一不小心買到兇宅可以退嗎？
買二手房做到：交易之前，多方考察；交易中，合同約定相關(guān)條款；選擇專業(yè)中介機構(gòu)介作保，以確保房源安全和侵權(quán)時順利退房。做到這幾點可以避免買到兇宅。但是，真的不幸買到兇宅，可以要求退房或賠償嗎？
買房如何避免買到兇宅？
1交易之前多方考察
在交易之前，買家可多方打聽房屋的情況，除了要向業(yè)主求證房屋信息外，還可以到房屋轄區(qū)派出所了解情況，或?qū)⑵滟徺I房屋地址作為關(guān)鍵字在網(wǎng)上搜索，還可以實地考察，走訪周邊鄰居，打聽房屋過往歷史。
2將相關(guān)條款寫進合同
維護買賣雙方合法權(quán)利的最有力武器就是合同條款。買家應(yīng)該在合同中清晰寫明有關(guān)事項，并要求業(yè)主在合同中約定信息披露條款，如“業(yè)主保證所出售房屋中未曾發(fā)生過非正常死亡、嚴重刑事案件等可能導(dǎo)致買家心理不安的情況。若買家發(fā)現(xiàn)房屋中曾經(jīng)發(fā)生過上述情況而業(yè)主未曾予以書面披露，買家有權(quán)解除合同并要求業(yè)主賠償”之類的合同條款。
3選擇專業(yè)中介機構(gòu)作保
對于交易雙方來說，最簡單省事的方法莫過于選擇一家靠譜的中介機構(gòu)全權(quán)負責(zé)相關(guān)交易事宜。中介機構(gòu)作為交易的居間方，有義務(wù)對房屋的背景進行適當(dāng)調(diào)查并如實披露，為保證購房人的知情權(quán)，中介公司還應(yīng)組織買賣雙方就房屋情況簽署書面的簽約告知書。
那么問題來了......
有這樣一個案例：2013年3月初，在某中介公司的居間服務(wù)下，張女士花費300萬元購買劉女士所有的位于本市海淀區(qū)四季青的房屋，簽訂合同中，某中介公司和劉女士一致表示房屋之前沒有人居住，更沒有出過事。后張女士全家入住該房屋，不料入住后張女士每夜噩夢連連，在偶然和一位鄰居聊天的過程中，張女士得知劉女士的丈夫曾在該房屋內(nèi)上吊身亡。張女士遂將劉女士訴至法院，要求撤銷房屋買賣合同，并要求劉女士對裝修進行補償。
所以，真的，一不小心買到了兇宅該怎么辦呢？能退嗎？這要看購房者知不知情！
買房者知道或應(yīng)當(dāng)知道的情況下
合同是雙方當(dāng)事人意思自治的最佳體現(xiàn)，合同一旦簽訂，若沒有法定或約定的合同無效的事由出現(xiàn)，那么法律會推定合同生效并予以保護。在市場經(jīng)濟中，有交易就必然有風(fēng)險，作為購房者在買購買房屋時，無論自用或轉(zhuǎn)手給他人以賺取差價，都會盡可能的去了解或考察所購房屋的信息。
如果“兇宅”內(nèi)發(fā)生的非正常死亡事件屬于影響較大的社會事件并且當(dāng)?shù)孛襟w曾進行大規(guī)模報道，而購房者也是本地人甚至其本身就在這一小區(qū)住，不可能不知道在所購房屋內(nèi)所發(fā)生的事情。并且，購房者在與房主簽訂購房合同時，沒有主動詢問這方面信息，也沒有就房屋內(nèi)是否發(fā)生過非正常死亡事件進行約定的，法律上可以推定默認購房者已經(jīng)對“兇宅”有所了解，購房者就不能追究原房主的法律責(zé)任。
在這種情況下，可以視為購房者自愿了接受“兇宅”這一事實，那么其就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)購買“兇宅”的交易風(fēng)險。如果在合同簽訂后，法律允許購房者再以“兇宅”為理由請求撤銷合同，否認合同效力或請求賠償?shù)�，則對房主來說無疑是不公平的。因此，在買房者知道或應(yīng)當(dāng)知道所購房屋是“兇宅”的情況下，合同有效。
那么在買房者不知情的情況下呢？
1買房者享有撤銷權(quán)
眾所周知，“兇宅”因其特殊的原因，絕大多數(shù)人是不愿意購買的；即便購買，若再行交易，該房通常會脫手困難，必然給買受人造成損失，正是這個原因，在二手房交易中，大多數(shù)房主為了使自己的房產(chǎn)能夠高價交易，往往會故意隱瞞“兇宅”這一真實情況，從而使買房者誤認為是正常房屋而交易�？疾熨徺I者的真實心態(tài)，購買者是因受欺詐，基于該房屋為正常房屋的錯誤認識而作出了購買該房屋的錯誤意思表示。
換言之，如果購買人知道該房屋為“兇宅”一般是不會購買此房的；即使愿意購買，也不情愿支付該房屋的正常交易價格，對于在違背自己真實意思的情況所為的、有重大瑕疵的合意，法律需要對其進行干預(yù)以平衡當(dāng)事人的權(quán)益，通過賦予受損害當(dāng)事人撤銷權(quán)，使其作出利己的選擇。并且，“兇宅”的事實足以影響購房者是否作出購買房屋的決定，是決定合同是否有效的重大因素。
故此，根據(jù)《合同法》第54條第二款規(guī)定，對于出賣人故意隱瞞“兇宅”實事的欺詐行為，享有撤銷權(quán)的買受人可以向法院或仲裁機構(gòu)主張撤銷該買賣合同。依據(jù)合同法理論，合同被撤銷后即自始無效，其后果是雙方互負返還義務(wù)，買房人應(yīng)將房屋返還出賣人；出賣人有義務(wù)返還購房款及利息。此外，根據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，對于合同被撤銷有過錯的一方，應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失。在“兇宅”買賣合同中即為違反告知義務(wù)的出賣人，應(yīng)當(dāng)對買房人在締約、履約、訴訟等與房屋買賣相關(guān)活動過程中的損失進行賠償。
當(dāng)然，受損害方享有的撤銷權(quán)是有時間限制的，根據(jù)《合同法》第55條規(guī)定，享有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消滅。
也就是說如果權(quán)利人沒有在規(guī)定的時間內(nèi)行使權(quán)利的話，撤銷權(quán)人則喪失了這一權(quán)利，合同依法有效。因為撤銷權(quán)是形成權(quán)，撤銷權(quán)的期間是除斥期間，一旦期滿，權(quán)利人從根本上失去了這一權(quán)利，并且除斥期間還不能中斷、中止和延長。法律規(guī)定除斥期間的目的一是為了督促權(quán)利人及時行使權(quán)利，二是為了維護在這一期間業(yè)已形成的法律事實和法律關(guān)系。
在現(xiàn)實生活中，因為普通老百姓對于除斥期間的不了解，導(dǎo)致喪失撤銷權(quán)的案例很多。筆者所在的法院就有這樣的一起案件。買房者因不知情購買了“兇宅”，但在知道“兇宅”這一事實后因種種原因在一年后才向法院起訴，法院依法駁回起訴后，原告因不理解法律而四處上訪，至今仍然沒有服判。那么，是不是在過了除斥期間后買房人就沒有救濟途徑了呢？事實并非如此，買房者還可以向賣房者主張違約責(zé)任。
2賣房者的違約責(zé)任
依合同法實踐，合同雙方在履行合同時應(yīng)當(dāng)確保合同標的物的質(zhì)量，對其履行的物應(yīng)當(dāng)保證符合法定或約定的質(zhì)量，這就是理論上所謂的物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。那么在房屋買賣中，賣房者如果提供的房屋是“兇宅”，影響了買房者對房屋的正常使用，就是違反了物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，構(gòu)成違約。
對于賣房者的違約責(zé)任，如果約定有違約金的話，可直接請求支付違約金即可，如果沒有，則依據(jù)《合同法》，買房者有兩種救濟途徑：
（1）可以請求出賣人在一定范圍內(nèi)降低房價款。《合同法》第111條規(guī)定，當(dāng)質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明時，受損害方根據(jù)標的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約方式。“兇宅”糾紛的解決可以參照適用該條款關(guān)于合同標的質(zhì)量的規(guī)定，法官可以依據(jù)買房人的實際情況適當(dāng)減少房款。在實務(wù)中，一般可以將“兇宅”的價格降20%到50%。
（2）可以請求法院解除合同。請求解除合同不同于請求確認合同無效：前者是形成之訴，在法院判決合同解除之后合同才沒有效力；后者是確認之訴，在法院判決合同無效之后合同從訂立之時自始不發(fā)生效力。合同解除權(quán)來源于《合同法》第94條，其規(guī)定：當(dāng)一方的違約行為致合同目的不能實現(xiàn)，守約方可行使解除權(quán)。
在“兇宅”房屋糾紛中，如果買房人購買房屋是為了結(jié)婚、經(jīng)營等特定用途并于合同訂立時已經(jīng)明確告知賣房人，或雖未明確告知但可推知買房人買房是為了吉慶、喜悅、祥和等特定的目的，而出賣人隱瞞實情交付“兇宅”房屋的違約行為嚴重損害了買房人對于喜慶意義的期待，使得該房屋的居住效用嚴重降低，購買房屋的目的無法實現(xiàn)，出賣人的違約行為即構(gòu)成根本違約，此時法院可判決支持解除房屋買賣合同。
（來源：新疆烏魯木齊律師 作者：曾翼）
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