二手房買(mǎi)賣(mài)，只有口頭約定，法院能否支持？
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典型問(wèn)題解答選登
問(wèn)題分類(lèi)：二手房買(mǎi)賣(mài)
【問(wèn)題】2013年12月1日，上海的李先生與自己的舅舅朱先生口頭約定，朱先生將自己的一套二手房出售給李先生，兩人口頭達(dá)成協(xié)議：朱先生以230萬(wàn)元的價(jià)格將坐落于上海市×區(qū)×路×弄×室的房屋出售給外甥李先生。兩人達(dá)成協(xié)議之日，李先生支付舅舅朱先生130萬(wàn)元，房屋交與李先生居住，同時(shí)房屋產(chǎn)證也交與李先生保管；剩余的100萬(wàn)元待2013年底辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的時(shí)候支付。達(dá)成協(xié)議后，李先生依約支付了130萬(wàn)元的房款，朱先生也將房屋和產(chǎn)證也交與了李先生居住和保管。但是，雙方并沒(méi)有在2013年年底對(duì)房屋進(jìn)行過(guò)戶(hù)，李先生至今一直居住在房子里。2016年年初，朱先生見(jiàn)房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲了很多，便想收回房屋，不再履行房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)的義務(wù)。李先生便打算起訴朱先生，要求法院確認(rèn)雙方達(dá)成的口頭協(xié)議合法、有效并要求朱先生協(xié)助辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，李先生的訴請(qǐng)是否能夠得到法院的支持呢？
律師解答如下：
【解析】本案的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)有兩個(gè)：一是李朱二人達(dá)成的房屋買(mǎi)賣(mài)口頭協(xié)議是否合法、有效？二是雙方約定2015年年底過(guò)戶(hù)，但是雙方并沒(méi)有按照約定的時(shí)間過(guò)戶(hù)，是否會(huì)影響合同的效力？
關(guān)于第一個(gè)問(wèn)題，由于本案所涉及的是一般房屋買(mǎi)賣(mài)合同，而非商品房買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，一般房屋買(mǎi)賣(mài)合同完全可以采用口頭形式，本案中雙方當(dāng)事人已經(jīng)履行了合同的大部分義務(wù)，雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)于2013年12月1日依法成立，且該合同從成立時(shí)即生效。合同生效后，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照合同的約定全面履行合同，包括朱先生應(yīng)該配合李先生完成過(guò)戶(hù)手續(xù)。
對(duì)于第二個(gè)問(wèn)題，雙方約定2015年年底過(guò)戶(hù)，但是約定時(shí)間截至?xí)r，雙方都沒(méi)有通知對(duì)方依約履行合同義務(wù)，也沒(méi)有對(duì)對(duì)方未在約定的時(shí)間過(guò)戶(hù)提出過(guò)異議，可以視為雙方默認(rèn)變更了房屋的過(guò)戶(hù)時(shí)間，具體的過(guò)戶(hù)時(shí)間可以以一方提出的新的過(guò)戶(hù)時(shí)間為變更后的時(shí)間。
綜上所述，我們認(rèn)為法院應(yīng)該支持李先生的請(qǐng)求，即判決確認(rèn)雙方達(dá)成的口頭協(xié)議合法、有效并要求朱先生協(xié)助辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。最后，需要指出的是，雖然口頭協(xié)議也受法律保護(hù)，但是由于口頭協(xié)議的不穩(wěn)定性，非常容易產(chǎn)生爭(zhēng)議，而且舉證也比較困難，因此即使親戚之間的交易也最好擬定書(shū)面的合同，以保證自己的權(quán)益。
【法條鏈接】《合同法》第10條、第44條、第60條
【結(jié)語(yǔ)】以上解答僅供參考，具體案件要根據(jù)案情并結(jié)合證據(jù)做具體分析，并選擇合理的維權(quán)方案。如對(duì)我們的解答有不同意見(jiàn)或者有新的問(wèn)題，歡迎聯(lián)系我們進(jìn)一步溝通。
（來(lái)源：房產(chǎn)糾紛法律實(shí)務(wù) 作者：杜繼業(yè)）
