小產(chǎn)權(quán)房糾紛問題全攻略（法律規(guī)定+相關(guān)案例）
導(dǎo)讀 : 本文主要是對(duì)司法實(shí)踐中小產(chǎn)權(quán)房合同效力問題、小產(chǎn)權(quán)房抵押?jiǎn)栴}、離婚時(shí)小產(chǎn)權(quán)房處理問題等主要情形進(jìn)行分類及法院對(duì)這幾種情形處理的裁判觀點(diǎn)進(jìn)行歸納總結(jié)，幫助大家更加清晰的了解法院在審理小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件中的裁判規(guī)則。
一、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題
1、本集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同有效
法律規(guī)定：
（1）《憲法》第10條規(guī)定：城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。
（2）國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國(guó)辦發(fā)（1999）39號(hào)）第二條規(guī)定：加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)；農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
（3）國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國(guó)辦發(fā)（2007）71號(hào)）規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。
2、本集體與他集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同無效
案例索引
江西省贛州市中級(jí)人民法院民事判決書
（2013）贛中民一終字第264號(hào)
案情簡(jiǎn)介
原告鐘某系崇義縣城XX鎮(zhèn)XX村XX角村民小組（現(xiàn)更改為崇義縣XX鎮(zhèn)XX新村）村民，被告殷某為崇義縣XX鄉(xiāng)XX村XX組村民。2010年2月14日，原告與被告雙方簽訂一份《房屋買賣協(xié)議》，約定原告將坐落在崇義縣XX鎮(zhèn)XX新村XX號(hào)小公路邊新建的磚混結(jié)構(gòu)第三層房屋及柴棚間賣給被告，因該《協(xié)議》約定由原告負(fù)責(zé)辦理國(guó)有土地所有權(quán)房產(chǎn)證，國(guó)有土地使用權(quán)證等，被告因未取得二證所以未把購房余款付清給原告。被告所購房經(jīng)裝修整理后已居住至今。后雙方發(fā)生爭(zhēng)議，訴至法院。
裁判要旨：
（一審法院）農(nóng)村集體土地宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。原、被告之間所簽訂的《房屋買賣協(xié)議》的買賣標(biāo)的物不僅是房屋，其中還包括相應(yīng)的集體土地宅基地的使用權(quán)。原、被告所簽訂的《房屋買賣協(xié)議》違反我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效協(xié)議。（二審法院）宅基地使用權(quán)的主體是農(nóng)村特定集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)村居民。上訴人殷某的戶籍雖屬農(nóng)村戶口，但其是崇義縣XX鄉(xiāng)XX村XX組的村民，并非崇義縣XX鎮(zhèn)XX新村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其不具有使用XX鎮(zhèn)XX新村宅基地的資格，而雙方所簽房屋買賣協(xié)議是一種集體土地上房屋買賣，該房屋買賣行為也未取得XX鎮(zhèn)XX新村的同意，故上訴人殷某與被上訴人鐘某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。
3、集體組織成員與城鎮(zhèn)居民之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同無效
案例索引
江西省南昌市中級(jí)人民法院民事判決書
（2015）洪民三終字第91號(hào)
案情簡(jiǎn)介：
2002年，南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)工委、管委會(huì)決定對(duì)下羅村XX自然村實(shí)施拆遷。原告汪某的自建農(nóng)房屬于拆遷范圍。2002年1月16日，下羅村委會(huì)與汪某簽訂一份《下羅XX自然村農(nóng)房拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，該《協(xié)議》對(duì)拆遷補(bǔ)償事宜進(jìn)行了約定。2003年9月底，原告汪某獲得下羅村委會(huì)拆遷安置房一套，即下羅新村X區(qū)XX號(hào)。2005年7月1日，原告汪某（作為甲方）與被告黃某（作為乙方，為城鎮(zhèn)居民）簽訂了一份《協(xié)議書》，約定由乙方認(rèn)購甲方所有的位于下羅新村X區(qū)XX號(hào)拆遷安置房一套。后原告訴至法院要求被告返還上述小產(chǎn)權(quán)房。
裁判要旨：
（一審法院）農(nóng)村的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。本案訴爭(zhēng)的拆遷安置房附著的土地屬于農(nóng)村集體土地，根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》關(guān)于“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房”的規(guī)定，宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房?jī)H能在農(nóng)村同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)，城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買農(nóng)民住宅的行為是不受法律保護(hù)的，該買賣行為一般是無效的。（二審法院）汪某與黃某簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議書》因違反了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》關(guān)于“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房”的規(guī)定而無效。
例外情形：
城鎮(zhèn)居民在簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同后取得了該集體組織戶口并經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)，該房屋買賣合同一般認(rèn)定有效。
4、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同被認(rèn)定無效之后的處理規(guī)則
法律規(guī)定：
（1）《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
（2）2006年9月14日，北京市高級(jí)人民法院下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認(rèn)定及案件的處理原則問題》，明確在合同無效的原因方面，出賣人負(fù)有主要責(zé)任，買受人負(fù)有次要責(zé)任；在合同無效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認(rèn)定合同無效給當(dāng)事人造成利益失衡。
（3）海南省高級(jí)人民法院于2011年下發(fā)的《關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見》中規(guī)定：城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的小產(chǎn)權(quán)房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)。
（4）山東省高級(jí)人民法院于2011年11月30日下發(fā)的《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》中亦明確：對(duì)于因買賣在集體所有的土地上開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房而引發(fā)的糾紛案件，要嚴(yán)格貫徹國(guó)家的公共政策和誠信交易秩序，依法確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效，并通過出賣人承擔(dān)締約過失責(zé)任等方式避免當(dāng)事人之間利益關(guān)系失衡。
（5）2013年4月，北京市高級(jí)人民法院整理了《當(dāng)前民事審判中需要注意的幾個(gè)法律適用問題》，再次明確了在確定賠償買受人損失時(shí)，如訴爭(zhēng)房屋之后已處于拆遷程序之中，房屋重置和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格可參照拆遷程序中的評(píng)估結(jié)果予以確定；如尚未進(jìn)入拆遷程序，可通過委托鑒定的方式確定房屋重置和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格。
5、上海地區(qū)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房糾紛特別規(guī)定
相關(guān)法規(guī)：
《上海審判實(shí)踐》 2008年第1期
（1）對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定為有效；
（2）對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，如果取得有關(guān)組織和部門的批準(zhǔn)，可以認(rèn)定合同有效；
（3）對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的,如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住，使用該房屋的，該合同應(yīng)做無效處理；
（4）對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同現(xiàn)實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住，使用該房屋的，對(duì)合同的效力暫不表態(tài)，承認(rèn)購房人對(duì)房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有，居住使用該房屋的權(quán)利。
二、小產(chǎn)權(quán)房未辦理抵押登記時(shí)不被法院支持
案例索引（1）
江西省新余市渝水區(qū)人民法院民事判決書
（2014）渝民初字第02388號(hào)
案情簡(jiǎn)介：
2012年7月23日，原告與第一被告簽訂《借款合同》一份，合同約定：第一被告向原告借款人民幣70萬元，第二、三、四被告還分別與原告簽訂承諾書、承諾四位被告用各自所有的集體土地使用權(quán)證住房進(jìn)行抵押擔(dān)保（注這些抵押擔(dān)保沒有依法進(jìn)行登記）。2012年7月24日原告向第一被告發(fā)放貸款70萬元�，F(xiàn)該筆借款期限己屆滿，但第一被告只歸還了部分借款，還有513500元未履行還款義務(wù)，經(jīng)多次催促未果，原告起訴至法院，請(qǐng)求第一被告還款，及原告對(duì)第二、三、四被告的房屋享有抵押權(quán)優(yōu)先受償權(quán)。
裁判要旨：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十一條規(guī)定：當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。由于四被告這些抵押擔(dān)保沒有依法辦理抵押登記，原告與四位被告的抵押合同尚未生效，對(duì)善意第三人不產(chǎn)生約束力，原告主張對(duì)抵押物優(yōu)先受償權(quán)與法律規(guī)定不符，本院不予支持。
三、離婚時(shí)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房處理問題
1、對(duì)自建或購買本集體的小產(chǎn)權(quán)房法院會(huì)做出使用權(quán)裁定
案件索引
江西省全南縣人民法院民事判決書
（2014）全民一初字第91號(hào)
案情簡(jiǎn)介：
原告鐘某與被告郭某于2007年經(jīng)人介紹相識(shí)，2008年1月28日在全南縣民政局登記結(jié)婚�；楹笤嬖趶V東務(wù)工，被告在全南務(wù)工，夫妻感情一般，2009年1月4日生育一個(gè)男孩鐘某某。之后，原、被告常因家庭瑣事發(fā)生矛盾，原告向法院起訴離婚。另，2006年，原告在全南縣城車站西路水口圍原告哥哥家二樓上面加建了一層套房，沒有辦理房產(chǎn)證，2008年裝修好。
裁判要旨：
位于全南縣城老車站水口圍的自建套房，因系在原告哥哥的房屋上加建，且未取得相關(guān)的合法審批手續(xù)，難于認(rèn)定為合法的財(cái)產(chǎn)，故在相關(guān)部門對(duì)房屋未有處理結(jié)論之前，該房應(yīng)歸原告居住使用，但該房系婚后由雙方共同出資裝修，現(xiàn)被告仍居住在該房，離婚后被告將沒有住處，故離婚時(shí)原告應(yīng)給被告相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)幫助。
相關(guān)案例：江西省南昌市西湖區(qū)人民法院民事判決書（2014）西少民初字第95號(hào)。
2、對(duì)購買非本集體的小產(chǎn)權(quán)房法院通常不做處理或尊重夫妻協(xié)定
案件索引（1）
江西省贛縣人民法院民事判決書
（2014）贛民一初字第531號(hào)
案情簡(jiǎn)介：
原告肖XX與被告池XX雙方于1997年8月確立戀愛關(guān)系。雙方于1998年8月10日在贛縣XX鄉(xiāng)人民政府登記結(jié)婚。2011年10月開始至今，被告池XX與原告肖XX因感情不和一直分居。2010年9月原、被告在章貢區(qū)X鎮(zhèn)X村XX組XX坑購小產(chǎn)權(quán)房一套，原告以感情破裂為由訴至本院要求離婚并要求對(duì)該小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行分割。
裁判要旨：
對(duì)于雙方爭(zhēng)議的小產(chǎn)權(quán)房分割問題，因雙方均未提供該房屋產(chǎn)權(quán)證明，本院認(rèn)為證據(jù)不足，不予支持。原、被告可以待證據(jù)充分后再另案處理。
3、離婚時(shí)未取得小產(chǎn)權(quán)房權(quán)證的法院通常不做處理
案件索引
山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院民事判決書
（2015）濟(jì)少民終字第83號(hào)
案情簡(jiǎn)介：
原、被告于1999年經(jīng)人介紹相識(shí)，于1999年11月4日登記結(jié)婚，婚后生育一女展某甲，2015年，原告以雙方婚前缺乏了解及溝通，婚后夫妻之間缺少關(guān)心照顧，導(dǎo)致夫妻感情變淡，為由向法院提起離婚訴訟，并要求對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)座落于濟(jì)南市天橋區(qū)房屋一套進(jìn)行分割。庭審中被告稱其不清楚該房屋是否辦理了產(chǎn)權(quán)登記，但產(chǎn)權(quán)沒有辦理到其名下。原告認(rèn)可上述房屋系雙方婚后購買，但認(rèn)為該房屋系小產(chǎn)權(quán)房，未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。
裁判要旨：
對(duì)濟(jì)南市天橋區(qū)房屋的處理，被告未證明該房屋辦理了產(chǎn)權(quán)登記，原告認(rèn)為該房屋系小產(chǎn)權(quán)房，未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，原、被告均要求居住使用該房屋。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第二十一條規(guī)定：“離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭(zhēng)議的，可以另行向人民法院提起訴訟。”本案中，上述房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記，未取得完全所有權(quán)，所以根據(jù)上述規(guī)定，在本案中對(duì)該房屋的所有權(quán)歸屬，不予處理。鑒于該房屋現(xiàn)由被告占有使用，且孩子隨被告一起共同生活，在該房屋辦理產(chǎn)權(quán)登記之前，由被告居住使用該房屋為宜。待該房屋辦理產(chǎn)權(quán)登記取得完全所有權(quán)后，雙方如有爭(zhēng)議，可以另行主張權(quán)利。
（來源：民商事實(shí)務(wù) 作者：中銀南昌建筑工程法律服務(wù)團(tuán)隊(duì)）
