最新發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，盡管接近60%的城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，但一線城市房?jī)r(jià)漲幅驚人。5月份，一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅由4月的0.88%擴(kuò)大至2.83%，超過了2013年上半年峰值。其中，北京、上海、廣州和深圳房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅分別由4月的0.7%、0.6%、0.4%和1.8%擴(kuò)大為5月的1.1%、2.2%、1.4%和6.6%；一線城市二手房?jī)r(jià)格漲幅更大，由上月的1.55%大幅擴(kuò)大至3.77%，同樣超過2013年上半年峰值。
但是，房?jī)r(jià)高歌猛進(jìn)的勢(shì)頭在6月份明顯減緩。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，6月首周（6月1-7日），一線城市新房成交量環(huán)比下跌23%；6月第二周（6月8-14日），一線城市新房成交量環(huán)比也僅僅在低位上升了6.4%。成交量火熱的勢(shì)頭減弱，房?jī)r(jià)咄咄逼人的上漲態(tài)勢(shì)也難以維持。6月份以來，一線城市老盤新推、新開盤定價(jià)僅小幅上漲或持平，樓市在6月份走勢(shì)平穩(wěn)已成大局。
筆者認(rèn)為，一線城市樓市在6月份趨于平穩(wěn)的基礎(chǔ)上，下半年也將難以再現(xiàn)4-5月份“狂飆式”上漲的走勢(shì)。支持這一判斷的重要理由就是，股市財(cái)富效應(yīng)這個(gè)短期擾動(dòng)因素將迅速衰減。今年以來，一線城市股票總賬戶和新開戶占比分別達(dá)到26%和33%，去年7月份以來股指大幅上漲帶來的財(cái)富效應(yīng)，驅(qū)動(dòng)短期樓市購(gòu)買力迅速提升，這是近期一線城市房?jī)r(jià)“任性”上漲的重要原因。
以深圳為例，深圳房?jī)r(jià)連續(xù)6個(gè)月領(lǐng)漲全國(guó)，而且漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他上漲城市，今年以來整體房?jī)r(jià)上漲超過20%，部分熱點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)上漲40%左右，這在歷史上是從來沒有發(fā)生過的，即便2007年深圳房?jī)r(jià)連續(xù)數(shù)月領(lǐng)漲全國(guó)，但漲幅也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有這么驚人。根據(jù)中金公司的研究，相比北上廣，深圳去年底以來的新房批準(zhǔn)預(yù)售并未明顯下滑，而土地稀缺、人口年輕和需求旺盛等都是長(zhǎng)期邏輯，難以解釋短期內(nèi)的“量?jī)r(jià)擾動(dòng)”。
根據(jù)筆者對(duì)深圳在售樓盤的調(diào)研，購(gòu)買行為有三個(gè)特征，一是對(duì)于高房?jī)r(jià)有非常強(qiáng)的接受能力；二是操作手法上顯得非常果斷，出手毫不猶豫，甚至怕買不到；三是800萬以上的高價(jià)住宅在4-5月份成交量平均上漲超過50%、套數(shù)占比達(dá)到20%。由此，唯一的解釋就是購(gòu)買力在短期迅速提升，而支撐短期購(gòu)買能力的，只有股市帶來的財(cái)富效應(yīng)。
目前，深圳本地開戶的股東賬戶數(shù)已經(jīng)超過1200萬，而2014年深圳常住人口僅1077萬人，人均股票賬戶數(shù)全國(guó)第一。截至2015年一季度末，深圳新開戶超過57萬，占廣東省同期新開戶的67%，也是此輪牛市全國(guó)新開戶最多的城市。由此可以推斷，股市財(cái)富效應(yīng)導(dǎo)致城市短期購(gòu)買力迅速提升，這是深圳此輪房?jī)r(jià)暴漲的主要原因，類似于2007年那一波行情中深圳房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)，只不過這一輪股市的財(cái)富效應(yīng)更顯著而已。
5月份以來，股市泡沫論甚囂塵上、股指寬幅震蕩，前期獲利者借機(jī)出逃；另外，管理層期待慢牛，但貨幣政策寬松帶來的流動(dòng)性有“脫實(shí)入虛”的跡象，包括二級(jí)市場(chǎng)炒作和一線城市樓市火爆。因此，未來宏觀調(diào)控政策重心或?qū)⑥D(zhuǎn)向積極的財(cái)政政策，貨幣政策將轉(zhuǎn)向如何引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而不是一味地降準(zhǔn)和降息，這對(duì)于股市和樓市來說，都是穩(wěn)定的因素�；诖�，筆者認(rèn)為，經(jīng)過4-5月份的釋放，去年以來股指上漲帶來的財(cái)富效應(yīng)已經(jīng)開始減退。而且這一擾動(dòng)因素將在6月份及下半年邊際遞減。
股市財(cái)富效應(yīng)減退，加上宏觀調(diào)控政策的調(diào)整，驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲的短期因素就不存在了�！鞍纹鹛}卜帶起泥”的投資需求（目前升至2成左右）、怕以后買不起房而提前入市的需求也將消停下來。但是，由于貨幣環(huán)境整體寬松不變、房貸利率觸及歷史底部、管理層希望樓市回升等等，加上一線城市固有的供求矛盾、人口凈流入等，一線樓市在未來將保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)。
（來源：證券時(shí)報(bào) 作者：李宇嘉 作者單位：深圳市房地產(chǎn)研究中心）
