購買公房需謹慎
【案情介紹】宋大力和宋為是父子關系，1994年8月，根據(jù)當時的房改政策，父親宋大力決定購買其承租的公房，兒子宋為作為同住人表示同意，不久，宋大力取得房屋產(chǎn)權證，產(chǎn)權人為宋大力。2004年10月11日，宋大力將該房屋以人民幣76萬元的價格賣與王國良夫婦并辦理了產(chǎn)權過戶手續(xù)。事后，宋為認為自己是該房屋的同住人，宋大力出賣房屋前并未征得自己的同意，所以宋大力與王國良夫婦簽訂的買賣合同無效，并拒絕向王國良騰交房屋。王國良夫婦拿著自己的產(chǎn)權證，卻無法居住使用，無奈之下，只能請求法院判令宋為搬出房屋。
【案件結果】法院審理后認為，本案中的房屋登記在宋大力一人名下，宋大力作為房屋的唯一產(chǎn)權人有權獨立處分房屋，無需征得宋為的同意。根據(jù)物權公示原則，王國良夫婦作為 購房人也沒有義務查明該房屋是否還有其他未經(jīng)登記公示的使用權人，因此宋大為和王國良夫婦簽訂的房屋買賣是有效的，宋為應當及時搬出該房屋。
【相關鏈接】《中華人民共和國物權法》第9條 不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
【律師點評】本市自1994年開始，大量公有住房由原承租人或同住人按一定的條件和程序買斷產(chǎn)權，成為售后公房，目前這些售后公房已經(jīng)進入房地產(chǎn)二級市場進行交易。由于具有交通便利、面積小、總價低、生活配套設施齊全等優(yōu)勢，這些售后公房已漸漸成為二手房交易市場的主力軍。
但必須引起注意的是，由于售后公房原屬福利用房，往往具有居住人口多、戶籍混亂、同住人不明確等問題， 一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯，則會出現(xiàn)糾紛，上述案例即出現(xiàn)了同住人“攪局”主張權利的局面。因此，在購買售后公房前，有必要先了解有關售后公房的法律規(guī)范和政策。為推動住房改革，我市于1994年、1995年先后出臺實施了兩個方案。兩者的相同點在于均需要具有購房資格的人協(xié)商一致確定產(chǎn)權人；兩者的區(qū)別在于：如果按照94方案購買公房，沒有登記為產(chǎn)權人的原承租人、同住人、職級人、工齡人及具有購房資格的出資人在訴訟時效期限內(nèi)可以起訴要求確認產(chǎn)權，成為房屋的共有產(chǎn)權人；如果按照95方案購買公房，承租人應當和同住人協(xié)商確定產(chǎn)權人，產(chǎn)權人一旦確定，不得更改。
本案即屬于第二種情況，父親宋大力是當初確定的產(chǎn)權人，兒子宋為則沒有該房屋的所有權。另外，根據(jù)《物權法》的規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿記載的登記信息具有公信力，王國良夫婦有理由信賴該登記是正確的，有理由相信宋大力是該房屋的唯一產(chǎn)權人，其沒有義務去查明買賣的房屋是否還有其他未經(jīng)登記的用益權利人。因此，購房者與登記的房屋所有權人達成買賣房屋的協(xié)議，又沒有違反國家禁止性法律法規(guī)，協(xié)議即為有效；售后公房其他未經(jīng)登記的同住人的權益，應由出售人負責解決。
綜上所述，購房人在購買售后公房時，應當做到以下兩點：（1）了解售后公房的產(chǎn)權狀況。由于不動產(chǎn)登記簿記載的產(chǎn)權信息具有公信力，購房人應當以該登記簿記載的權利人作為唯一的依據(jù)。（2）了解售后公房的同住人情況。購房者如果了解到該售后公房還有其他沒有登記為產(chǎn)權人的同住人，應當盡量督促出賣人與該同住人溝通，并形成出面的承諾書，以避免出現(xiàn)不必要的糾紛。同理，因與產(chǎn)權人具有親屬、撫養(yǎng)等法律關系而居住在房屋，形成共同居住事實的，不能妨害產(chǎn)權人處分、出賣房屋產(chǎn)權，但產(chǎn)權人應當另行履行其依法承擔的撫養(yǎng)、贍養(yǎng)等義務。
