二手房買(mǎi)賣(mài),只有口頭約定,法院能否支持?
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典型問(wèn)題解答選登
問(wèn)題分類(lèi):二手房買(mǎi)賣(mài)
【問(wèn)題】2013年12月1日,上海的李先生與自己的舅舅朱先生口頭約定,朱先生將自己的一套二手房出售給李先生,兩人口頭達(dá)成協(xié)議:朱先生以230萬(wàn)元的價(jià)格將坐落于上海市×區(qū)×路×弄×室的房屋出售給外甥李先生。兩人達(dá)成協(xié)議之日,李先生支付舅舅朱先生130萬(wàn)元,房屋交與李先生居住,同時(shí)房屋產(chǎn)證也交與李先生保管;剩余的100萬(wàn)元待2013年底辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的時(shí)候支付。達(dá)成協(xié)議后,李先生依約支付了130萬(wàn)元的房款,朱先生也將房屋和產(chǎn)證也交與了李先生居住和保管。但是,雙方并沒(méi)有在2013年年底對(duì)房屋進(jìn)行過(guò)戶(hù),李先生至今一直居住在房子里。2016年年初,朱先生見(jiàn)房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲了很多,便想收回房屋,不再履行房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)的義務(wù)。李先生便打算起訴朱先生,要求法院確認(rèn)雙方達(dá)成的口頭協(xié)議合法、有效并要求朱先生協(xié)助辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù),李先生的訴請(qǐng)是否能夠得到法院的支持呢?
律師解答如下:
【解析】本案的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)有兩個(gè):一是李朱二人達(dá)成的房屋買(mǎi)賣(mài)口頭協(xié)議是否合法、有效?二是雙方約定2015年年底過(guò)戶(hù),但是雙方并沒(méi)有按照約定的時(shí)間過(guò)戶(hù),是否會(huì)影響合同的效力?
關(guān)于第一個(gè)問(wèn)題,由于本案所涉及的是一般房屋買(mǎi)賣(mài)合同,而非商品房買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)《合同法》的規(guī)定,一般房屋買(mǎi)賣(mài)合同完全可以采用口頭形式,本案中雙方當(dāng)事人已經(jīng)履行了合同的大部分義務(wù),雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)于2013年12月1日依法成立,且該合同從成立時(shí)即生效。合同生效后,雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照合同的約定全面履行合同,包括朱先生應(yīng)該配合李先生完成過(guò)戶(hù)手續(xù)。
對(duì)于第二個(gè)問(wèn)題,雙方約定2015年年底過(guò)戶(hù),但是約定時(shí)間截至?xí)r,雙方都沒(méi)有通知對(duì)方依約履行合同義務(wù),也沒(méi)有對(duì)對(duì)方未在約定的時(shí)間過(guò)戶(hù)提出過(guò)異議,可以視為雙方默認(rèn)變更了房屋的過(guò)戶(hù)時(shí)間,具體的過(guò)戶(hù)時(shí)間可以以一方提出的新的過(guò)戶(hù)時(shí)間為變更后的時(shí)間。
綜上所述,我們認(rèn)為法院應(yīng)該支持李先生的請(qǐng)求,即判決確認(rèn)雙方達(dá)成的口頭協(xié)議合法、有效并要求朱先生協(xié)助辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。最后,需要指出的是,雖然口頭協(xié)議也受法律保護(hù),但是由于口頭協(xié)議的不穩(wěn)定性,非常容易產(chǎn)生爭(zhēng)議,而且舉證也比較困難,因此即使親戚之間的交易也最好擬定書(shū)面的合同,以保證自己的權(quán)益。
【法條鏈接】《合同法》第10條、第44條、第60條
【結(jié)語(yǔ)】以上解答僅供參考,具體案件要根據(jù)案情并結(jié)合證據(jù)做具體分析,并選擇合理的維權(quán)方案。如對(duì)我們的解答有不同意見(jiàn)或者有新的問(wèn)題,歡迎聯(lián)系我們進(jìn)一步溝通。
(來(lái)源:房產(chǎn)糾紛法律實(shí)務(wù) 作者:杜繼業(yè))