編號│易居律師團案例庫1912342
編者│易居房產(chǎn)律師團案例研究部
聯(lián)系│13911056513@139.com
土地性質(zhì)無法變更致《村企合作開發(fā)意向書》無法繼續(xù)履行，法院判決解除合同，村小組返還開發(fā)商200萬保證金！
——開發(fā)商與村小組合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案（二審）法律解析
【關(guān)鍵詞】
村企合作開發(fā)意向書 農(nóng)村自留工商住宅用地 商住用地 土地使用性質(zhì)變更
【要點提示】
本案中，根據(jù)雙方簽訂的《村企合作開發(fā)意向書》中約定，村小組應(yīng)協(xié)助開發(fā)商辦理涉案土地的所有權(quán)變更手續(xù)及土地使用性質(zhì)變更的手續(xù)，但在履行過程中，因政府文件致使涉案土地的用地發(fā)證手續(xù)遲遲未能辦理，法院最終判決解除合同，村小組返還200萬履約保證金。
【當(dāng)事人信息】
原告: 村小組（上訴人）
被告：開發(fā)商（被上訴人）
【案情簡介】
村小組（甲方）和開發(fā)商（乙方）于2015年5月4日簽訂了一份《村企合作開發(fā)建設(shè)意向書》（以下簡稱“意向書”），其中約定：雙方合作開發(fā)甲方擁有的涉案土地，總面積為52782.7平方米，用地性質(zhì)為農(nóng)村自留工商住宅用地，包括一塊面積為34000平方米的村民自留工商用地（以下簡稱“涉案土地一”）、一塊面積為13782.7平方米的回撥地（以下簡稱“涉案土地二”）和一塊本身使用的面積為5000平方米的回撥地（以下簡稱“涉案土地三”）。該份《意向書》第二條約定：雙方合作開發(fā)的土地為農(nóng)村自留工商住宅用地，須通過法定程序?qū)⒃撏恋氐挠玫匦再|(zhì)變更為商住用地；該份《意向書》第三條約定：甲方負責(zé)提供涉案土地中所屬甲方自留工商住宅用地的國土及規(guī)劃建設(shè)用地許可證，努力配合協(xié)助乙方辦理土地所有權(quán)變更手續(xù)及土地使用性質(zhì)變更的手續(xù)……
《意向書》簽訂后，開發(fā)商于2015年5月19日向村小組支付了履約保證金人民幣200萬元。
2015年5月30日，開發(fā)商（乙方）就涉案土地一的合作開發(fā)事宜和村委會（甲方）簽訂了一份《協(xié)議書》，其中約定：雙方簽訂協(xié)議后，在乙方將涉案土地一和涉案土地三辦理好國有土地使用證權(quán)屬到本公司名下，10天內(nèi)一次性付清甲方土地款共人民幣270萬元；甲方確保上述土地權(quán)屬無爭議，四至界限清楚，并提供村組兩級辦證的相關(guān)手續(xù)。之后，村小組多次向國土資源局申請辦理涉案土地一的用地手續(xù)，開發(fā)商也曾以村小組的名義向該局提供了辦理涉案土地一用地手續(xù)的相關(guān)資料，但是國土資源局一直沒有辦理。
2017年4月18日，村小組向開發(fā)商寄出了一份《解除<村企合作開發(fā)建設(shè)意向書>通知書》，以開發(fā)商未履行相關(guān)義務(wù)為由，要求解除雙方簽訂的《意向書》，開發(fā)商不同意。
村小組向法院訴請：1、解除雙方于2015年5月4日簽訂的《村企合作開發(fā)建設(shè)意向書》。2、開發(fā)商于2015年05月15日支付的履約保證金貳佰萬元￥2000000.00元歸村小組所有。
案情補充：法院為查明案件事實，向國土資源局發(fā)出了一份《委托調(diào)查函》，該局在收到函件后于2018年1月22日函復(fù)法院，其中載明：涉案土地一面積為33335平方米，是1998年作為村小組的自留工商用地上報省國土廳批準補辦用地手續(xù)的國有建設(shè)用地，該地塊是否能確認給村小組作為工商留用地，還須報經(jīng)市政府批準；村小組近年來多次申請辦理涉案土地一的用地發(fā)證手續(xù)，但因涉及案件未能給予辦理。
【法院判決】
【一審】
駁回村小組的全部訴訟請求。
【二審】
一、撤銷一審民事判決。
二、村小組與開發(fā)商簽訂的《村企合作開發(fā)意向書》于判決生效之日解除。
三、村小組返還履約保證金200萬元及利息給開發(fā)商。
【案件解析】
土地性質(zhì)無法變更致《村企合作開發(fā)意向書》無法繼續(xù)履行，法院判決解除合同，村小組返還開發(fā)商200萬保證金！
本案爭議焦點為《村企合作開發(fā)意向書》是否具備繼續(xù)履行條件及是否應(yīng)當(dāng)解除的問題。法院認為，2015年5月4日，村小組與開發(fā)商簽訂《村企合作開發(fā)意向書》時，雙方意思表示真實，合同主要條款未違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故此，《村企合作開發(fā)意向書》應(yīng)認定為合法有效，對雙方當(dāng)事人具有約束力，雙方當(dāng)事人應(yīng)按上述意向書的約定適當(dāng)履行。但是，在合同的履行過程中，政府于2016年2月22日頒布了《農(nóng)村集體經(jīng)濟組織留用地使用與合作開發(fā)建設(shè)管理規(guī)定》[2016]19號（以下簡稱“[2016]19號”文件），根據(jù)該文第三十條規(guī)定要求，涉案《村企合作開發(fā)意向書》如在2015年11月15日前報送給政府備案并經(jīng)審查確認的，則繼續(xù)沿用原有規(guī)定執(zhí)行，給予過渡期解決，但原合作開發(fā)企業(yè)必須在2016年12月31日前啟動實施。逾期未組織實施的，則按新規(guī)定執(zhí)行。未有證據(jù)佐證案涉《村企合作開發(fā)意向書》已按“[2016]19號”文件第三十條規(guī)定經(jīng)政府備案并經(jīng)審查確認，故此，涉案《村企合作開發(fā)意向書》如需繼續(xù)履行，雙方當(dāng)事人應(yīng)按“[2016]19號”文件第十三條、第十六條及《村集體經(jīng)濟組織留用地使用與合作開發(fā)建設(shè)管理補充規(guī)定》（[2018]36號）第六條、第七條之規(guī)定執(zhí)行，即案涉《村企合作開發(fā)意向書》首先應(yīng)按程序報區(qū)政府批準，另外還應(yīng)通過農(nóng)村“三資”產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)管理服務(wù)平臺進行招標。未有證據(jù)佐證雙方當(dāng)事人就《村企合作開發(fā)意向書》已按政府規(guī)范性文件的要求，辦理相關(guān)手續(xù)，據(jù)此，案涉《村企合作開發(fā)意向書》自2016年12月31日起客觀上已無法履行。
因雙方當(dāng)事人簽訂的《村企合作開發(fā)意向書》無法履行的原因是政府規(guī)范性文件，而不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第（一）項的規(guī)定，解除雙方當(dāng)事人簽訂的《村企合作開發(fā)意向書》，村小組應(yīng)將履約保證金200萬返還開發(fā)商。
【相關(guān)法條】
《合同法》
第九十四條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；
（五）法律規(guī)定的其他情形。
, 
