小產(chǎn)權(quán)房合作建房協(xié)議被判無效，如何確定雙方的損失賠償？
[摘要]城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民合作建房協(xié)議因違法而無效，舊房子及新建房均被拆除，由此引發(fā)雙方的損失賠償問題。由于房子的特殊性質(zhì)，價(jià)值難以認(rèn)定，因此應(yīng)該合理分配雙方的舉證責(zé)任。
[關(guān)鍵詞] 合作建房，農(nóng)民集體所有土地，小產(chǎn)權(quán)房，農(nóng)村土地，集體入地流轉(zhuǎn), 小產(chǎn)權(quán)房合作建房, 非法變相購(gòu)買房產(chǎn), 合作建房合同糾紛, 城鎮(zhèn)居民與農(nóng)民合作建房
[案件當(dāng)事人]原告：張妙音，被告：邱婉華，被告：黃國(guó)泰
[基本案情]
原告張妙音訴稱：2007年10月12日，二被告與其簽訂《協(xié)議書》，約定由二被告提供擁有完整合法手續(xù)的一處面積78.5平方米的地塊供原告出資建房，房屋建成后由原告與被告各自擁有50%的產(chǎn)權(quán)。協(xié)議簽訂后，原告向被告支付了5萬元定金。2007年10月中旬，原告開始依照雙方的合同約定投資建房，并組織施工。2007年12月底，上述房屋一層封頂，然而海滄城管部門卻以建房不合法為由，禁止房屋繼續(xù)建設(shè)，并拆除已建設(shè)的部分工程，截至當(dāng)時(shí)，原告已累計(jì)投入建房資金5萬元。在得知原、被告簽訂的《協(xié)議書》違反國(guó)家法律強(qiáng)制性規(guī)定無效后，原告多次要求被告返還定金并折價(jià)補(bǔ)償原告的投資損失，但被告均未理睬。原告訴至法院，請(qǐng)求判令：（1）二被告立即返還原告定金5萬元，并折價(jià)補(bǔ)償原告建房投入的5萬元；（2）本案的訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
被告邱婉華、黃國(guó)泰辯稱：（1）原、被告簽訂的《協(xié)議書》歸于無效系由于《協(xié)議書》中的內(nèi)容違反國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定所致，原告方對(duì)此同樣存在過錯(cuò)。（2）原告方因炒股資金被套導(dǎo)致無法續(xù)建房屋，是產(chǎn)生糾紛的原因，原告已構(gòu)成違約。（3）原、被告簽訂的《協(xié)議書》中并沒有關(guān)于定金的約定，而是約定了原告方支付給被告的5萬元補(bǔ)償費(fèi)。原告主張定金不能成立。（4）被告原房屋被拆，原告應(yīng)賠償?shù)戎底≌�、相關(guān)損失及精神傷害。所以，原告的訴訟請(qǐng)求，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求駁回原告的起訴。
[法院審判]
廈門市海滄區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：2007年10月12日，原告張妙音與被告邱婉華、黃國(guó)泰簽訂了一份《協(xié)議書》，約定由張妙音出資在邱婉華所有的位于海滄區(qū)海滄街道大路頭132號(hào)（地號(hào)005141004）上搭建兩層樓房，建成后房屋產(chǎn)權(quán)的50%歸張妙音所有，今后該房屋的所有權(quán)益收入按各50%分配，張妙音向邱婉華支付50000元補(bǔ)償費(fèi)。同日，張妙音向邱婉華支付了50000元。邱婉華向張妙音開具《收條》載明：“今收到張妙音建房子定金伍萬元�！薄秴f(xié)議書》簽訂后，張妙音出資拆除了邱婉華的舊房。同時(shí)，由邱婉華、張世文與建筑工人林建福簽訂《房屋翻建協(xié)議》，在邱婉華的舊房新建了一層的毛坯房，面積約90平方米。2007年12月底，廈門市海滄區(qū)城市管理行政執(zhí)法局以原、被告合作搭建的房屋不合法為由，決定停止上述房屋的建設(shè)。爾后，雙方資金投入等問題產(chǎn)生糾紛，張妙音提起訴訟。
另查明：（1）1997年8月28日，原廈門市土地房產(chǎn)管理局杏林土地分局向邱婉華頒發(fā)集建（97）字第11243號(hào)集體土地建設(shè)用地使用證，載明地號(hào)005141004號(hào)地塊的156平方米土地使用權(quán)歸邱婉華使用。（2）原、被告雙方對(duì)地號(hào)為005141004上的新建房屋（系毛坯房，包括地基部分）的價(jià)值存在爭(zhēng)議，原審法院委托廈門天和項(xiàng)目管理投資咨詢有限公司進(jìn)行造價(jià)鑒定。2009年2月19日，該公司以該房屋無施工圖、竣工圖、結(jié)算書、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、工程聯(lián)系單等等鑒定所必須的資料，無法對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行鑒定為由，退還委托件。（3）審理期間，原告申請(qǐng)對(duì)新建房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估鑒定，被告認(rèn)為新建房屋需連同老房子一起鑒定，才同意鑒定。2010年4月8日，黃國(guó)泰出具《重申（說明）》，案涉房屋的翻建從設(shè)計(jì)、施工等全由原告負(fù)責(zé)，相關(guān)建設(shè)資料在原告處。由于缺乏建設(shè)所必須的資料，新建毛坯房的造價(jià)未能鑒定。
上述事實(shí)有《協(xié)議書》、《收條》、《集體土地建設(shè)用地使用證》（杏集建（97）字第11243號(hào)）、《重申（說明）》、出資建房明細(xì)、照片、《房屋翻建協(xié)議》、《證明》、林建福的證言、建房告示牌，及本院的詢問筆錄、庭審筆錄等佐證。
海滄區(qū)人民法院根據(jù)上述事實(shí)和證據(jù)認(rèn)為：本案系合作建房合同糾紛，案涉集體土地建設(shè)用地使用證（杏集建（卯）字第11243號(hào)項(xiàng)下）的地塊系農(nóng)村集體所有的土地，其性質(zhì)是宅基地，按法律規(guī)定只允許使用權(quán)人邱婉華在該地塊上建造房屋，而使用權(quán)人不得非法出租、買賣或變相買賣。原告張妙音與被告邱婉華、黃國(guó)泰之間簽訂的《協(xié)議書》中約定，由原告出資被告出地進(jìn)行建造房屋的方式合作，張妙音由此擁有房屋50%的產(chǎn)權(quán)及收益。由此可見，原、被告雙方實(shí)際上是非法變相購(gòu)買房產(chǎn)，其行為違反國(guó)家關(guān)于農(nóng)村土地管理的相關(guān)法律法規(guī)，應(yīng)認(rèn)定為無效，雙方對(duì)此負(fù)有同等過錯(cuò)。一方面，依無效合同返還的規(guī)則，原告主張被告返還定金50000元，被告抗辯此款系補(bǔ)償款而非定金，因該款在《協(xié)議書》為補(bǔ)償費(fèi)，被告基于無效合同而取得，故本院認(rèn)定原告張妙音向邱婉華支付的50000元的性質(zhì)為補(bǔ)償費(fèi)，因舊房屋已拆除，其損失原、被告雙方各自承擔(dān)50%，故本院對(duì)原告該訴求，予以部分支持，即被告返還原告補(bǔ)償費(fèi)25000元。另一方面，原告關(guān)于折價(jià)補(bǔ)償建房投入50000元的訴求，因案涉毛坯房的造價(jià)由于缺乏造價(jià)鑒定所必須的建設(shè)工程資料，且原、被告雙方無法達(dá)成一致意見，未能鑒定評(píng)估的后果應(yīng)由雙方各自負(fù)擔(dān)。從原告舉證的匯總明細(xì)中表明，其因合作建房的總費(fèi)用49880元，其中拆除舊房屋墊付款4080元，被告現(xiàn)住家的整修費(fèi)用5035元，實(shí)際建房費(fèi)用為40765元。本院認(rèn)為，原告投入的其他費(fèi)用與補(bǔ)償建房的訴求無關(guān)，原告建房實(shí)際費(fèi)用為40765元，被告予以返還。此外，被告關(guān)于原房屋被拆相關(guān)損失賠償及精神傷害等抗辯意見以及案涉新建毛坯房的歸屬等相關(guān)問題，因被告沒有提供具體訴求及依據(jù)并依法提起反訴，本案不予處理，雙方若有糾紛應(yīng)再另行主張。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條、第六十一條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決如下：
一、原告張妙音與被告邱婉華、黃國(guó)泰簽訂的合作建房《協(xié)議書》無效；
二、被告邱婉華、黃國(guó)泰應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)返還原告張妙音補(bǔ)償款25000元，賠償原告張妙音建房投入40765元，共計(jì)65765元。
[評(píng)析]
本案是由于城鎮(zhèn)居民與農(nóng)民合作建房引發(fā)的糾紛。由于城鄉(xiāng)土地政策的二元化及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有限，越來越多的城鎮(zhèn)居民選擇與農(nóng)民合作建房。由此引發(fā)的矛盾往往涉及以下幾個(gè)問題：
一、合作建房協(xié)議的違法性
本案中原告認(rèn)為依據(jù)我國(guó)《土地管理法》及國(guó)務(wù)院的規(guī)定，雙方簽訂的合作建房協(xié)議是無效的。被告卻認(rèn)為，合作建房協(xié)議屬于雙方真實(shí)意思的表示，即使其中的內(nèi)容違法，但是除了違法部分，其他的內(nèi)容是有效的。法院認(rèn)為，根據(jù)《土地管理法》，宅基地屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，村民只能在宅基地上建造房屋，不能出租、買賣或變相買賣。無論雙方所簽訂的合同文書形式如何，只要實(shí)質(zhì)上存在城市居民購(gòu)買村民宅基地行為，都是無效合同，法律不能保護(hù)，試圖以合法形式來掩蓋購(gòu)買村民宅基地此一目的的行為是不能得到法院支持的。因此雙方的合作建房協(xié)議是無效的。
二、無效合同引發(fā)的雙方損失賠償問題
本案的合作建房協(xié)議無效，雙方因此造成的損失應(yīng)當(dāng)根據(jù)過錯(cuò)程度各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。關(guān)于過錯(cuò)責(zé)任，均知曉合同項(xiàng)下地塊的性質(zhì)是宅基地，因此，原、被告雙方對(duì)于合同無效負(fù)有同等的過錯(cuò)。關(guān)于損失，因本案的對(duì)象是房屋，舊的房屋及新建毛胚房均被拆除，價(jià)值難以評(píng)估，雙方的損失應(yīng)如何認(rèn)定。法院在審理的過程中，委托相關(guān)資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，均因?yàn)榉课荼徊鸪百Y料不完整而無法完成。對(duì)此，法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)合理分配舉證責(zé)任，根據(jù)誰主張誰舉證的原則，由原、被告盡舉證責(zé)任，對(duì)舉證不能的承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。
三、建議完善集體土地流轉(zhuǎn)制度
由于近年來合作建房問題愈演愈烈，政府有關(guān)部門對(duì)此有政策文件明確否定。但是此類問題的實(shí)質(zhì)是對(duì)農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行的限制，究其深層次的原因還是土地制度的問題，若城鄉(xiāng)分割的市場(chǎng)格局不能真正改變，“同地同價(jià)同權(quán)”的統(tǒng)一土地市場(chǎng)就不能建立，問題就無法得到根治。
2008年1月1日開始實(shí)施的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》代替了原來的《城市規(guī)劃法》，徹底改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的規(guī)劃制度，進(jìn)入城鄉(xiāng)一體化的規(guī)劃管理時(shí)代；把城市和農(nóng)村統(tǒng)一起來，進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，這也預(yù)示著未來城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的總體趨勢(shì)。但與此相反，商品化的土地使用權(quán)的管理卻仍然是用征地制度這座獨(dú)木橋來連接城鄉(xiāng)兩個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)，在二元土地制度之下，一元規(guī)劃顯然不能真正充分發(fā)揮作用，由此導(dǎo)致了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》成為一部跛腳的法律，難以達(dá)到其預(yù)期的立法效果。因此應(yīng)當(dāng)以解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題為契機(jī)，根本變革早已不適合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的集體土地流轉(zhuǎn)制度，打破土地流轉(zhuǎn)的政府獨(dú)家行政壟斷。推動(dòng)農(nóng)村集體土地制度改革，建立完善的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，從而促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。
