準備購買商品房的看過來 這幾個案例也許能幫到你
購買商品房是絕大多數(shù)中國家庭的一件大事。然而，在現(xiàn)實生活中，由于開發(fā)商千方百計的掩蓋自己的違約行為，不僅違背了市場交易的誠實信用原則，還導致購房者的合法利益受到損害。近日，句容法院就審理了多起這樣的案件。
簽訂“交付通知書”不等于履行交付義務(wù)
2015年5月，句容某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱A公司）與原告曾某簽訂購房協(xié)議，約定出售其開發(fā)的兩處商品房，交付時間為2015年9月30日，后曾某全額支付了購房款。直到10月12日，被告A公司才正式向曾某交付房屋，曾某在“交付通知書”上簽字確認，但拒絕收房。
原來，原告曾某在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，A公司并沒有按照合同約定的交付條件進行交付。根據(jù)合同約定， A公司應(yīng)當在2015年9月30日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將建設(shè)主管部門竣工驗收備案和經(jīng)公安機關(guān)消防部門驗收合格的商品房交付買受人使用。但直至2016年4月，原告曾某所購房屋仍不符合上述條件。原告曾某遂將A公司訴至法院。
庭審中，被告A公司辯稱，曾某已于10月12日簽訂“交付通知書”，當天就對該房屋占有使用，即使違約，違約的天數(shù)也只有12天，所以原告所主張的違約金也過高，遠遠超過原告的實際損失，請求法院駁回對原告曾某的訴訟請求。
經(jīng)法院審理認為，案件涉爭的工程屬于商住高層建筑,依據(jù)法律規(guī)定,該工程屬于依法應(yīng)當進行消防驗收的建設(shè)工程, 未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用,而涉案工程截止2016年4月都未經(jīng)公安機關(guān)消防部門驗收合格,并不具備合同約定及法律規(guī)定的交付條件，被告提交的房屋“交付通知書”只能證明原告知道了交付通知書中載明的內(nèi)容, 簽署該通知書并不能證明原告于當天接收了涉案房屋，被告未能提供證據(jù)證明2015年10月12日被告向原告出示合同規(guī)定的證明文件及原告簽署了房屋交接單,被告亦未能提供其他證據(jù)證明原告于2015年10月12日接收了涉案房屋,故A公司主張原告于2015年10月12日接收了涉案房屋的辯稱意見不能成立。綜上,被告A公司的行為構(gòu)成逾期交房,已構(gòu)成違約,應(yīng)當按約支付違約金，于是依法判決A公司支付違約金11萬余元。
樣板房展示宣傳可視為要約
2014年10月，原告黃某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱B公司）約定購買其開發(fā)的一套房屋。2016年1月，原告黃某在驗收新房時發(fā)現(xiàn)，主臥室窗戶的高度明顯小于其購買時被告銷售人員帶其參觀的同戶型樣板房的窗戶尺寸。因此，原告拒絕收取涉案房屋。2016年3月，原告訴至法院，要求被告恢復原來的尺寸。
庭審中，被告B公司辯稱，涉案房屋已經(jīng)通過竣工驗收，取得竣工驗收備案表，根據(jù)竣工驗收的常識，竣工驗收是要符合實際圖紙的要求，因此涉案房屋窗戶所謂縮小的事實不存在，另根據(jù)合同補充約定，原告無理拒絕收房，請求法院駁回原告的訴訟請求。
法院另查明，涉案房屋窗戶的尺寸與樣板房窗戶的尺寸相差50厘米，且被告銷售人員并未針對窗戶尺寸的區(qū)別向原告作特別的說明。
經(jīng)法院審理認為，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任”，
本案中，被告B公司在銷售過程中帶原告參觀了與涉案房屋同戶型的樣板房，樣板房中的窗戶尺寸給原告提供了直觀的參考，樣板房中主臥窗戶的尺寸直接影響了原告是否購買涉案房屋，也就決定了被告提供的類似樣板房的宣傳不屬于要約邀請，而屬于要約，現(xiàn)原告對該要約表示承諾，并與被告B公司簽訂了《商品房買賣合同》，被告B公司就應(yīng)兌現(xiàn)窗戶尺寸的承諾，現(xiàn)被告B公司交付的涉案房屋的窗戶尺寸小于樣板房尺寸，可以認定B公司存在違約，原告可以要求被告B公司承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失的違約責任；被告交付的房屋雖不違反規(guī)劃，但尺寸確實小于要約時所約定的尺寸，且被告在銷售過程中并未對此進行特別告知說明，但考慮到更改涉案窗戶尺寸存在難度，且可能更改規(guī)劃設(shè)計，故酌情由被告B公司賠償原告損失15000元。
層高嚴重縮水竟是重大誤解？
2012年10月，原告劉某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱C公司）約定購買其開發(fā)的一套房屋,約定層高為4.45米。2014年12月，被告C公司向原告劉某交付上述房屋，但實際交付的房屋層高凈高僅為2.95米，連同樓板高3.1米，與約定的層高相差1.35米。原告劉某遂訴至法院，要求被告承擔違約責任。
庭審中，被告C公司辯稱其實際交付原告的房屋層高是3.1米，且從設(shè)計圖紙可以看出，該房屋的設(shè)計標準就是層高3.1米，由于被告工作人員重大誤解造成了約定層高和交付層高不一致，層高4.45米并非被告真實的交付意思表示，請求法院駁回原告的訴請。
經(jīng)法院審理后認為，原告已按約履行支付房款的義務(wù)，被告C公司理應(yīng)按約交付符合合同約定即層高為4.45米的房屋給原告，但其實際交付房屋層高僅為3.1米，對此，被告C公司辯稱系工作人員重大誤解造成，但未提供證據(jù)予以證實，故被告構(gòu)成違約，應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任，對原告要求被告賠償損失的訴請本院予以支持。被告交付3.1米層高房屋雖不符合合同約定，但并不違反國家規(guī)定的住宅設(shè)計標準，也就是說并未實際影響到原告的居住使用，但實際交付的3.1米層高比合同約定的4.45米層高降低了1.35米，從而導致房屋整個空間的縮小，客觀上可能會給原告的居住舒適度造成了一定的影響。于是法院酌情確定由被告C公司賠償原告劉某4萬多元。
精裝修VS毛坯房 工作人員失誤所致？
2013年1月，原告申某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱D公司）簽訂商品房買賣合同，約定原告購買其開發(fā)的一套房屋，雙方約定交付標準為精裝修。
2015年1月，被告D公司通知原告申某收房，進入房屋后卻發(fā)現(xiàn)房屋并非約定的精裝修，而是毛坯房。原告當即向物業(yè)服務(wù)人員反映，并要求被告按照合同約定裝修后再重新驗房，物業(yè)人員將原告反映的情況在《樓宇情況反饋表》上明確記載，但被告一直未能裝修房屋至今。
庭審中，被告D公司辯稱，按原、被告之間的約定，原告在被告處所購房屋交付標準為毛坯，并非精裝修。原告與被告房屋銷售人員簽訂合同時，銷售人員因為工作疏忽將“裝修交樓標準”作為商品房買賣合同附件交付給申炎，該行為系被告銷售人員的重大誤解，實際原告在被告處購買的是毛坯房，請求法院駁回原告訴請。
法院查明，原告申某與被告D公司簽訂商品房買賣合同后，被告銷售人員將《附件：<裝修交樓標準>》一份交付原告申某，該附件約定了室內(nèi)裝修標準等事項。另查明，在被告D公司對涉爭房屋所在樓盤的廣告及宣傳彩頁中，有“送1500元/㎡精裝”、“購房均送1500元/㎡精裝”的內(nèi)容。
經(jīng)法院審理認為，原告申某手中持有的《商品房買賣合同》系精裝房購房合同，申炎有權(quán)依據(jù)該合同要求D公司向其交付精裝房或?qū)ζ鋼p失進行賠償。D公司主張“銷售人員因為工作疏忽將裝修交樓標準作為商品房買賣合同附件交付給原告，該行為系被告銷售人員的重大誤解”，但是該附件并未經(jīng)法定程序撤銷或變更，故該附件對D公司具有約束力。
原告主張按照被告的廣告和宣傳彩頁上的1500元/㎡的裝修標準進行計算，法院認為，廣告宣傳系D公司為宣傳自己的產(chǎn)品所作的商業(yè)行為，對業(yè)主的購房行為具有一定的影響。因此，賠償標準應(yīng)當按照被告廣告宣傳載明的裝修標準，即1500元/㎡的標準計算。于是法院依法判決D公司向原告支付賠償款10萬多元。
（來源：江蘇省高級人民法院 作者：劉光亮）
