心辦理抵押注銷后方可進(jìn)行交易。房屋是否有抵押可以去房管局查。房屋仍在抵押期內(nèi)的，則涉及登記過戶前先行解除抵押的問題；如果交易房屋被列入拆遷，那么拆遷房屋是不允許過戶的，通常拆遷區(qū)域也會(huì)提前發(fā)公告，要求停止交易。如果房屋所涉為農(nóng)村集體土地，也就是我們通常所說的“小產(chǎn)權(quán)房”，是不允許上市交易的，買賣無(wú)效。有些人考慮到小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低，而與農(nóng)民私下交易，風(fēng)險(xiǎn)很大，因?yàn)樵诜抗芫植粫?huì)給予備案，一旦起糾紛，產(chǎn)權(quán)人還是農(nóng)民。目前，經(jīng)濟(jì)適用房還沒有放開交易。比如房屋的裝修，有利于評(píng)估二次裝修的費(fèi)用；土地使用權(quán)為劃撥的，涉及補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金；被查封或凍結(jié)轉(zhuǎn)讓的房屋，則在解除凍結(jié)之前不得買賣等等。
第三，要審查房屋是否有租賃，有無(wú)物業(yè)費(fèi)拖欠等。法律上有句話叫“買賣不破租賃”。房屋租賃期未滿的，涉及承租方有權(quán)租住至期滿以及優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；如果該房屋租賃在前，而且租賃有效，買房人必須等到租賃期滿才可以使用房屋。所以，房屋是否被第三人承租是買方必須要審查的內(nèi)容。但是我國(guó)目前房屋租賃的登記制度并未完全開展，買房人無(wú)從查詢租賃情況。律師建議，在交易時(shí)簽署補(bǔ)充約定，或者留下部分保證金，如果沒有租賃，才全款支付給賣方。另外，交易房產(chǎn)的物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)等是否有拖欠，也可以去相關(guān)部門查一查，如果等到房子買下來才發(fā)現(xiàn)，搞不好就要買家來承擔(dān)了。
第四，還要仔細(xì)審核“代理人”資格。有的房屋交易，房東因某些原因不能到場(chǎng)，讓別人代理。那么，代理人的情況一定要核實(shí)清楚。最重要的一點(diǎn)，也是代理人是否能拿出房東的委托代理書(經(jīng)公證)，也不能因?yàn)榇砣耸欠繓|的親戚，子女等而輕信。在當(dāng)前的限購(gòu)形勢(shì)下，賣方房東也要注意看對(duì)方買房是否具備購(gòu)房資格。如果對(duì)方因?yàn)檎咚薏荒茉诋?dāng)?shù)刭?gòu)置房產(chǎn)的，哪怕簽訂了買賣合同，合同也是無(wú)法履行的(房管局不給過戶的)，那么，合同無(wú)效。
簽約階段的法律風(fēng)險(xiǎn)——“一房二賣”或跳單
二手房房屋買賣合同的簽訂是房屋買賣過程中最重要的環(huán)節(jié)，也是最可能出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)。現(xiàn)在的二手房買賣中，最常見的現(xiàn)象就是“一房二賣”甚至“一房多賣”。 “一房二賣”是指出賣人先后或同時(shí)以兩個(gè)買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人，又稱房屋的二重買賣。有時(shí)，甚至?xí)霈F(xiàn)一房多賣（三個(gè)以上）的情形。
在二手房買賣過程中，買賣合同的簽訂對(duì)買賣雙方的權(quán)利保護(hù)至關(guān)重要。雙方要嚴(yán)格確定合同的內(nèi)容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買賣合同備案過戶、違約責(zé)任、稅費(fèi)承擔(dān)等等。面對(duì)“炒房客”和“一房二賣”賣房人，在簽訂房屋買賣合同時(shí)一定要約定好雙方的違約責(zé)任，通過約定適當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任而增家賣房人的違約成本，從而減少房屋交易過程中的風(fēng)險(xiǎn)。
就我國(guó)現(xiàn)行法律來看，僅僅約定好買賣合同雙方的違約責(zé)任仍然不夠，在社會(huì)交易現(xiàn)實(shí)中，可能會(huì)出現(xiàn)賣房人承認(rèn)其違約并愿意承擔(dān)違約責(zé)任，但是已經(jīng)履行不能。這樣，利益受損方僅僅依據(jù)民事法律請(qǐng)求違約補(bǔ)償并不能有效地彌補(bǔ)其損失。姜海武律師認(rèn)為，在法律上，很有必要進(jìn)一步嚴(yán)格規(guī)定其違約后果。必要的時(shí)候，可以考慮利用“刑法”這道最后的保護(hù)屏障，使違約責(zé)任方不敢冒犯罪之風(fēng)險(xiǎn)而騙取買房人的財(cái)產(chǎn)。
另外，姜海武律師也提醒廣大購(gòu)房者簽約階段也不要“跳單”，法律風(fēng)險(xiǎn)極大。一方面現(xiàn)在規(guī)范的中介公司也幫你承擔(dān)了很多有關(guān)房屋買賣審核方面的問題，自己可以省心不少。二來，跳單一旦被發(fā)現(xiàn)，中介可能會(huì)告你違約，要支付違約金。而違約金的數(shù)額基本上就是交易合同上約定的中介費(fèi)。
繳稅貸款階段法律風(fēng)險(xiǎn)——簽訂虛假合同
在二手房交易過程中,還有一些交易雙方為了逃稅、騙取銀行貸款簽訂虛假合同，損害了國(guó)家稅收利益。
二手房買賣中大多數(shù)買方都需辦理銀行按揭貸款。姜海武律師提醒購(gòu)房者不要輕信某些中介公司承諾的可按房屋合同價(jià)的幾成辦理貸款。銀行對(duì)市民購(gòu)買二手住房的貸款審核比較嚴(yán)格，還要對(duì)所交易的房產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的評(píng)估作價(jià)。所以，打算購(gòu)買二手住房并準(zhǔn)備貸款的市民應(yīng)在確認(rèn)貸款銀行可以貸款的情況下再行購(gòu)買。同時(shí)，盡量不要為了少繳稅或者為騙取貸款而簽訂虛假合同。不但涉及經(jīng)濟(jì)利益受損的法律風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能涉嫌刑事法律風(fēng)險(xiǎn)。
另外要隨時(shí)了解國(guó)家新政，如國(guó)務(wù)院辦公廳2013年2月26日發(fā)布的《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》明確要求：稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。從市場(chǎng)反應(yīng)來看，這條對(duì)公眾的反響最大。公眾的第一反應(yīng)是，這個(gè)20%是按總價(jià)的20%來征收的，那將是一個(gè)非常龐大的數(shù)額。但事實(shí)上，這一理解是錯(cuò)誤的，所謂“轉(zhuǎn)讓所得”，其實(shí)是差額，即現(xiàn)交易價(jià)減去當(dāng)初買入時(shí)的價(jià)格，再減去合理費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金。
過戶、交房階段的法律風(fēng)險(xiǎn)——假身份證騙取變更登記
過戶、交房是二手房買賣的最后的步驟，在實(shí)務(wù)中這兩個(gè)步驟往往同時(shí)發(fā)生。因此這里將其放在一起探究。
根據(jù)《物權(quán)法》二手房買賣需要在簽訂合同后完成公示才能完成房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。而房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，其公示的方式為登記，不登記不得對(duì)抗善意第三人。然而，現(xiàn)實(shí)的問題是，我國(guó)目前為止并沒有建立一套全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的公民身份驗(yàn)證系統(tǒng)，所以登記人員除了用眼睛辨認(rèn)和詢問申請(qǐng)人外根本無(wú)法查實(shí)申請(qǐng)辦理房屋過戶的申請(qǐng)人是不是真實(shí)的產(chǎn)權(quán)人，對(duì)于用真房產(chǎn)證假身份證騙取變更登記的情況，登記人員根本無(wú)法規(guī)避。就這種情況而言，利益受損方既不能從犯罪人處得到賠償，也不能走國(guó)家賠償?shù)牡缆�，其合法利益無(wú)法得到有效的保護(hù)。姜海武律師認(rèn)為，為了規(guī)避這類交易風(fēng)險(xiǎn)，房屋所有人和買受人需要增強(qiáng)法律意識(shí)，警惕交易風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。若雙方在合理的期限內(nèi)未完成交易手續(xù)的，應(yīng)積極采取防范措施；若雙方發(fā)生房屋買賣糾紛，一般要向法院提出訴前財(cái)產(chǎn)保全或訴訟財(cái)產(chǎn)保全，將房屋查封，防止房屋被轉(zhuǎn)移。
（來源：律博園 作者：姜海武）
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