編號│易居律師團案例庫1912342
編者│易居房產(chǎn)律師團案例研究部
聯(lián)系│13911056513@139.com
土地性質(zhì)無法變更致《村企合作開發(fā)意向書》無法繼續(xù)履行,法院判決解除合同,村小組返還開發(fā)商200萬保證金!
——開發(fā)商與村小組合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案(二審)法律解析
【關(guān)鍵詞】
村企合作開發(fā)意向書 農(nóng)村自留工商住宅用地 商住用地 土地使用性質(zhì)變更
【要點提示】
本案中,根據(jù)雙方簽訂的《村企合作開發(fā)意向書》中約定,村小組應(yīng)協(xié)助開發(fā)商辦理涉案土地的所有權(quán)變更手續(xù)及土地使用性質(zhì)變更的手續(xù),但在履行過程中,因政府文件致使涉案土地的用地發(fā)證手續(xù)遲遲未能辦理,法院最終判決解除合同,村小組返還200萬履約保證金。
【當(dāng)事人信息】
原告: 村小組(上訴人)
被告:開發(fā)商(被上訴人)
【案情簡介】
村小組(甲方)和開發(fā)商(乙方)于2015年5月4日簽訂了一份《村企合作開發(fā)建設(shè)意向書》(以下簡稱“意向書”),其中約定:雙方合作開發(fā)甲方擁有的涉案土地,總面積為52782.7平方米,用地性質(zhì)為農(nóng)村自留工商住宅用地,包括一塊面積為34000平方米的村民自留工商用地(以下簡稱“涉案土地一”)、一塊面積為13782.7平方米的回撥地(以下簡稱“涉案土地二”)和一塊本身使用的面積為5000平方米的回撥地(以下簡稱“涉案土地三”)。該份《意向書》第二條約定:雙方合作開發(fā)的土地為農(nóng)村自留工商住宅用地,須通過法定程序?qū)⒃撏恋氐挠玫匦再|(zhì)變更為商住用地;該份《意向書》第三條約定:甲方負責(zé)提供涉案土地中所屬甲方自留工商住宅用地的國土及規(guī)劃建設(shè)用地許可證,努力配合協(xié)助乙方辦理土地所有權(quán)變更手續(xù)及土地使用性質(zhì)變更的手續(xù)……
《意向書》簽訂后,開發(fā)商于2015年5月19日向村小組支付了履約保證金人民幣200萬元。
2015年5月30日,開發(fā)商(乙方)就涉案土地一的合作開發(fā)事宜和村委會(甲方)簽訂了一份《協(xié)議書》,其中約定:雙方簽訂協(xié)議后,在乙方將涉案土地一和涉案土地三辦理好國有土地使用證權(quán)屬到本公司名下,10天內(nèi)一次性付清甲方土地款共人民幣270萬元;甲方確保上述土地權(quán)屬無爭議,四至界限清楚,并提供村組兩級辦證的相關(guān)手續(xù)。之后,村小組多次向國土資源局申請辦理涉案土地一的用地手續(xù),開發(fā)商也曾以村小組的名義向該局提供了辦理涉案土地一用地手續(xù)的相關(guān)資料,但是國土資源局一直沒有辦理。
2017年4月18日,村小組向開發(fā)商寄出了一份《解除<村企合作開發(fā)建設(shè)意向書>通知書》,以開發(fā)商未履行相關(guān)義務(wù)為由,要求解除雙方簽訂的《意向書》,開發(fā)商不同意。
村小組向法院訴請:1、解除雙方于2015年5月4日簽訂的《村企合作開發(fā)建設(shè)意向書》。2、開發(fā)商于2015年05月15日支付的履約保證金貳佰萬元¥2000000.00元歸村小組所有。
案情補充:法院為查明案件事實,向國土資源局發(fā)出了一份《委托調(diào)查函》,該局在收到函件后于2018年1月22日函復(fù)法院,其中載明:涉案土地一面積為33335平方米,是1998年作為村小組的自留工商用地上報省國土廳批準補辦用地手續(xù)的國有建設(shè)用地,該地塊是否能確認給村小組作為工商留用地,還須報經(jīng)市政府批準;村小組近年來多次申請辦理涉案土地一的用地發(fā)證手續(xù),但因涉及案件未能給予辦理。
【法院判決】
【一審】
駁回村小組的全部訴訟請求。
【二審】
一、撤銷一審民事判決。
二、村小組與開發(fā)商簽訂的《村企合作開發(fā)意向書》于判決生效之日解除。
三、村小組返還履約保證金200萬元及利息給開發(fā)商。
【案件解析】
土地性質(zhì)無法變更致《村企合作開發(fā)意向書》無法繼續(xù)履行,法院判決解除合同,村小組返還開發(fā)商200萬保證金!
本案爭議焦點為《村企合作開發(fā)意向書》是否具備繼續(xù)履行條件及是否應(yīng)當(dāng)解除的問題。法院認為,2015年5月4日,村小組與開發(fā)商簽訂《村企合作開發(fā)意向書》時,雙方意思表示真實,合同主要條款未違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定,故此,《村企合作開發(fā)意向書》應(yīng)認定為合法有效,對雙方當(dāng)事人具有約束力,雙方當(dāng)事人應(yīng)按上述意向書的約定適當(dāng)履行。但是,在合同的履行過程中,政府于2016年2月22日頒布了《農(nóng)村集體經(jīng)濟組織留用地使用與合作開發(fā)建設(shè)管理規(guī)定》[2016]19號(以下簡稱“[2016]19號”文件),根據(jù)該文第三十條規(guī)定要求,涉案《村企合作開發(fā)意向書》如在2015年11月15日前報送給政府備案并經(jīng)審查確認的,則繼續(xù)沿用原有規(guī)定執(zhí)行,給予過渡期解決,但原合作開發(fā)企業(yè)必須在2016年12月31日前啟動實施。逾期未組織實施的,則按新規(guī)定執(zhí)行。未有證據(jù)佐證案涉《村企合作開發(fā)意向書》已按“[2016]19號”文件第三十條規(guī)定經(jīng)政府備案并經(jīng)審查確認,故此,涉案《村企合作開發(fā)意向書》如需繼續(xù)履行,雙方當(dāng)事人應(yīng)按“[2016]19號”文件第十三條、第十六條及《村集體經(jīng)濟組織留用地使用與合作開發(fā)建設(shè)管理補充規(guī)定》([2018]36號)第六條、第七條之規(guī)定執(zhí)行,即案涉《村企合作開發(fā)意向書》首先應(yīng)按程序報區(qū)政府批準,另外還應(yīng)通過農(nóng)村“三資”產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)管理服務(wù)平臺進行招標。未有證據(jù)佐證雙方當(dāng)事人就《村企合作開發(fā)意向書》已按政府規(guī)范性文件的要求,辦理相關(guān)手續(xù),據(jù)此,案涉《村企合作開發(fā)意向書》自2016年12月31日起客觀上已無法履行。
因雙方當(dāng)事人簽訂的《村企合作開發(fā)意向書》無法履行的原因是政府規(guī)范性文件,而不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第(一)項的規(guī)定,解除雙方當(dāng)事人簽訂的《村企合作開發(fā)意向書》,村小組應(yīng)將履約保證金200萬返還開發(fā)商。
【相關(guān)法條】
《合同法》
第九十四條 有下列情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;
(二)在履行期限屆滿之前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);
(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;
(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;
(五)法律規(guī)定的其他情形。
,