新建小區(qū)中配套的社區(qū)辦公用房產(chǎn)權(quán)歸屬:新建小區(qū)中配建的社區(qū)辦公用房到底屬于誰(shuí)?
社區(qū)服務(wù)用房產(chǎn)權(quán)歸屬產(chǎn)生糾紛的原因
新建小區(qū)中配建的社區(qū)辦公用房到底屬于誰(shuí),開發(fā)商的、小區(qū)全體業(yè)主、還是政府?按照我國(guó)《物權(quán)法》第七十三條“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房屬于業(yè)主共有”的規(guī)定,小區(qū)業(yè)主認(rèn)為社區(qū)辦公用房也應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有,除此直接依據(jù)之外,還基于兩方面理由:一方面,社區(qū)辦公用房作為小區(qū)配建項(xiàng)目,開發(fā)商肯定把這部分投資攤?cè)肓耸鄯拷ㄔO(shè)成本,由全體業(yè)主買單,因而產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共有。另一方面,一些開發(fā)商還把社區(qū)辦公用房作為分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e,既然公攤了,其產(chǎn)權(quán)應(yīng)該屬于共有產(chǎn)權(quán)人,也就是全體業(yè)主。
而開發(fā)商則認(rèn)為,通過(guò)招投標(biāo)程序取得國(guó)有土地使用權(quán)再投資建設(shè),本著誰(shuí)投資誰(shuí)受益原則,配建的社區(qū)辦公用房應(yīng)該屬于開發(fā)商。如果居委會(huì)要用,政府可以通過(guò)行政征收或租賃方式取得使用權(quán),其法律依據(jù)是民法基本原則和《物權(quán)法》第一百四十二條之規(guī)定。
從政府角度來(lái)看,社區(qū)辦公用房一般是歸各級(jí)政府所有,由社區(qū)居委會(huì)實(shí)際使用。這對(duì)一些老小區(qū)和各級(jí)政府投資建設(shè)的社區(qū)辦公用房來(lái)說(shuō),是沒有爭(zhēng)議的,但對(duì)《物權(quán)法》實(shí)施后新建小區(qū)中配套建設(shè)的社區(qū)辦公用房,則不能簡(jiǎn)單類推。
正是全體業(yè)主、開發(fā)商、政府對(duì)于同一事項(xiàng),站在不同角度,各自尋求著有利于自己的法律、情理與事實(shí)層面的支撐,從而使得關(guān)于社區(qū)辦公用房的歸屬問題在業(yè)主、開發(fā)商、政府間產(chǎn)生重大分歧。
社區(qū)服務(wù)用房產(chǎn)權(quán)歸屬糾紛的思考方式
產(chǎn)權(quán)歸屬糾紛的背后反映出了《物權(quán)法》實(shí)施后各方主體權(quán)利意識(shí)的覺醒與張揚(yáng),同時(shí)也反映出了不同的思維方式。具體說(shuō),在社區(qū)辦公用房歸屬問題上有三種思考方式:
一 是“面積說(shuō)”。主要依據(jù)社區(qū)辦公用房的建筑面積是否進(jìn)行了公攤進(jìn)而確定其產(chǎn)權(quán)歸屬。這種界定方法有一定的合理性,但不能從根本上解決社區(qū)辦公用房的產(chǎn)權(quán)歸 屬問題:一則面積是否進(jìn)行了公攤,內(nèi)幕信息完全由開發(fā)商掌握,外界不易知曉;二則面積即使公攤了,社區(qū)辦公用房也不能專屬本小區(qū)業(yè)主,因?yàn)樯鐓^(qū)居委會(huì)服務(wù) 對(duì)象不僅包括本小區(qū)居民,還包括不在本小區(qū)的其他居民。
二是“成本說(shuō)”或“價(jià)格說(shuō)”。主要依據(jù)社區(qū)辦公用房的這部分投資是否進(jìn)入住房銷售價(jià)格而確定其產(chǎn)權(quán)歸屬。如投資攤?cè)胧鄯拷ㄔO(shè)成本,其產(chǎn)權(quán)就屬于小區(qū)業(yè)主共有;投資未攤?cè)胧鄯拷ㄔO(shè)成本,其產(chǎn)權(quán)就屬于開發(fā)商。將成本(或價(jià)格)作為確定產(chǎn)權(quán)歸屬的依據(jù),這缺乏相應(yīng)的法理基礎(chǔ)與實(shí)踐基礎(chǔ),因?yàn)槌杀?span lang="EN-US">(或價(jià)格)和 所有權(quán)轉(zhuǎn)移是兩個(gè)不同層面的概念,開發(fā)商為了收回成本,會(huì)將其建設(shè)過(guò)程中的各種成本全部計(jì)入商品住宅銷售價(jià)格,但攤?cè)氤杀镜臇|西并不一定按成本內(nèi)容在銷售 時(shí)按比例出售給購(gòu)買者。實(shí)踐中,物價(jià)部門雖然進(jìn)行價(jià)格核算,但在相關(guān)信息完全由開發(fā)商掌控下,也很難具體測(cè)算出社區(qū)辦公用房的這部分投資是多少、是否進(jìn)入 了住房銷售價(jià)格,所以,成本說(shuō)(或價(jià)格說(shuō))根本不能解決這一問題。