“公證”真的能有效防止動遷安置房賣方違約嗎？
【導(dǎo)讀】由于動遷安置房存在較長的“限售期”，房價在“限售期”過后勢必上漲，因此頻繁出現(xiàn)動遷安置房賣家頻繁違約的情況。實務(wù)中有的中介故意夸大公證的作用，并欺騙當(dāng)事人支付大額的公證費。本文重點討論公證在購買動遷安置房過程中所產(chǎn)生的作用以及如何預(yù)防中介通過公證欺騙。
動遷安置房買賣過程中，涉及到公證的情況通常包括對房屋買賣合同的公證以及買賣雙方商定由賣方直接委托買方信任的人辦理房屋過戶等手續(xù)的委托公證。
首先，在沒有取得“小產(chǎn)證’的情況下，公證處一般不會受理對動遷安置房買賣合同進行公證。而且，公證并不是合同生效的條件，只是針對合同內(nèi)容是否違法、是否為雙方當(dāng)事人真實的意思表示等進行證明。也就是說，如果合同內(nèi)容并不違法，合同確屬雙方當(dāng)事人真實的意思表示，合同公證與否，并沒有什么區(qū)別。但是，實務(wù)中，房屋買賣都依賴于中介提供合同文本，而個別房產(chǎn)中介缺乏法律知識，替買賣雙方擬定的房屋買賣合同存在很大的問題，進而導(dǎo)致爭議頻發(fā)。這時候也可以委托律師等專業(yè)人士擬定合同，并在專業(yè)人士的建議下簽署合同即可，并不是必需對買賣合同進行公證。
其次，賣方直接委托買方信任的人進行辦理房屋過戶等手續(xù)的委托公證，表面上看確實可以起到預(yù)防賣方違約的作用，因為辦理委托手續(xù)之后，不需要買方參與即可辦理過戶手續(xù)。但是，買方要知道，即使該委托書已經(jīng)過公證處公證，賣方只要打算違約，按照法律規(guī)定，賣方是可以單方撤銷委托合同的，而不需要買方或受托人同意。另外，順便提一下，公證處在擬定委托合同的時候，往往會設(shè)計一個違約金條款，該條款是否有什么重要作用呢？筆者認(rèn)為作用有限，因為房屋買賣合同一般都已經(jīng)存在違約金條款，法院在審查賣方違約責(zé)任，主要還是看買方的實際損失，委托合同中的違約條款，能讓賣方多承擔(dān)的違約金數(shù)額作用非常有限。
最后，由于部分公證處比較謹(jǐn)慎，往往不愿意做涉及動遷房的相關(guān)公證。于是就給少數(shù)不誠信的中介帶來了機會。這時候，中介會欺騙當(dāng)事人，承諾為當(dāng)事人找關(guān)系辦理公證，但是要收取房價2%左右的費用，可達幾萬元，而實際所需要的公證費僅需幾千元而已。其實，當(dāng)事人只需要換個公證處，很可能另一個公證處就會受理委托書的公證。這也是筆者工作中經(jīng)常遇到的情形，有的公證事項從法律角度，受理公證完全沒有問題，但是有的公證處可能由于這方面的專業(yè)知識不夠或者過于小心，便不愿意受理公證。這樣換一家公證處，就可能解決這個問題，而不需要額外支付一大筆錢。
【結(jié)語】專業(yè)的事情應(yīng)由專業(yè)的人來做，在上海而言更為方便，可以輕松地找到各行業(yè)的專業(yè)人士進行咨詢。因此，在做事之前，要了解清楚再去做，做到心中有數(shù)，盲目行事的結(jié)果是多花了錢，卻不能有效解決實際問題。
（來源：房產(chǎn)糾紛法律實務(wù) 作者：杜繼業(yè)）
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