網(wǎng)傳北京商業(yè)、寫(xiě)字樓將全面限購(gòu)，買(mǎi)了房還能退！
摘要：本周“北京商業(yè)、寫(xiě)字樓將在北京全面實(shí)施限購(gòu)”的小道消息不脛而走，開(kāi)發(fā)商一方面通過(guò)銷(xiāo)售人員向購(gòu)房者透露此消息，描述限購(gòu)前購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)物業(yè)的大好“錢(qián)”景，同時(shí)又偷偷醞釀降價(jià)，因?yàn)樵陂_(kāi)發(fā)公司看來(lái)在限購(gòu)前如果不能成功去庫(kù)存，那么項(xiàng)目將面臨巨大的資金壓力。開(kāi)發(fā)公司對(duì)著鏡子握緊拳頭說(shuō)：“一定不能砸手里。
案情簡(jiǎn)介：2016年6月12日，張女士在北京市順義區(qū)某商業(yè)樓盤(pán)查看是否有值得投資的房產(chǎn)項(xiàng)目。在介紹樓盤(pán)過(guò)程中，銷(xiāo)售人員向張女士透露了“絕密消息”：2016年6月15日凌晨，北京市將對(duì)商業(yè)寫(xiě)字樓全面限購(gòu)，再不買(mǎi)過(guò)了15日就再也買(mǎi)不到了。張女士聽(tīng)了心里一驚，在和家人進(jìn)行短暫商量以后決定購(gòu)買(mǎi)本商業(yè)的兩套房產(chǎn)并在當(dāng)天繳納了首付款70萬(wàn)同時(shí)辦理了網(wǎng)簽手續(xù)。誰(shuí)知第二天早上，張女士就得知旁邊的樓盤(pán)每平米降價(jià)兩千，后張女士得知在簽訂合同之前，開(kāi)發(fā)公司也已經(jīng)向銷(xiāo)售渠道發(fā)出了降價(jià)通知。
房產(chǎn)一夜之間貶值20萬(wàn)，張女士認(rèn)為受騙了，與開(kāi)發(fā)公司交涉要按照新的價(jià)格履行合同，得到開(kāi)發(fā)公司很生硬的拒絕。張女士當(dāng)面咨詢了筆者后，決定用法律武器來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。
律師觀點(diǎn)：本糾紛中，張女士應(yīng)該如何進(jìn)行維權(quán)？無(wú)外乎兩種處理方式，第一是以新的較低的價(jià)格履行合同；第二就是放棄購(gòu)買(mǎi)。
一、以新的較低的價(jià)格成交無(wú)可行性
以新的價(jià)格進(jìn)行成交，在法律上屬于變更合同。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第77條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。”但是本案當(dāng)中，張女士和開(kāi)發(fā)公司幾次協(xié)商后都不歡而散，顯然不能達(dá)成一致意見(jiàn)，作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同中非常重要的價(jià)格條款不能輕易更改。
另外，張女士是否可以通過(guò)訴訟的形式讓開(kāi)發(fā)單位接受新的價(jià)格呢？答案也是否定的！《民事訴訟法》規(guī)定訴訟請(qǐng)求內(nèi)容必須明確。在售商品房雖然有一個(gè)均價(jià)，但是每套房產(chǎn)價(jià)格會(huì)因?yàn)閼粜�、面積、朝向、裝修、樓層不同而有所浮動(dòng)。作為原告的張女士對(duì)這個(gè)價(jià)格是不可估算的！
綜上，張女士起訴以新的價(jià)格成交的訴訟手段并不可取。
二、 張女士是否可以放棄購(gòu)買(mǎi)？
實(shí)現(xiàn)放棄購(gòu)買(mǎi)的目的，有三種途徑：一種是否定合同效力；另一種方法是解除合同，最后一種方法是撤銷(xiāo)合同。
（1）《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》合法有效
本糾紛當(dāng)中，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是有效的，因?yàn)轫?xiàng)目手續(xù)齊全，合同的簽訂出于雙方真實(shí)意思表示，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，不侵害第三人以及國(guó)家的利益，并未觸犯法律的效力性規(guī)定。
（2）張女士無(wú)權(quán)解除合同
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第94條規(guī)定：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。
本案當(dāng)中，并未出現(xiàn)足以讓張女士獲得解除權(quán)的事項(xiàng)出現(xiàn)。
（3）撤消合同是唯一的選擇
合同有效，不能解除合同，那么撤銷(xiāo)合同是唯一可能達(dá)到退房目的的法律手段。如果北京市政府并沒(méi)有在2016年6月15日發(fā)布商業(yè)寫(xiě)字樓限購(gòu)令，那么很明顯銷(xiāo)售的誘導(dǎo)屬于欺詐行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》54條規(guī)定，受損的一方也就是張女士可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)撤銷(xiāo)合同。
反之，如果限購(gòu)令真的“如約”發(fā)布，開(kāi)發(fā)公司也難逃欺詐嫌疑。
合同簽訂同時(shí)，公司已經(jīng)向銷(xiāo)售渠道發(fā)布了降價(jià)指令，一夜之間張女士所購(gòu)房產(chǎn)貶值20萬(wàn)元。在簽約當(dāng)時(shí)，開(kāi)發(fā)公司有義務(wù)將項(xiàng)目的重大信息向張女士披露，以便張女士做出正確的選擇。但是銷(xiāo)售人員卻采取了隱瞞的方式誘使張女士簽約。
如果在簽約時(shí)，張女士明知項(xiàng)目單價(jià)已經(jīng)下調(diào)，那么張女士不可能與開(kāi)發(fā)公司簽訂高價(jià)合同。簽訂合同的同時(shí)，雙方的權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重不對(duì)等，經(jīng)濟(jì)利益上嚴(yán)重不平衡。很明顯這是一份飽含欺詐和顯示公平的協(xié)議，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》54條規(guī)定，在訂立合同時(shí)顯失公平的；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)。
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