房子說(shuō)不賣就不賣了 市高院發(fā)布糾紛審理通知
近期房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，由此引發(fā)的房屋買賣合同糾紛也呈幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)，尤其是在“二手房”買賣過程中違約不斷。這類糾紛中哪些可以繼續(xù)履行？哪些應(yīng)當(dāng)解除合同？如何確定違約損失？這些問題在司法實(shí)踐中一直沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。針對(duì)這類“爆款”糾紛，本市高級(jí)人民法院發(fā)布了《關(guān)于依法妥善審理房屋買賣合同糾紛案件的通知》，統(tǒng)一裁判尺度，讓當(dāng)事人心里有了譜。
自行簽協(xié)議 合同也成立
根據(jù)該《通知》，當(dāng)事人尚未簽訂房地產(chǎn)行政主管部門要求的《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》，但自行簽訂或者通過房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)簽訂的協(xié)議書具備了房屋買賣合同主要內(nèi)容的，應(yīng)認(rèn)定房屋買賣合同成立。經(jīng)審查不存在法定無(wú)效情形的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人明確約定以簽訂《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》為買賣合同成立、生效要件的，從其約定。
出賣人轉(zhuǎn)讓僅登記在自己名下的共有房屋，未征得其他權(quán)利人同意，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示公信原則，如買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效。但有證據(jù)證明買受人存在過錯(cuò)，或者出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。
是否繼續(xù)履行 看四大因素
當(dāng)事人按照房地產(chǎn)行政主管部門的要求簽訂《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》以后，一方已依約履行主要義務(wù)并主張繼續(xù)履行合同，另一方拒絕履行產(chǎn)權(quán)過戶、交接房款、交付房屋等后續(xù)合同義務(wù)，除屬于《合同法》第一百一十條規(guī)定情形以外，人民法院應(yīng)予支持。
當(dāng)事人已經(jīng)簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議或者已經(jīng)與房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)簽訂包含居間內(nèi)容的房產(chǎn)買賣協(xié)議，但尚未簽訂《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》的，一方主張繼續(xù)履行合同，另一方拒絕履行合同義務(wù)的，除屬于《合同法》第一百一十條規(guī)定情形以外，人民法院應(yīng)綜合考量房地產(chǎn)行政主管部門意見、合同履行進(jìn)度、房款交付情況、房屋實(shí)際狀態(tài)等因素，確定涉案房屋買賣合同是否具備繼續(xù)履行的條件。如果具備繼續(xù)履行合同條件的，人民法院可以支持當(dāng)事人繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求。如果不具備繼續(xù)履行合同條件的，人民法院可以向當(dāng)事人釋明無(wú)法執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)，并告知其可以變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人對(duì)合同的履行與解除有特別約定的，從其約定。
違約賠償 漲跌差價(jià)都算
關(guān)于損失賠償問題，該《通知》規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。按照《合同法》第一百一十三條規(guī)定，損失賠償額包括合同履行后可以獲得的利益。一方違約且發(fā)生房屋價(jià)格漲跌情形的，漲跌差價(jià)屬于合同履行后可以獲得的利益，實(shí)際損失金額的確定應(yīng)結(jié)合所處區(qū)域?qū)嶋H情況、守約方的履約情況、違約方訂立合同時(shí)對(duì)房屋漲跌情形的預(yù)見能力、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度等因素綜合判定，但最低額度不應(yīng)低于房屋價(jià)格漲跌差價(jià)的50%。
房屋價(jià)格漲跌差價(jià)可以參照以下方式確定：（1）雙方能夠協(xié)商確定的，從其約定。（2）雙方不能協(xié)商確定的：①原則上可比照最相類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)與買賣合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌差價(jià)；②無(wú)最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌差價(jià)。認(rèn)定漲跌差價(jià)的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日、雙方是否及時(shí)采取措施防止損失擴(kuò)大、涉訴房屋的具體漲跌情況等合理確定。
遭遇限購(gòu) 按公平原則分責(zé)
因受限貸、限購(gòu)、禁購(gòu)等房地產(chǎn)調(diào)控政策的直接影響，合同確實(shí)無(wú)法繼續(xù)履行的，一般應(yīng)認(rèn)定合同不能履行屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的情形，當(dāng)事人據(jù)此請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況準(zhǔn)予變更或者解除合同。
因前述原因，當(dāng)事人解除合同以后，出賣人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)收到的購(gòu)房款或定金返還給買受人，買受人應(yīng)將接收的房屋返還給出賣人。因解除合同造成的損失一般情況下應(yīng)按照公平原則由雙方合理分擔(dān)。如因一方當(dāng)事人過錯(cuò)導(dǎo)致當(dāng)事人利益嚴(yán)重失衡，損失方要求加大對(duì)方承擔(dān)比例的，可酌情予以支持。
（來(lái)源：天津法院網(wǎng) 作者：孫啟明）
