商品房買賣合同糾紛中出賣人“一房數(shù)賣”違約責(zé)任如何承擔(dān)？
本期導(dǎo)讀：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條針對(duì)“一房數(shù)賣”行為規(guī)定懲罰性賠償制度，對(duì)于提高出賣人違約成本，客觀上遏制違約行為具有積極作用。本期法信碼圍繞“一房數(shù)賣”行為，搜集相關(guān)法律規(guī)定與觀點(diǎn)，結(jié)合懲罰性賠償制度相關(guān)案例，為讀者清晰認(rèn)識(shí)商品房銷售過程中出賣人“一房數(shù)賣”的違約責(zé)任提供參考。
一房數(shù)賣
法律文件
1.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
2.《中華人民共和國(guó)合同法》
第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第一百一十三條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
3.《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（二）》
第十五條 出賣人就同一標(biāo)的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第五十二條規(guī)定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物所有權(quán)，請(qǐng)求追究出賣人違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
相關(guān)案例
1.開發(fā)商因委托代理機(jī)構(gòu)未告知其特定房屋已經(jīng)售出而導(dǎo)致一房二賣，應(yīng)承擔(dān)懲罰性賠償?shù)倪`約責(zé)任——湖北金華實(shí)業(yè)有限公司與蘇金水等商品房買賣合同糾紛案
案例要旨：在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托代理機(jī)構(gòu)銷售房屋的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因委托代理機(jī)構(gòu)未告知其特定房屋已經(jīng)售出而導(dǎo)致一房二賣，屬于其選擇和監(jiān)督委托代理人的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，不得轉(zhuǎn)嫁于購(gòu)房者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以此為由主張最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定的懲罰性賠償應(yīng)予免除的請(qǐng)求，人民法院不予支持。
案號(hào)：最高人民法院（2012）民抗字第24號(hào)
來源：最高人民法院公報(bào) 2014年第1期(總第207期)
2.出賣人一房數(shù)賣，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件具體情況認(rèn)定出賣人違約責(zé)任——鄭國(guó)安與青海萬通物業(yè)發(fā)展有限公司商品房買賣合同糾紛上訴案
案例要旨：根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第八條的制定背景及目的，該條規(guī)定的“損失”不包括對(duì)可得利益損失的賠償。出賣人一房數(shù)賣，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件具體情況確定是否適用《商品房買賣合同解釋》第八條規(guī)定的懲罰性賠償制度，當(dāng)案件情況不符合《商品房買賣合同解釋》第八條規(guī)定的情形時(shí)，可依據(jù)《合同法》第一百一十三條綜合出賣人將案涉房產(chǎn)轉(zhuǎn)售他人的背景、原因、交易價(jià)格等因素，酌定賠償買受人可得利益損失。
案號(hào)：青海省高級(jí)人民法院（2013）青民一初字第4號(hào)
來源：中國(guó)裁判文書網(wǎng) 2014.12.29
專家觀點(diǎn)
1.“一房數(shù)賣”的概念和特征
商品房“一房數(shù)賣”，為一物數(shù)賣的一種形式，也稱二重買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)商將同一房屋出售給不同的兩個(gè)或兩個(gè)以上的買受人，并分別與之簽訂商品房買賣合同的情況。“一房數(shù)賣”包括兩種情況：（1）出賣人尚未將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給前買受人之前，又將該房屋出賣；（2）出賣人已將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)給前買受人后，又簽訂買賣合同出賣該房屋。有人認(rèn)為，對(duì)于第二種情形，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，第一買受人已經(jīng)依法取得了房屋的所有權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)商在這之后再與第三人簽訂以該商品房為標(biāo)的的買賣合同，實(shí)際上是無權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的行為，并不是將自己所有的房屋“一房數(shù)賣”的行為，他們所簽的合同為效力待定合同。取得房屋所有權(quán)的先買方可以以物權(quán)排他性的效力取得房屋，而第三人并不能主張取得房屋所有權(quán)，只能向出賣方主張債權(quán)，故在先買方已經(jīng)辦理房屋過戶手續(xù)后，售房人再次將房屋出賣給他人的行為并不屬于“一房數(shù)賣”。
據(jù)此，商品房“一房數(shù)賣”具有以下特征：第一，商品房的“一房數(shù)賣”的主體是特定的，即銷售方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在商品房的“一房數(shù)賣”中，要出售房屋的是房地產(chǎn)開發(fā)商，而受讓方則可以是任何自然人、法人，也可以是其他組織。第二，商品房“一房數(shù)賣”中房地產(chǎn)開發(fā)商與不同買受人簽訂的兩個(gè)合同中，標(biāo)的是具有特定性的物，是以同一房屋為標(biāo)的簽訂的兩個(gè)買賣合同，同時(shí)存在兩個(gè)債權(quán)，但不能并存兩個(gè)物權(quán)，這才會(huì)引起房屋所有權(quán)的歸屬糾紛。第三，商品房的第二次買賣是在先買人簽訂買賣合同之后，辦理過戶登記手續(xù)之前發(fā)生的，如果先買人已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，也就依法取得了對(duì)房屋的所有權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若又與他人簽訂房屋買賣合同，不構(gòu)成“一房數(shù)賣”。第四，在前后兩個(gè)房屋買賣合同中，房地產(chǎn)開發(fā)商存在違約或欺詐，而第一買受人一般無過錯(cuò)，第二買受人可能是被欺詐，也可能存在主觀惡意。第五，房地產(chǎn)“一房數(shù)賣”的行為必然導(dǎo)致買受人利益受損，一方買受人的債權(quán)得不到實(shí)現(xiàn)。
（摘自《房地產(chǎn)糾紛裁判思路與規(guī)范指引（下）》,韓延斌、王林清著,人民法院出版社2014年出版）
2.一房數(shù)賣和先賣后抵的違約責(zé)任
買受人對(duì)出賣人先賣后抵、一房數(shù)賣的違約行為，得以依據(jù)《合同法》第107條、第94條的規(guī)定，請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者請(qǐng)求解除合同。
《合同法》第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”所謂繼續(xù)履行，也稱為實(shí)際履行、強(qiáng)制履行、依約履行，作為一種違約后的補(bǔ)救方式，是指非違約方請(qǐng)求違約方按照合同約定的標(biāo)的履行合同義務(wù)，而不能以其他標(biāo)的加以代替。在一物數(shù)賣的情況下，因數(shù)個(gè)買賣合同的標(biāo)的物均為特定物，就同一特定標(biāo)的物出賣人是無法多次履行的，特別是房屋買賣合同，因房屋的不可移動(dòng)性，使得一房數(shù)賣的出賣人在承擔(dān)繼續(xù)履行責(zé)任時(shí)，成為法律上和事實(shí)上的履行不能。根據(jù)《合同法》第110條規(guī)定，當(dāng)事人非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定，對(duì)方要求履行時(shí)，法律上或者事實(shí)上不能履行的可免除違約方繼續(xù)履行的責(zé)任。因此，一房數(shù)賣的情況下，出賣人一般是無法承擔(dān)繼續(xù)履行的違約責(zé)任的。而在出賣人先賣后抵的情況下，是可以承擔(dān)繼續(xù)履行的違約責(zé)任的，如出賣人可另行提供其他財(cái)產(chǎn)作為抵押物而除去設(shè)定在所售房屋上的負(fù)擔(dān)，或者出賣人按期返還等額貸款滌除抵押。
采取補(bǔ)救措施是指在當(dāng)事人一方不適當(dāng)履行合同的情況下，相對(duì)方可以合同選擇要求其承擔(dān)修理、更換、重作的責(zé)任。在民法上，修理又稱為消除缺陷，更換、重作又稱為另行給付。一房數(shù)賣的情況下，無法取得房屋的買受人是無法請(qǐng)求出賣人承擔(dān)修理責(zé)任的，但可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)另行給付的責(zé)任。如經(jīng)買受人同意，出賣人可以其他房屋實(shí)現(xiàn)買受人的債權(quán)。在先賣后抵的情形下，買受人同樣可以請(qǐng)求出賣人采取提供其他擔(dān)保物或者返還等額貸款等補(bǔ)救措施，使其實(shí)現(xiàn)合同目的。這里的賠償損失也稱為違約損害賠償，是指違約方對(duì)因其不履行或不完全履行合同義務(wù)而給對(duì)方造成的損失，按照約定或者法律規(guī)定應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。
根據(jù)《合同法》第113條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同或者履行合同不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。”可見，違約損害賠償是以賠償非違約方實(shí)際遭受的全部損害為原則，其中包括可得利益的損失，只有賠償全部損失，才能使其在經(jīng)濟(jì)上得到相當(dāng)于合同得到正常履行時(shí)的同等收益。實(shí)際遭受的損失無法確定的，可參照違約方因違約所獲得的利潤(rùn)確定。
（摘自《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2003年出版）
3.一房數(shù)賣情況下出賣人的違約責(zé)任
在出賣人一房數(shù)賣的情形下，數(shù)份合同都是有效的，出賣人只能向一個(gè)買受人履行合同，并且在向該買受人履行之后，對(duì)其他買受人就構(gòu)成履行不能，從而應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定向其他買受人承擔(dān)違約責(zé)任。《商品房買賣司法解釋》第8條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”據(jù)此確立了如下規(guī)則：第一，在一物數(shù)賣的情形，各個(gè)商品房買賣合同都有效。第二，如果合同履行不能，買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同。出賣人在將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記給數(shù)個(gè)買受人中的一個(gè)買受人時(shí)，對(duì)其他買受人則構(gòu)成履行不能，其他買受人有權(quán)解除合同，并請(qǐng)求出賣人賠償損失。第三，適用懲罰性賠償責(zé)任。商品房出賣人在合同訂立之后，又將該房屋出賣給第三人的情形，買受人有權(quán)解除合同，請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，并有權(quán)請(qǐng)求出賣人支付不超過已付購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償金。
（摘自《合同法研究第四卷》，王利明著，中國(guó)人民大學(xué)出版社2013年出版）
