名為房屋買(mǎi)賣(mài)實(shí)為借貸 原告訴請(qǐng)交付及產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)法院如何判決
【案件當(dāng)事人】
上訴人(原審原告)朱某某。
被上訴人(原審被告)裔某某。
【基本案情】
原審法院經(jīng)審理查明，朱某某與案外人葉某某系母子關(guān)系，葉某某與徐某某系夫妻關(guān)系。
上海市黃浦區(qū)中山南路xxx弄xxx號(hào)xxx室房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)系爭(zhēng)房屋)系裔某某所有的產(chǎn)權(quán)房。2003年5月6日，該房屋設(shè)定抵押權(quán)人上海銀行豫園支行，債權(quán)數(shù)額人民幣(以下幣種均為人民幣)10萬(wàn)元；2010年11月1日，該房屋設(shè)定抵押權(quán)人葉某某，債權(quán)數(shù)額11.2萬(wàn)元。
2010年10月28日，裔某某出具《借條》，稱(chēng)“本人裔某某向葉某某借款112,000元(壹拾壹萬(wàn)貳仟元正)，其中100,000元轉(zhuǎn)賬，12,000元現(xiàn)金，于2010年12月28日前歸還。”徐某當(dāng)日通過(guò)中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行向裔某某轉(zhuǎn)賬10萬(wàn)元。
2011年2月15日，裔某某出具《借條》，稱(chēng)“今本人裔某某3101021xxxx4231217向葉某某借款272,000(貳拾柒萬(wàn)貳仟元正)，其中200,000元轉(zhuǎn)賬，72,000元現(xiàn)金，于2011年8月15日前歸還�！比~某某當(dāng)日通過(guò)中國(guó)工商銀行向裔某某轉(zhuǎn)賬20萬(wàn)元。同日，裔某某在《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》尾頁(yè)署名。次日，朱某某在該合同尾頁(yè)署名。該合同約定：通過(guò)上海延家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所公司(房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人趙燕萍)居間介紹，裔某某將系爭(zhēng)房屋以50萬(wàn)元價(jià)格出售給朱某某；雙方于2011年3月31日前辦理騰房交接及轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)手續(xù)；朱某某于2011年2月10日前支付全部房?jī)r(jià)款的40%計(jì)20萬(wàn)元作為定金，待支付尾款時(shí)抵作房?jī)r(jià)款，朱某某于2011年4月10日前支付30萬(wàn)元；本合同一式五份；合同“抵押情況”一欄為空白。
2011年2月25日，裔某某出具《借條》，稱(chēng)“今裔某某向葉某某借款人民幣壹拾萬(wàn)元(100,000元)，于2011年8月25日前歸還�！敝炷衬钞�(dāng)日通過(guò)中國(guó)工商銀行向裔某某轉(zhuǎn)賬10萬(wàn)元。
2011年夏天，裔某某向朱某某方還款12.2萬(wàn)元，徐某某出具收條稱(chēng)“今收到裔某某人民幣壹拾貳萬(wàn)貳仟元整。原2011年8月25日前歸還借條作廢。原2011年8月15日前歸還借款改為貳拾伍萬(wàn)元整。
2012年8月，朱某某提起訴訟，請(qǐng)求判令裔某某履行上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，與朱某某共同辦理上海市黃浦區(qū)中山南路xxx弄xxx號(hào)xxx室房產(chǎn)的交付及產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。
原審法院審理中，證人葉某某稱(chēng)，其是朱某某的兒子。其與裔某某之母羅某某相識(shí)后，羅某某向其借款。由于借款時(shí)間很長(zhǎng)，羅某某無(wú)法還清借款，故主動(dòng)提出將系爭(zhēng)房屋出售朱某某方，雙方事先約定了房屋價(jià)格。葉某某的妻子徐某看過(guò)系爭(zhēng)房屋。葉某某記不清楚簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間，但記得簽約地點(diǎn)在工商銀行七寶支行，且當(dāng)天簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，當(dāng)天借款轉(zhuǎn)賬。房屋買(mǎi)賣(mài)合同是葉某某找認(rèn)識(shí)的中介公司打印的，朱某某、裔某某簽訂了一式兩份合同。朱某某所稱(chēng)2011年8月29日的收條上“葉某某”并非證人書(shū)寫(xiě)，裔某某所述的12.2萬(wàn)元是裔某某之母羅某某的還款。證人同意裔某某所欠的27.2萬(wàn)元借款轉(zhuǎn)為朱某某的購(gòu)房款。
證人徐某某稱(chēng)，徐某某是朱某某的兒媳，葉某某的妻子。裔某某起初向朱某某方借錢(qián)，后來(lái)裔某某要繼續(xù)借錢(qián)，因裔某某未能歸還以前的借款，故朱某某予以拒絕。裔某某因此就說(shuō)把房子賣(mài)給朱某某方，借款就變成了房款。徐某某曾到系爭(zhēng)房屋周?chē)催^(guò)環(huán)境，但未進(jìn)入系爭(zhēng)房屋查看。裔某某所稱(chēng)2011年8月29日的收條除簽名和年月日外，其余字體均為徐某某書(shū)寫(xiě)。當(dāng)時(shí)是2011年夏天，徐某某催促裔某某還款，并草擬了該收條，要求裔某某按照該收條的方式還款，但裔某某沒(méi)有歸還12.2萬(wàn)元，收條也落到裔某某手中，收條上的“葉某某”不清楚是何人書(shū)寫(xiě)。徐某某同意裔某某所欠的錢(qián)款轉(zhuǎn)為購(gòu)房款。
原審法院審理中，朱某某認(rèn)可裔某某已經(jīng)按照落款于2011年8月29日的《收條》內(nèi)容歸還了朱某某12.2萬(wàn)元。
【一審判決】
原審法院認(rèn)為，當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利。朱某某主張系爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同是雙方的真實(shí)意思表示，裔某某則辯稱(chēng)其對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)一事并不知情。原審法院認(rèn)為，首先，朱某某與證人葉某某、徐某某系親屬關(guān)系，且相互認(rèn)可各自的行為，故其三人的行為可視為朱某某方的共同行為。其次，若朱某某、裔某某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)是雙方的真實(shí)意思表示，對(duì)裔某某而言，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之前，裔某某僅欠朱某某11.2萬(wàn)元。然而，裔某某在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之時(shí)，不僅未向朱某某方收取合同約定的首期購(gòu)房款余款，而且于當(dāng)日再次向朱某某方借款27.2萬(wàn)元，裔某某的行為顯然有違常理。再次，若朱某某、裔某某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)是雙方的真實(shí)意思表示，對(duì)朱某某而言，借款已經(jīng)全部轉(zhuǎn)化為購(gòu)房款，朱某某方卻在自己尚未付清購(gòu)房款的情況下，于2011年夏天催促并實(shí)際收取了裔某某償還的欠款，朱某某的行為亦有違常理。最后，雙方對(duì)于借款轉(zhuǎn)化為購(gòu)房款無(wú)任何書(shū)面協(xié)議；合同注明為一式五份，但朱某某自稱(chēng)是一式兩份或三份，現(xiàn)僅能提供一份原件；系爭(zhēng)房屋有兩名抵押權(quán)人，但合同對(duì)此未作說(shuō)明；合同約定的價(jià)格明顯低于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)。綜上，可以認(rèn)定朱某某提供的房屋買(mǎi)賣(mài)合同未經(jīng)朱某某、裔某某協(xié)商，并非朱某某、裔某某的真實(shí)意思表示，朱某某、裔某某之間仍為借貸關(guān)系，并未形成房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系。朱某某要求裔某某履行合同，協(xié)助辦理房屋交接和轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)的訴訟請(qǐng)求，于法無(wú)據(jù)，法院不予支持。至于朱某某方與裔某某之間的借貸糾紛，不屬于本案的處理范圍，本案對(duì)此不作處理。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四條之規(guī)定，判決如下：朱某某要求裔某某履行上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，與朱某某共同辦理上海市黃浦區(qū)中山南路xxx弄xxx號(hào)xxx室房產(chǎn)的交付及產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)的訴訟請(qǐng)求，不予支持。
【二審判決】
原審法院判決后，朱某某不服提出上訴稱(chēng)，2011年2月25日裔某某出具的借條指向?qū)ο鬄槿~某某，該10萬(wàn)元由葉某某直接將現(xiàn)金交給裔某某，與朱某某轉(zhuǎn)賬給葉某某的10萬(wàn)元房款無(wú)關(guān)。原審法院認(rèn)定證人徐某某出具收條稱(chēng)收到122,000元，而徐某某未作此表述。本案雙方均在合同上簽字，符合合同形式要件，合同成立。對(duì)于合同效力的異議，應(yīng)通過(guò)其他方式解決。裔某某至今仍從事房產(chǎn)中介工作，具有豐富的房屋買(mǎi)賣(mài)經(jīng)驗(yàn)，不存在在房屋買(mǎi)賣(mài)合同尾頁(yè)簽字卻不知情的情形。綜上，請(qǐng)求二審法院依法撤銷(xiāo)原審判決，發(fā)回重審或改判支持朱某某原審訴請(qǐng)。
被上訴人裔某某辯稱(chēng)，1、2011年2月25日的10萬(wàn)元借條與朱某某轉(zhuǎn)賬給裔某某10萬(wàn)元是一筆錢(qián)，有一審?fù)徲涗洖樽C。且葉某某未舉證其以現(xiàn)金形式支付給裔某某10萬(wàn)元。2、雙方從未就系爭(zhēng)房屋價(jià)款、付款方式等關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的實(shí)質(zhì)性條款內(nèi)容協(xié)商，該合同從未有過(guò)要約及承諾，合同不能成立生效。裔某某只是在朱某某方提供的一張對(duì)身份和聯(lián)系方式確認(rèn)的紙張上簽名，從未簽訂過(guò)合同。朱某某方稱(chēng)合同簽訂了2-3份，不符合辦理房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)的相關(guān)規(guī)定，且其對(duì)簽訂地點(diǎn)陳述多次變化，前后矛盾，不具有可信性。3、裔某某以送飲用水謀生，其在2003-2004年間從事房產(chǎn)中介工作，后該公司已經(jīng)于2008年被吊銷(xiāo)。當(dāng)時(shí)的交易操作規(guī)則與現(xiàn)在交易規(guī)則不同，不能證明裔某某具有豐富的房屋買(mǎi)賣(mài)經(jīng)驗(yàn)。原審法院判決事實(shí)認(rèn)定清楚，適用法律正確，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。
原審法院查明的事實(shí)無(wú)誤，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為,本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于當(dāng)事人雙方對(duì)于系爭(zhēng)房屋是否否具有房屋買(mǎi)賣(mài)的真實(shí)意思表示。根據(jù)本案查明的事實(shí)可知，雙方當(dāng)事人并無(wú)房屋買(mǎi)賣(mài)的真實(shí)意思表示。首先，合同約定朱某某應(yīng)于2011年2月10日前支付全部房?jī)r(jià)款40%計(jì)20萬(wàn)元作為定金，于2011年4月10日前支付30萬(wàn)元。然，根據(jù)庭審查明的事實(shí)，朱某某未按照約定時(shí)間支付該兩筆款項(xiàng)，裔某某卻于2011年2月15日、2011年2月25日兩次向葉某某出具借條并明確約定還款時(shí)間，此行為顯然有悖常理。朱某某稱(chēng)2011年2月25日的借條所寫(xiě)金額系由葉某某另外現(xiàn)金支付，但未提供相應(yīng)證據(jù)予以證明，且裔某某予以否認(rèn)，本院不予采納。其次，本案系爭(zhēng)房屋存在上海銀行豫園支行及葉某某兩個(gè)抵押權(quán)人，而在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中未予說(shuō)明及作出約定，顯然不合常理。再次，合同約定了高額定金，卻對(duì)逾期交房、戶(hù)口遷移等違約責(zé)任未作任何約定，且朱某某方從未到系爭(zhēng)房屋內(nèi)具體查看，顯然不符合二手房交易習(xí)慣。最后，朱某某方主張本案系有借款轉(zhuǎn)化為購(gòu)房款，但未提供相應(yīng)證據(jù)，且即使是裔某某為了歸還借款而出賣(mài)房屋，作為完全民事行為能力人，完全可以采用去中介公司掛牌，以市場(chǎng)價(jià)出賣(mài)的方式，而非以明顯低于市價(jià)的價(jià)格出賣(mài)，損害自身利益。朱某某對(duì)此陳述，本院難以支持。原審法院根據(jù)查明的事實(shí)確認(rèn)雙方仍為借貸關(guān)系，并未形成房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系并無(wú)不當(dāng)。至于朱某某方與裔某某之間的借貸糾紛不屬于本案處理范圍，本案對(duì)此不作處理。綜上，上訴人的上訴請(qǐng)求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
