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根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地是專門給農(nóng)村集體成員解決住房問(wèn)題，帶有福利性質(zhì)的一種土地使用權(quán)，只有農(nóng)村村民才可以享受，宅基地使用權(quán)不能進(jìn)行自由買賣，只允許集體組織內(nèi)部成員間進(jìn)行調(diào)劑。2007年實(shí)施的《物權(quán)法》就一定范圍內(nèi)的農(nóng)村房屋買賣合法性予以明確，即本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部有條件的相互轉(zhuǎn)讓，并未就農(nóng)村房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員或機(jī)構(gòu)抵押和出售予以解禁。但在司法實(shí)踐中，也存在因買賣時(shí)間長(zhǎng)、交易雙方已經(jīng)實(shí)際履行完畢、購(gòu)房人已經(jīng)實(shí)際居住等情況下認(rèn)定為有效的案例。這樣的有效裁判不僅能反映裁判者對(duì)公平、誠(chéng)信的內(nèi)心確信，而且符合保障社會(huì)秩序、維護(hù)交易穩(wěn)定良好風(fēng)俗的目標(biāo)，并為一般社會(huì)大眾的價(jià)值觀所包容。
上海高院在涉及農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件不斷增多的情況下，及時(shí)出臺(tái)《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》，認(rèn)為農(nóng)村宅基地房屋買賣應(yīng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行。對(duì)于由此引發(fā)的糾紛，應(yīng)當(dāng)綜合考慮出賣人出售房屋是否經(jīng)過(guò)審批同意、合同是否履行完畢以及買受人的身份等因素，區(qū)分不同情況，妥善處理。具體如下：
第一，對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定為有效。
第二，對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。
第三，對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理。
第四，對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購(gòu)房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對(duì)合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購(gòu)房人對(duì)房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。
對(duì)此類案件進(jìn)行處理時(shí)，亦應(yīng)區(qū)分不同情況：
第一，按上述第三種情況處理的，雙方當(dāng)事人應(yīng)各自返還房屋及購(gòu)房款。
第二，按上述第四種情況處理的，如果系爭(zhēng)房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應(yīng)在扣除購(gòu)房人的購(gòu)房款后，充分考慮購(gòu)房人重新購(gòu)房的合理支出，由購(gòu)房人與出賣人按比例取得補(bǔ)償款，其分割比例一般可以考慮在7:3左右。
在我國(guó)城市化進(jìn)程不斷深入，城市建設(shè)和城市規(guī)模不斷擴(kuò)大的情況下，大量土地被征收征用，尤其是城市周邊的農(nóng)村集體土地，這一過(guò)程也涉及對(duì)農(nóng)村集體土地上房屋及其附屬物的拆遷，拆遷過(guò)程中又引發(fā)更多的宅基地房屋糾紛，在此形勢(shì)下，上海高院民一庭又出臺(tái)《 關(guān)于審理宅基地房屋糾紛若干問(wèn)題的意見（試行）》對(duì)相關(guān)情況進(jìn)行規(guī)范，具體如下：
一、宅基地房屋權(quán)屬的確定
我國(guó)一直未建立農(nóng)村房屋所有權(quán)等級(jí)制度，宅基地房屋則歷經(jīng)土改登記、及未新建、翻新、改擴(kuò)建的演變。因此，在確定宅基地房屋權(quán)屬時(shí)，應(yīng)綜合考慮土改證、宅基地使用證、建房用地審批等文件上核定的人員，以及房屋新建、翻新、改擴(kuò)建等情況。
1、系爭(zhēng)房屋經(jīng)土改登記，未經(jīng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記及未新建、翻建、改擴(kuò)建的，以土改時(shí)登記的權(quán)利人為房屋的權(quán)利人。
2、系爭(zhēng)房屋經(jīng)土改登記及農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記，未進(jìn)行新建、翻建、改擴(kuò)建的，以土改登記及農(nóng)村宅基地使用權(quán)證核定人員為房屋的權(quán)利人。
3、系爭(zhēng)房屋雖經(jīng)土改登記，但在宅基地使用權(quán)登記前后新建、翻建、改擴(kuò)建的，以農(nóng)村建房用地審批文件和農(nóng)村宅基地使用權(quán)證核定人員為房屋的權(quán)利人。當(dāng)事人以土改登記為證據(jù)主張房屋產(chǎn)權(quán)的，不予支持。
有充分證據(jù)表明上述三種情況所列人員已被排除在權(quán)利人范圍之外的，不能再主張權(quán)利。確定宅基地房屋權(quán)利人的具體產(chǎn)權(quán)份額時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮仍為集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)利人以及對(duì)系爭(zhēng)宅基地上房屋一直進(jìn)行維修、保養(yǎng)等義務(wù)的權(quán)利人利益。
二、宅基地房屋中未成年人權(quán)利的確認(rèn)
根據(jù)《土地管理法》第62條 “農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”的規(guī)定，通常宅基地使用權(quán)的取得是以戶的名義獲得。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在確定一戶農(nóng)村村民的宅基地使用權(quán)面積和房屋的建筑面積時(shí)，一般以該戶農(nóng)村村民的人數(shù)作為主要參考依據(jù)。未成年人基于其在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織中的身份，與其他成員以一戶的名義共同取得了宅基地使用權(quán)和房屋建設(shè)的許可，其父母等投資建造房屋的行為可視為包括未成年人在內(nèi)的一戶農(nóng)村村民的共同投資。《物權(quán)法》第142條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人”，農(nóng)村建房用地審批文件中核定的未成年人可認(rèn)定為宅基地房屋的共同所有權(quán)人。
三、宅基地使用權(quán)補(bǔ)償款的歸屬
農(nóng)村宅基地房屋的動(dòng)遷補(bǔ)償一般分為房屋補(bǔ)償和宅基地使用權(quán)補(bǔ)償。地上物的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)歸屬房屋權(quán)利人。房屋原權(quán)利人已經(jīng)死亡的，動(dòng)遷補(bǔ)償款可依繼承關(guān)系進(jìn)行處理。宅基地使用權(quán)補(bǔ)償款的分割，容易產(chǎn)生爭(zhēng)議，特別是非集體經(jīng)濟(jì)組織的繼承人往往基于繼承關(guān)系而主張宅基地使用權(quán)，進(jìn)而提出分割相應(yīng)補(bǔ)償款。鑒于農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有很強(qiáng)的身份屬性，系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無(wú)償提供給本集體成員享有的，并且按戶計(jì)算。當(dāng)一戶出現(xiàn)人口減少，宅基地仍是由一戶中剩余的成員共同使用，宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償款則由該戶剩余的成員共同所有。若該戶已無(wú)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，或雖為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但在他處已取得宅基地使用權(quán)的，該宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償款一般由該戶房屋原權(quán)利人的繼承人取得，但集體經(jīng)濟(jì)組織明確表示反對(duì)的除外。
四、尚未取得安置房面積的購(gòu)買權(quán)分割
農(nóng)村房屋動(dòng)遷中，經(jīng)常發(fā)生動(dòng)遷部門與“農(nóng)村宅基地使用證”的戶主簽訂拆遷協(xié)議，把所有房屋共有人利益結(jié)算在一起，每人享受安置面積按一定金額預(yù)扣在動(dòng)拆遷部門。由于安置房屋未實(shí)際取得，原房屋共有人就拆遷利益在分析家產(chǎn)時(shí)要求確認(rèn)安置房面積的購(gòu)買權(quán)，其實(shí)際是主張分割房屋的權(quán)利。鑒于被動(dòng)遷人將來(lái)可能獲得的房屋實(shí)際面積、位置等尚處于不確定狀態(tài)，法院不宜進(jìn)行確權(quán)、分割。若動(dòng)遷款預(yù)扣在動(dòng)遷部門用于購(gòu)置安置房的，動(dòng)遷款亦可不作處理。當(dāng)事人要求確認(rèn)安置房面積購(gòu)買權(quán)的，法院可判決駁回其訴訟請(qǐng)求，但在裁判理由中告知當(dāng)事人可在房屋實(shí)際面積、位置等確定后再行主張。
