無房產(chǎn)證的房屋買賣合同效力研究
應(yīng)秀良
[案情介紹]
1998年10月，原告甲經(jīng)審批取得國有土地使用權(quán)證，1999年10月建造商住樓三層三間，但未領(lǐng)取過房屋所有權(quán)證。同月，原告甲與被告乙簽訂房屋買賣協(xié)議，約定價款30萬元。協(xié)議簽訂后，被告乙付清房款，原告甲也將房屋交付給被告乙占有、使用，并把土地使用權(quán)證一同交付。被告乙未辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)，也未申請領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。2000年8月，因房屋大幅度漲價，該房估價已達(dá)50萬元，甲向乙提出要求增加房款，遭乙拒絕，甲遂向法院起訴要求確認(rèn)買賣合同無效，返還房屋。
[審判結(jié)果]
一審法院認(rèn)為，雙方簽訂的合同因違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條“未取得權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”規(guī)定無效，雙方各自返還已取得的財產(chǎn)，判決由甲返還20萬元房款及按銀行同期貸款利息，房屋歸甲所有。乙對判決不服，提出上訴。二審法院審理后認(rèn)為，房屋買賣合同違反法律禁止性規(guī)定，屬無效合同。合同無效后，互相返還財產(chǎn)外，應(yīng)由過錯方承擔(dān)因合同無效造成的損失。鑒于本案中雙方均有過錯且房屋已大幅增值，故損失數(shù)額可把房屋增值部分（20萬元）作為計算依據(jù)。判決由乙返還房屋給甲，甲返還房款20萬元并賠償損失10萬元。
[法理評析]
本案兩級審法院的判決，在認(rèn)定合同無效上完全一致，所不同的是對無效合同處理結(jié)果上有異，這種處理方式在審判實務(wù)中較為常見。表面看來，兩級法院認(rèn)定合同無效與法有據(jù)，且二審法院判決賠償損失，也依法保護(hù)了買受人利益，但實際上，即使把增值部分作為損失進(jìn)行賠償，對買受人利益的保護(hù)力度也是不足的，且理由也不充分。首先，在合同效力層面上看，無效處理不僅違反了誠實信用原則，也是對禁止性規(guī)范對合同效力作用的隨意擴(kuò)大化。其次，在結(jié)果處理上，把增值部分作為無效合同損失，混淆了有效合同損失與無效合同損失的概念，曲解了合同法第五十八條規(guī)定的法律含義，該條規(guī)定“有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失”，是指因訂立無效（可撤銷）合同所受到的損失，屬于是一種締約過失責(zé)任。這種損失賠償包括訂立合同過程中的損失和履行合同過程中的損失，如返還財產(chǎn)所需要的運輸費用、勞務(wù)費等開支。無效合同的損失不同于有效合同的違約損失，在違約損失中，可得利益屬于損失的范圍，而無效合同本來就不具有法律效力，當(dāng)事人不可能據(jù)此獲得預(yù)期的利益，因而不存在預(yù)期利益問題。[i]所以，在合同效力被否認(rèn)后，由雙方根據(jù)過錯程度分擔(dān)或由出賣方全額賠償?shù)挠^點是站不住腳的。對于上述案例，只有徹底從合同效力上加以糾正，才能得到公正、合法的處理。
一、房產(chǎn)證不是房屋買賣合同的必備要件，出賣無證自建房屋屬于有權(quán)處分。
買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移買賣標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，由買受人支付價款的合同。我國合同法第一百三十一條規(guī)定，“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定�！笨梢姡灰獦�(biāo)的物合法、有權(quán)處分，對于標(biāo)的物是否有相關(guān)證照，合同法并無特別要求。從不動產(chǎn)的特性看，房屋所有權(quán)證只是證明所有權(quán)歸屬的一種書面憑證而已，并不是房屋本身。房產(chǎn)證也不具有代表房屋所有權(quán)的功能。[ii]無房產(chǎn)證不等于不享有房屋的所有權(quán)，持有房產(chǎn)證也不等于擁有該房屋。
首先，在我國目前，不動產(chǎn)登記是國家不動產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)根據(jù)申請人的申請作出的一種行政確認(rèn)，它所體現(xiàn)的僅僅是國家行政權(quán)力對不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的一種干預(yù)，[iii]它與物權(quán)法規(guī)范意義上的不動產(chǎn)登記存在本質(zhì)上的區(qū)別。因為，依不動產(chǎn)法規(guī)則，不動產(chǎn)登記（或不動產(chǎn)物權(quán)登記），是指不動產(chǎn)物權(quán)的各種變動在不動產(chǎn)所在地的專門機(jī)關(guān)所設(shè)立的不動產(chǎn)登記簿上予以記載的事實。它的法律意義在于，它是不動產(chǎn)物權(quán)變動的法定公示手段，是因法律行為的物權(quán)變動的生效要件，也是物權(quán)依法獲得承認(rèn)和保護(hù)的基本依據(jù)。[iv]而在我國《城市私有房屋管理條例》中規(guī)定：“辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時，對證件不全或房屋所有權(quán)不清楚的，暫緩登記，待條件成熟后辦理�！笨梢�，房管部門發(fā)證的前提是權(quán)屬清楚，對于權(quán)屬有爭議的，相對人不能通過辦證得以確認(rèn)權(quán)屬。即便在證件發(fā)出后，利害關(guān)系人對所發(fā)的證書有異議，對于行政確權(quán)不服，也可要求行政機(jī)關(guān)予以撤銷或向法院提起行政訴訟請求撤銷。所以，行政機(jī)關(guān)的發(fā)證行為，只能滿足對房屋進(jìn)行行政管理的需要，不能達(dá)到依據(jù)物權(quán)公示原則對物權(quán)交易進(jìn)行保護(hù)的目的，只有法院對房屋所有權(quán)的確認(rèn)，才真正具有確權(quán)意義。
其次，自建房屋不論是否領(lǐng)取權(quán)屬證書甚至是否屬于違章建筑，都屬房屋建造者原始取得物，未辦理房產(chǎn)證并不能表示對房屋不擁有所有權(quán)。換言之，某人經(jīng)合法審批，在自己的土地上建造房屋，當(dāng)然擁有該房屋的產(chǎn)權(quán)。尤其是，有的房屋未辦理所有權(quán)證，只是缺一道行政手續(xù)而已，沒有權(quán)屬證書的房產(chǎn)只表明該房屋未得到房屋行政機(jī)關(guān)認(rèn)可，在民法上屬于權(quán)利瑕疵。顯然，這種瑕疵是可以通過補辦手續(xù)得到彌補的。雖然，有些房屋可能存在違反法律規(guī)定的情況，如超面積、超高建筑，甚至有的屬于違章建筑，將來不可能取得權(quán)屬證書，但這并不影響原始建造人對該建筑物的所有人地位。對于違章建筑問題，我國大陸學(xué)者很少有研究，但在臺灣地區(qū)，通說認(rèn)為違章建筑物已符合不動產(chǎn)定著物的要件，系獨立于土地外之不動產(chǎn)，由原始建筑人取得其所有權(quán)。[v]可見，違章建筑物不因其無從辦理所有權(quán)證而喪失物權(quán)客體的資格�？傊徽摵畏N情況，沒有權(quán)屬證書的房屋屬于權(quán)利有瑕疵的物，應(yīng)當(dāng)出賣人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但這種責(zé)任屬于違約責(zé)任，不存在合同效力問題。根據(jù)《合同法》第一百五十條的規(guī)定，出賣人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)。出賣人未能履行權(quán)利擔(dān)保的義務(wù)，使得合同訂立后標(biāo)的物上的權(quán)利缺陷沒有去除，屬于出賣人不履行債務(wù)的一種情況，買受人可以依照本法總則第七章違約責(zé)任的規(guī)定，請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。即使在標(biāo)的物的部分權(quán)利屬于他人的情況下，也可以認(rèn)為出賣人的行為構(gòu)成了根本違約。[vi]
二、《房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定不屬于效力性規(guī)范，不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)。
法律行為違反強(qiáng)制或禁止性規(guī)定的無效，在大多數(shù)成文法國家都有相應(yīng)的規(guī)定。德國民法第一百三十四條規(guī)定“法律行為違反法律上的禁止時，無效，但法律另有規(guī)定的除外”，我國臺灣地區(qū)民法第七十一條也作了相同規(guī)定。我國民法繼承了大陸法國家的做法，在《民法通則》和《合同法》中作了相應(yīng)的規(guī)定，《民法通則》第五十八條作出了規(guī)定“違反法律或者社會公共利益的民事行為無效”，《合同法》第五十二條規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效”，這體現(xiàn)了國家對合同自由的干預(yù)。但也有少數(shù)國家，如日本，法律沒有直接規(guī)定違反法律規(guī)定的合同無效，而是以“違反公共秩序和善良風(fēng)俗”取代“違反法律”[vii]，這是采用公法與私法效力分離的模式，是基于近代民法理念，把國家的介入、干涉限定在最小的限度內(nèi)。
需要討論的是，是否所有違反了國家強(qiáng)制性規(guī)定的合同都應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定無效？在德國、我國臺灣，盡管法律規(guī)定了違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的法律行為為無效行為，但對于強(qiáng)制性規(guī)范是區(qū)分對待的，并非所有的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)范都作為認(rèn)定法律行為無效的依據(jù)。臺灣“最高法院”的做法是對強(qiáng)制規(guī)定采取類似“取締規(guī)定”和“效力規(guī)定”的二分法，學(xué)者也都主張把強(qiáng)行法規(guī)范進(jìn)行區(qū)分。如學(xué)者史尚寬先生認(rèn)為：“法律行為違反強(qiáng)制或禁止之規(guī)定者無效，但其規(guī)定并不以之為無效者，不在此限。何謂并不以之為無效，其意義有二：其一因法律本身有明文規(guī)定其他效力者，其二自法律規(guī)定之目的言之，惟對于違反者加以制裁，以防止其行為，非以之為無效者，此種規(guī)定，稱為取締的規(guī)定，與以否認(rèn)法律上效力為目的之規(guī)定相對稱。所謂法律規(guī)定，并不以民法為限，變通刑法所處罰之行為，亦此所謂之禁止規(guī)定。然對于行為之方法為禁止者，其違反不必為無效，假詐欺、脅迫。強(qiáng)行法得為效力規(guī)定與取締規(guī)定，前者著重違反行為之法律行為價值，以否認(rèn)其法律效力為目的；后者著重違反行為之事實行為價值，以禁止其行為為目的。強(qiáng)行規(guī)定，是效力規(guī)定或取締規(guī)定，應(yīng)探求其目的以定之。即可認(rèn)為非以為違法行為之法律行為為無效，不能達(dá)其立法目的者，為效力規(guī)定，可認(rèn)為僅在防止法律行為事實上之行為者，為取締規(guī)定�！盵viii] 這種理論值得我國審判實務(wù)參考。
應(yīng)當(dāng)指出，法律行為或合同效力以《民法通則》第五十八條概括性地以“違反法律”認(rèn)定無效，已被《合同法》第五十二條“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”無效所取代，杜絕了以違反規(guī)章及政策作為判斷合同效力的依據(jù)，縮少了合同無效的范圍，但這種規(guī)定仍然難免過于概括，仍然會大量存在的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)行規(guī)定壓縮私法自治的空間。對此，我國學(xué)者也有相似的認(rèn)識，認(rèn)為違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定之法律行為或合同，原則上應(yīng)為無效。但容有例外，即法律、法規(guī)依其意旨，并不以為無效的，并不影響該行為的效力。[ix]筆者認(rèn)為，強(qiáng)行性規(guī)范應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步區(qū)分為管理性規(guī)范和效力性規(guī)范，只有違反效力性規(guī)范的合同才能被認(rèn)定為無效，并建議在合同法司法解釋中予以明確，以指導(dǎo)審判實踐。
首先，同為強(qiáng)行性規(guī)范，但在強(qiáng)制性上存在顯著的差異。傳統(tǒng)民法理論以“二分法”將民事法律規(guī)范區(qū)分為強(qiáng)行性規(guī)范與任意性規(guī)范，過于粗疏，如果直接運用于對合同效力的判斷，則難免會出現(xiàn)差錯。如，經(jīng)營者銷售不合格產(chǎn)品；房地產(chǎn)商未完成開發(fā)投資總額百分之二十五而開發(fā)、出售房屋的，都違反了國家法律的強(qiáng)行性規(guī)定，如認(rèn)定買賣合同無效，則消費者只能要求銷售者、開發(fā)商退還價款，無權(quán)主張合同權(quán)利，勢必?fù)p害消費者的合法權(quán)利，顯然這不符合強(qiáng)行法規(guī)范的立法目的，也有悖民法意思自治原則的基本精神。
其次，如果按照法律條文中含有“必須”“不得”或“禁止”的規(guī)范作為強(qiáng)行性規(guī)范理解，則法律、行政法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)范過于寵大，必然會產(chǎn)生大量的合同被不適當(dāng)?shù)卣J(rèn)定無效。在我國，私法相對于公法明顯欠發(fā)達(dá)，國家在社會管理中主要依靠行政性法規(guī)發(fā)揮作用，所以必然會在法律、行政法規(guī)中設(shè)置大量的強(qiáng)行性規(guī)范，這些規(guī)范不僅在社會公共管理領(lǐng)域發(fā)揮著作用，還滲透到本來應(yīng)當(dāng)屬于私法自治領(lǐng)域，嚴(yán)重干擾著私法自治原則。對此，王涌博士在《私法的分析與建構(gòu)》一文中尖銳地指出：“由于計劃經(jīng)濟(jì)傳統(tǒng)之影響，目前它（行政法）對中國民法的影響在許多方面是消極的，說得嚴(yán)重一點，有些行政法規(guī)頗似粗暴的野狼，侵占著民法的領(lǐng)域，扭曲著民法的精神，使得民法中的許多原則在實踐中形同虛設(shè)�！�
再次，在法律制度有缺陷時，司法行為應(yīng)當(dāng)校正這種制度缺陷。審理民事案件，常常會遇到因民事立法嚴(yán)重滯后，存在法律模糊、法律沖突、法律出現(xiàn)漏洞的現(xiàn)象，此時，法官應(yīng)當(dāng)高舉“私法自治”的大旗，以權(quán)利為本位，依據(jù)民法基本原則，以法官的智慧和良知，探求法律真諦。在審判實務(wù)中，有的法官擔(dān)心認(rèn)定合同無效而被指責(zé)不依法辦案，采取保守的態(tài)度，簡單化地認(rèn)定合同無效，看似依法辦案，實質(zhì)上既損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，也最終損害了司法的權(quán)威。結(jié)果導(dǎo)致類似于本文所提出問題得不到公平合理解決，很值關(guān)注。
何為效力性規(guī)范、何為管理性規(guī)范？依筆者之見，應(yīng)當(dāng)從法律、行政法規(guī)的立法目的出發(fā)，運用目的解釋方法，綜合案情實際加以研究。法律已明定其目的，應(yīng)嚴(yán)格遵循其目的；法律未明定其目的時，法官應(yīng)進(jìn)行必要的基本價值判斷，探求立法的價值取向。對于具體的強(qiáng)行性規(guī)范還應(yīng)具體情況具體分析，做到“三看”：
一是看法律、行政法規(guī)著重于禁止標(biāo)的物內(nèi)容還是禁止主體資格，前者應(yīng)認(rèn)定買賣合同無效，如淫穢物品、毒品等買賣，不論主體是誰，均為無效；后者，則應(yīng)當(dāng)加以區(qū)分對待。有些法律、行政法規(guī)禁止或限制的是主體從營資格，如《建筑法》規(guī)定禁止超資質(zhì)承攬工程，這是一種管理性規(guī)范。因為，建筑法對資質(zhì)管理的目的，是禁止無資質(zhì)經(jīng)營，《建筑法》的立法目的在于“保證建筑工程的質(zhì)量和安全，促進(jìn)建筑業(yè)健康發(fā)展”。在實務(wù)中，有人認(rèn)為對于施工企事業(yè)超越資質(zhì)等級訂立的建筑工程施工合同，應(yīng)原則上確認(rèn)無效，理由是對合同內(nèi)容違法應(yīng)作廣義解釋，合同主體資格違法亦應(yīng)當(dāng)包括在合同無效情形之中。[x]這是值得商榷的。
二是看法律禁止的是結(jié)果還是行為手段。如法律、法規(guī)所禁止的是結(jié)果的發(fā)生，不問手段如何均為禁止時，其行為無效。但如禁止的僅僅是行為手段或行為方式，依其他手段也發(fā)生同一效果時，為交易之安全，并不因此認(rèn)為其無效。如無證出售煙花爆竹時買賣合同、禁漁期內(nèi)所捕魚產(chǎn)品的買賣合同，均應(yīng)為有效，因為相關(guān)法律只是出于管理需要，禁止無證銷售行為和禁止一定時期內(nèi)捕魚。
三看禁止的對象、范圍是什么。如《房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)如實申報成交價，不得瞞報或作不實申報。這里禁止的對象是出讓人，范圍僅涉及與稅收有關(guān)的納稅基礎(chǔ)即成交價。不論出讓人是否與買受人故意瞞報成交價，故不影響合同的效力。特別是在涉及消費者、勞動者等弱勢群體利益時，還應(yīng)根據(jù)個案情況而定，不宜一概認(rèn)定無效。經(jīng)營者出售不合格產(chǎn)品、假冒偽劣產(chǎn)品，都是法律所不允許的，如果買賣合同無效，消費者將得不到合同上的權(quán)利，顯然對消費者不利。
在解釋法律中，由于立法目的往往與公共政策有關(guān)，在法律及公共政策均不允許時，如集體土地買賣、國有劃撥土地的轉(zhuǎn)讓等，與法與國家政策均不符，則不應(yīng)以“私法自治”之名，放棄國家的干預(yù)。但在強(qiáng)制性質(zhì)的民事規(guī)范是否具有特殊公共政策目的不甚明確的時候，基于對私法自治的尊重，即應(yīng)朝單純自治規(guī)范的方向去解釋，法官應(yīng)避免假設(shè)有特殊公共政策目的的存在，或?qū)夏康男宰鲾U(kuò)大解釋，而斫傷了自治機(jī)制，換言之，就是“有疑義，從自治”。[xi]
關(guān)于本案的討論，我國《城市房地產(chǎn)管理法》屬于行政性法規(guī)是確定無疑的，其立法的重心在于加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)的管理。該法對于私法的干預(yù)，主要表現(xiàn)在第三十七條、第三十八條。第三十七條規(guī)定“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：…（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；”第三十八條第二款規(guī)定“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書”。 從立法目的看，制定城市房地產(chǎn)管理法的主要目的，是要解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不規(guī)范的問題。因此，該法中雖然對反映房地產(chǎn)歸屬的靜態(tài)物權(quán)關(guān)系作了一些規(guī)定，如出讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)抵押權(quán)等，但主要調(diào)整的不是民事物權(quán)關(guān)系，而是對房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、消費各環(huán)節(jié)動態(tài)流轉(zhuǎn)關(guān)系的規(guī)定。這樣比較容易處理好與現(xiàn)行的土地管理法和將來還要制定的物權(quán)法、土地法之間的關(guān)系。[xii]對于第三十七規(guī)定的目的是“為了維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，避免國家收益的流失，減少交易糾紛”，對于該條第（六）項，“之所以制定該項規(guī)定，是因為房地產(chǎn)未依法領(lǐng)證說明該房地產(chǎn)來源不清，歸屬不明。如進(jìn)入市場流通則違背了市場交易的房地產(chǎn)必須權(quán)屬明晰的規(guī)則，不利于市場秩序的維護(hù)，不利于國家對房地產(chǎn)的管理和監(jiān)督�！盵xiii]從《房地產(chǎn)管理法》的法律名稱看，已十分鮮明地表達(dá)了其立法目的，在法律規(guī)范設(shè)計上看，該法第六章中單設(shè)了《法律責(zé)任》一章，都是行政責(zé)任，并無民事責(zé)任的法律規(guī)范。從價值取向看，合同無效無視買受人的合法權(quán)益，讓出賣人通過不合理的反悔得到利益，不僅違反了“不允許任何人因自己的過錯而合法獲利”的原則，違反了誠實信用的公理性原則，損害了民事流轉(zhuǎn)的安全性。同時，還會助長出賣人的投機(jī)心理，進(jìn)而影響交易秩序和社會風(fēng)氣。甲、乙都有買賣、交付房屋的意思表示，甲就有義務(wù)就房屋權(quán)屬向有關(guān)部門辦理手續(xù)，以符合法律的要求，這是甲的應(yīng)盡義務(wù)。甲違反該義務(wù)，不應(yīng)得到法律的保護(hù)。乙作為賣受人，其購買沒有權(quán)屬證書的房屋，雖然沒有審查權(quán)屬證書、沒有依法進(jìn)行買賣，但其交清房款后占有房屋是誠實信用的。
三、違反管理性規(guī)范的處理
有觀點認(rèn)為，如果讓沒有權(quán)屬證書的房屋在市場上流轉(zhuǎn)，則會損害國家的稅收利益，法律必須禁止，合同應(yīng)當(dāng)無效。這種觀點是值得商榷的。合同效力問題是私法問題，應(yīng)由民事法律調(diào)整；漏稅是公法問題，應(yīng)當(dāng)通過稅法調(diào)整，對于漏稅問題應(yīng)當(dāng)由稅務(wù)行政部門加強(qiáng)行政管理加以解決。違反法律、行政法規(guī)管理性規(guī)范的合同不認(rèn)定無效，并不等于說就是適法行為了。由于違反管理性規(guī)范的事實并不因合同有效消失，既然當(dāng)事人的行為違反了國家意志，理應(yīng)受到來自國家強(qiáng)制力的約束，所以只要違法行為構(gòu)成刑事處罰、行政處罰的，就應(yīng)當(dāng)依照刑法、行政法的規(guī)定予以制裁。所以，損害國家利益應(yīng)予以禁止，是從公法意義上進(jìn)行分析的。根據(jù)房屋買賣契稅的性質(zhì)，是在房屋買賣有效后，由買受人向征稅機(jī)關(guān)交納的稅目，其只在買受人與征稅機(jī)關(guān)產(chǎn)生行政法律關(guān)系，與房屋買賣雙方當(dāng)事人之間沒有民事上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，買受人未交納稅款，不影響買賣合同的效力。再說，如合同無效，買賣消失，則國家稅收由根本無從談起。
筆者認(rèn)為，在民事審判實務(wù)中，對于違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)行規(guī)定的合同，應(yīng)根據(jù)具體情況，以民法規(guī)則為依據(jù)加以解決。有些合同雖然違反的不是效力性規(guī)范，但違反管理性規(guī)范又違反公序良俗或損害社會公共利益的，同樣也可依法否定其合同效力。但這時合同無效的原因不是由于其違法性，而是法律行為帶有反社會性等原因。有些合同雖不能確定為無效，但受欺詐、不知情情況下買受不合格產(chǎn)品等情形，可以行使撤銷權(quán)，或者以合同的目的不能實現(xiàn)行使合同解除權(quán)，從而獲得法律上的救濟(jì)。對于上述案件的處理，則應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情況作如下處理：
1、房屋建造本身合法，只是手續(xù)未辦的，依據(jù)合同法第一百三十五條“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)的義務(wù)”的規(guī)定，責(zé)令出賣人協(xié)助補辦手續(xù)，出賣人不愿協(xié)助的，也可直接判決權(quán)屬歸買受人所有，由買受人直接通過行政部門辦理所有權(quán)證，辦證時補交稅款，判決時明確稅費由誰負(fù)擔(dān)。
2、房屋建造存在違法行為，不能取得所有權(quán)證的，向行政管理部門發(fā)司法建議，先進(jìn)行行政處罰，如處罰后獲取產(chǎn)權(quán)證的，產(chǎn)權(quán)直接歸屬買受人。如行政部門認(rèn)定為違章建筑而拆除處理的，則出賣人因交付不能，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。只有這樣才能平衡雙方當(dāng)事人的利益，及時定紛止?fàn)帯?BR>--------------------------------------------------------------------------------
[i] 江平審定 孔祥俊著《合同法教程》第283頁。
[ii] 參見陳甦著：《房產(chǎn)證的性質(zhì)與作用》一文，載2003年1月10日《人民法院報》理論與實踐版。
[iii] 馬原主編、梁慧星、周賢奇副主編：《中國民法教程》中國政法大學(xué)出版社1998年10月第1版，第257頁。
[iv] 中國物權(quán)法研究課題組負(fù)責(zé)人梁慧星：《中國物權(quán)法草案建議稿條文、說明、理由與參考立法例》第137頁。
[v]參見：謝在全著《民法物權(quán)論》中國政法大學(xué)出版社，第23頁。
[vi] 全國人大法工委研究室編寫組，《中華人民共和國合同法釋義》，1999年4月第一版，第244頁。
[vii] 日本民法典第九十條：“以違反公共秩序或善良風(fēng)俗的事項為標(biāo)的的法律行為，為無效。”
[viii] 史尚寬著：《民法總論》中國政法大學(xué)出版社2000年3月第1版，第330頁。
[ix] 張谷著《略論合同行為的效力――兼評＜合同法＞第三章》，載《中外法學(xué)》2000年第2期。
[x] 宋綱、楊宇著：《超資質(zhì)建設(shè)工程施工合同效力辨析》，載《人民司法》2001第七期，第17頁。筆者認(rèn)為，現(xiàn)實社會中，資質(zhì)等級是在變化的，房屋建筑過程中可能取得相應(yīng)資質(zhì)，高資質(zhì)等級的建筑未必能通過驗收，低資質(zhì)等級的建筑也可能通過驗收。另一方面，在驗收合格的情況下，確認(rèn)合同無效，則建設(shè)方（訂立合同時對于施工單位資質(zhì)情況時明知的）會在通過主張合同無效損害施工方的合法利益，因為，合同無效的結(jié)果，不可能取得合同約定的價格，而只能按照建筑成本價計算。
[xi] 臺灣民法學(xué)者蘇永欽著《私法自治中的國家強(qiáng)制》，載《中外法學(xué)》2001年第1期。
[xii] 梁書文等主編：《最新房地產(chǎn)法實用全書》，人民法院出版社，1996年8月第1版，第一編：房地產(chǎn)管理法釋義，第12頁。
[xiii] 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》釋義，第54－55頁。
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