1.買受人與開發(fā)商均主張存在真實(shí)有效的商品房買賣關(guān)系，對(duì)抗承包人建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，但依據(jù)明顯不足的，不予辦理房屋過戶登記——宋宇與北京盛和發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣東粵財(cái)投資控股有限公司、北京城鄉(xiāng)建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司商品房預(yù)售合同糾紛案
本案要旨：買受人與開發(fā)商均主張雙方之間存在真實(shí)有效的商品房買賣關(guān)系，并依據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”的規(guī)定，對(duì)抗承包人建設(shè)工程價(jià)款請(qǐng)求權(quán)，但在簽訂購(gòu)房合同、支付購(gòu)房款等重要事實(shí)上存在眾多疑點(diǎn)，雙方多次陳述不一、前后矛盾，據(jù)以認(rèn)定雙方之間存在真實(shí)的商品房買賣關(guān)系的依據(jù)明顯不足。在此情況下，買受人請(qǐng)求開發(fā)商按照商品房買賣合同約定，辦理房屋過戶登記的，應(yīng)予駁回。
案號(hào)：(2011)民提字第331號(hào)
來源：最高人民法院公報(bào)2013年第3期(總第197期)
2.房屋預(yù)售合同約定標(biāo)的物價(jià)格比當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐耐悩?biāo)的物交易價(jià)格有所上漲，屬于合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)預(yù)見的商業(yè)交易風(fēng)險(xiǎn)，不得以此為由請(qǐng)求撤銷合同——福建三木集團(tuán)股份有限公司與福建省泉州市煌星房地產(chǎn)發(fā)展有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案
本案要旨：當(dāng)事人主張合同價(jià)格顯失公平，但我國(guó)現(xiàn)行法律沒有明確顯失公平的具體標(biāo)準(zhǔn)。合同明確約定了標(biāo)的物價(jià)格、付款時(shí)間與支付方式、時(shí)間等主要內(nèi)容，雙方權(quán)利義務(wù)內(nèi)容是完整和真實(shí)的，不存在一方當(dāng)事人因脅迫或欺詐等而訂立合同的情形。即便合同約定標(biāo)的物價(jià)格比當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐耐悩?biāo)的物交易價(jià)格有所上漲，亦屬于合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)預(yù)見的商業(yè)交易風(fēng)險(xiǎn)。
案號(hào)：（2004）民一終字第104號(hào)
來源：最高人民法院公報(bào)2006年第5期(總第115期)
3.因政策調(diào)整導(dǎo)致購(gòu)房者獲得的銀行貸款少于申請(qǐng)貸款數(shù)額而使原合同無(wú)法繼續(xù)履行時(shí)，購(gòu)房者可單方解除合同——彭琳茹訴金科公司商品房預(yù)售合同糾紛案
本案要旨：政府房貸政策調(diào)整導(dǎo)致首付比例提高，購(gòu)房者獲得的銀行貸款少于申請(qǐng)貸款數(shù)額致使原合同無(wú)法繼續(xù)履行時(shí)，購(gòu)房者單方提出解除合同應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許。
案號(hào)：（2015）渝五中法民終字第05534號(hào)
來源：人民法院報(bào)2016年5月5日第6版
4.名為房屋買賣實(shí)為借款擔(dān)保的，應(yīng)認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效——張桌瑋訴怡豪公司商品房銷售合同糾紛案
本案要旨：名為房屋買賣實(shí)為借款擔(dān)保的認(rèn)定，應(yīng)根據(jù)房屋買賣合同約定的標(biāo)的物特征、權(quán)利義務(wù)是否對(duì)等、履行方式是否有違常理等多方面綜合考慮。如果實(shí)為借款擔(dān)保，應(yīng)認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效，并駁回出借人要求履行房屋買賣合同的訴訟請(qǐng)求。
案號(hào)：（2012）渝五法民初00012號(hào)
來源：人民法院報(bào)2014年9月11日第3版
5.備案登記的商品房預(yù)售合同不具有當(dāng)然的法律效力，也不產(chǎn)生物權(quán)公示的效力——謝海林訴金浩公司商品房預(yù)售合同糾紛
本案要旨：商品房預(yù)售合同備案登記，不是物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓，不產(chǎn)生物權(quán)公示的效力。房地產(chǎn)公司為登記需要，在辦理商品房預(yù)售合同備案登記時(shí)單方更改合同條款中關(guān)于違約金標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容，并不產(chǎn)生合同變更效力，故違約金標(biāo)準(zhǔn)仍需遵照最初雙方當(dāng)事人協(xié)商一致的合同。
案號(hào)：（2013）渝一中法民終字第01205號(hào)
來源：人民法院報(bào)2013年10月24日
6.處理一房二賣合同履行問題，可從締約真實(shí)性、簽約順序、付款程度、備案、不動(dòng)產(chǎn)占有、預(yù)登記等方面加以評(píng)判——遵義市紅花崗區(qū)長(zhǎng)征鎮(zhèn)沙壩村紀(jì)念街村民組訴遵義明順房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司等商品房買賣合同糾紛案
本案要旨：處理一房二賣情況下的合同履行問題，可從商品房買賣合同的締約真實(shí)性、簽約時(shí)間順序、付款程度、合同備案情況、訟爭(zhēng)不動(dòng)產(chǎn)的占有事實(shí)、預(yù)登記情況等方面加以評(píng)判。
來源：最高人民法院公報(bào)2018年第12期（總第266期）
7.當(dāng)事人簽訂商品房買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，到期后出借人直接起訴履行房屋買賣合同的，法院應(yīng)裁定駁回起訴——羅秀英訴四川新鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、第三人藍(lán)秀彬商品房銷售合同糾紛案
本案要旨：當(dāng)事人簽訂商品房買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人向法院起訴履行商品房買賣合同且拒絕按照民間借貸法律關(guān)系變更訴訟請(qǐng)求的，人民法院應(yīng)裁定駁回起訴。
案號(hào)：（2016）川15民終272號(hào)
來源：人民法院案例選.總第114輯（2017.8）
8.違反“限購(gòu)令”的商品房銷售合同仍然有效——俞建飛訴華潤(rùn)置地(寧波)發(fā)展有限公司商品房銷售合同糾紛案
本案要旨：“限購(gòu)令”并非法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，違反商品房“限購(gòu)令”的行為不宜認(rèn)為損害了社會(huì)公共利益，故違反“限購(gòu)令”的商品房銷售合同仍然有效。
案號(hào)：(2014)浙甬民二終字第559號(hào)
來源：人民法院案例選.總第93輯(2015.3)
9.業(yè)主委員會(huì)的訴訟權(quán)利能力范圍限于法律、法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)——贛州市章貢區(qū)帝景豪園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)訴江西帝顯置業(yè)有限公司商品房銷售合同糾紛案
本案要旨：業(yè)主委員會(huì)是具有訴訟權(quán)利能力的特殊組織，其訴訟權(quán)利能力范圍限于法律、法規(guī)規(guī)定的范圍。
案號(hào)：（2013）贛民一終字第53號(hào)
來源：人民法院案例選.總第85輯(2013.3)
10.轉(zhuǎn)讓房屋定購(gòu)資格的定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同有效——張益華訴熊群先商品房買賣合同糾紛案
本案要旨：定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上是對(duì)房屋預(yù)期定購(gòu)資格的轉(zhuǎn)讓�；谔囟ㄉ矸萑〉玫姆课荻ㄙ�(gòu)資格可否轉(zhuǎn)讓，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，宜認(rèn)定定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同有效。
案號(hào)：（2008）長(zhǎng)中民一終字第1888號(hào)
來源：人民法院案例選.總第82輯(2012.4)
11.定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同有效——張益華訴熊群先商品房買賣合同糾紛案
本案要旨：定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上是對(duì)房屋預(yù)期定購(gòu)資格的轉(zhuǎn)讓�；谔囟ㄉ矸萑〉玫姆课荻ㄙ�(gòu)資格可否轉(zhuǎn)讓，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，宜認(rèn)定定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同有效。
案號(hào)：（2008）長(zhǎng)中民一終字第1888號(hào)
來源：人民法院案例選.總第82輯(2012.4)
12.未經(jīng)先前預(yù)告登記權(quán)利人同意的預(yù)告登記不發(fā)生物權(quán)效力——陳小菲訴廈門象嶼建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司商品房買賣合同案
本案要旨：根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，先前的預(yù)告登記產(chǎn)生了物權(quán)變動(dòng)的效力，后面的預(yù)告登記未經(jīng)先前預(yù)告登記權(quán)利人的同意而又預(yù)告登記，應(yīng)不產(chǎn)生物權(quán)效力。
案號(hào)：（2008）廈民終字第670號(hào)
來源：人民法院案例選.總第73輯(2010.3)
13.商品房買受人對(duì)所購(gòu)房屋公攤面積享有知情權(quán)，房地產(chǎn)公司有義務(wù)告知——雷雪琴訴西安市房產(chǎn)測(cè)量事務(wù)所、西安鑫宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司商品房買賣合同糾紛案
本案要旨：商品房買受人作為消費(fèi)者享有所購(gòu)房屋公攤面積的知情權(quán)，作為經(jīng)營(yíng)者的房地產(chǎn)公司有告知義務(wù)。商品房買受人與房產(chǎn)測(cè)量機(jī)構(gòu)不是經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者的關(guān)系，也不存在委托關(guān)系，其要求房產(chǎn)測(cè)量機(jī)構(gòu)就公攤面積履行告知義務(wù)，不予支持。
案號(hào)：（2007）西民二終字第161號(hào)
來源：人民法院案例選.總第66輯(2008.4)
14.房地產(chǎn)開發(fā)公司在商品房銷售廣告中就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體、確定，并對(duì)合同訂立有重大影響，應(yīng)視為要約——榮華訴新疆聚天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案
本案要旨：房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳材料，就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體、確定，并對(duì)商品房買賣合同訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
案號(hào)：(2005)烏中民一終字第1632號(hào)
來源：人民法院案例選.總第59輯(2007.1)
15.商品房銷售合同與商品房銷售廣告就同一問題的表述不一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)以合同的表述為準(zhǔn)——劉天然與徐州久隆集團(tuán)有限公司因商品房銷售請(qǐng)求賠償糾紛案
本案要旨：商品房銷售合同與商品房銷售廣告就同一問題的表述不一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)以合同的表述為準(zhǔn)。
案號(hào)：[2005]徐民一再終字第93號(hào)
來源：人民法院案例選.總第55輯（2006.1）
16.開發(fā)商自行制作的簡(jiǎn)單的注明產(chǎn)權(quán)登記面積的告知性文件不屬于“測(cè)繪部門出具的產(chǎn)權(quán)登記面積文件”——北京炎黃置業(yè)有限公司訴胡文一商品房買賣合同糾紛案
本案要旨：商品房買賣合同約定，買受人應(yīng)于開發(fā)商向其出示測(cè)繪部門出具的產(chǎn)權(quán)登記面積文件之日起30日內(nèi)補(bǔ)交面積差價(jià)款。對(duì)于該合同條款所約定的“測(cè)繪部門出具的產(chǎn)權(quán)登記面積文件”應(yīng)當(dāng)首先按照文義解釋，不能認(rèn)為開發(fā)商自行制作的簡(jiǎn)單的注明產(chǎn)權(quán)登記面積的告知性文件也屬于此類文件。
案號(hào)：[2003]二中民終字第6782號(hào)
來源：人民法院案例選.總第54輯(2005.4)
17.買受人請(qǐng)求開發(fā)商的辦證請(qǐng)求權(quán)屬于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不適用訴訟時(shí)效——梁某訴廣西某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案
本案要旨：買受人請(qǐng)求出賣人支付逾期辦證違約金，從合同約定或者法定期限屆滿之日起計(jì)算訴訟時(shí)效期間。具體來說，如果當(dāng)事人在合同中明確約定逾期辦證違約金數(shù)額的，為一時(shí)性債權(quán)，從約定或法定的期限屆滿之日的次日起算訴訟時(shí)效；如果當(dāng)事人在合同中約定以日或月為單位累計(jì)計(jì)算違約金數(shù)額的，屬于繼續(xù)性債權(quán)，對(duì)每個(gè)個(gè)別的債權(quán)分別適用訴訟時(shí)效。同時(shí)，辦證請(qǐng)求權(quán)屬于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)而不適用訴訟時(shí)效，即便逾期辦證違約金因超過訴訟時(shí)效而未獲法院支持，買受人仍然可以請(qǐng)求開發(fā)商繼續(xù)履行辦證義務(wù)。
案號(hào)：（2017）桂民再369號(hào)
來源：人民司法·案例2018.35
18.出賣方故意隱瞞“兇宅”信息構(gòu)成欺詐，買受方可以主張撤銷合同——彭倩、楊雯訴陳元會(huì)、楊宗全商品房銷售合同糾紛案
本案要旨：在傳統(tǒng)民間文化中，“兇宅”屬物之瑕疵，會(huì)影響房屋的交換價(jià)值。出賣方對(duì)該信息故意隱瞞的，構(gòu)成欺詐，買受方因此而主張撤銷合同的，應(yīng)得到支持。
案號(hào)：（2015）成民終字第7099號(hào)
來源：人民司法·案例2018.29
19.房屋買賣合同指向的標(biāo)的是房屋所有權(quán)，未作約定的，不及于屋內(nèi)物品所有權(quán)——張新訴李玲房屋買賣合同糾紛案
本案要旨：房屋買賣合同指向的標(biāo)的是房屋的所有權(quán)，而非房屋內(nèi)物品的所有權(quán)，因此，出賣人的主要給付義務(wù)即轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人。當(dāng)合同對(duì)屋內(nèi)物品所有權(quán)未作明確約定時(shí)，不發(fā)生轉(zhuǎn)移動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的效力，賣方交房后及時(shí)提出返還家具電器的請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)予以支持。
案號(hào)：（2017）滬01民終7157號(hào)
來源：人民司法·案例2018.29
20.商品房銷售合同的出賣人因其原因遲延辦理權(quán)屬證書時(shí)，買受人享有解除權(quán)——寇云龍、王瑩訴沈陽(yáng)萬(wàn)恒易賽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案
本案要旨：商品房銷售合同的出賣人如約向買受人交付了商品房，但因出賣人（開發(fā)商）原因造成遲延辦理商品房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，依據(jù)雙方約定，買受人享有合同解除權(quán)，不屬于根本違約情形。對(duì)于合同未約定該解除權(quán)行使期限，且不存在催告情形的，法院應(yīng)參照適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條第2款關(guān)于合同解除權(quán)的除斥期間一年的規(guī)定。
案號(hào)：（2016）遼0112民初2863號(hào)；（2017）遼01民終1422號(hào)
來源：人民司法·案例2018.14
21.一房數(shù)賣糾紛中均未辦理登記，按照合法占有房屋、付款先后、合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位——陽(yáng)某訴桂林市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、張某商品房買賣合同糾紛案
本案要旨：審理一房數(shù)賣糾紛案件時(shí)，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應(yīng)按照如下順序確定權(quán)利保護(hù)順位：已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記的，優(yōu)先于未辦理房屋所有權(quán)變更登記的；均未辦理房屋所有權(quán)變更登記的，按照合法占有房屋、付款先后、合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。此外，房屋買賣合同備案登記屬于行政管理手段，不具有物權(quán)變動(dòng)公示效力，不能對(duì)抗第三人，亦不能依此主張優(yōu)先履行。
案號(hào)：（2017）桂民終75號(hào)
來源：人民司法·案例2018.5
22.商品房買賣合同中既約定了開發(fā)商逾期交房與逾期辦證違約責(zé)任同時(shí)承擔(dān)條款，又約定了只承擔(dān)其一條款，應(yīng)作出不利于條款制定人開發(fā)商的解釋——羅劍揮、項(xiàng)麗華訴連城恒益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案
本案要旨：商品房買賣中，開發(fā)商的交房義務(wù)不僅僅局限于交鑰匙，還需出示相應(yīng)的證明文件，并簽署房屋交接單等。合同中分別約定了逾期交房與逾期辦證的違約責(zé)任，但同時(shí)又約定開發(fā)商承擔(dān)了逾期交房的責(zé)任之后，逾期辦證的違約責(zé)任就不予承擔(dān)的，應(yīng)按照不利于條款制訂人的解釋規(guī)則，作出不利于開發(fā)商的解釋，開發(fā)商仍應(yīng)按照合同約定承擔(dān)逾期交房、逾期辦證的多項(xiàng)違約之責(zé)。
案號(hào)：（2015）巖民二終字第671號(hào)
來源：人民司法·案例2017.5
23.商品房的瑕疵交付不屬于交付不能，可通過違約之訴尋求權(quán)利救濟(jì)——周亞華訴漣水海上房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案
本案要旨：商品房經(jīng)驗(yàn)收合格并取得交付使用批準(zhǔn)文件，即具備交付的法定強(qiáng)制性條件，交付的商品房裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)不符合約定標(biāo)準(zhǔn)的屬于瑕疵交付，只要相關(guān)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)不影響該商品房的功能性質(zhì)量。商品房的瑕疵交付不構(gòu)成交付不能，開發(fā)商未實(shí)際履行商品房交付義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)合同違約責(zé)任。但買受人有過錯(cuò)的，應(yīng)適當(dāng)減輕開發(fā)商的責(zé)任。
案號(hào)：（2014）淮中民終字第1203號(hào)
來源：人民司法·案例2015.20
24.商品房買賣合同解除后的購(gòu)房款利息損失與違約金不可并存而應(yīng)優(yōu)先適用違約金條款——李萍訴中山市榮基房地產(chǎn)有限公司商品房買賣合同糾紛案
本案要旨：民事訴訟中，對(duì)于當(dāng)事人主張的利息應(yīng)區(qū)分是利息損失還是利息收益。商品房買賣合同解除后，購(gòu)房人所主張賠償?shù)馁?gòu)房款利息屬于利息損失，適用損害賠償?shù)膫险?qǐng)求權(quán)規(guī)則，它與違約金在性質(zhì)、功能上相當(dāng)，根據(jù)合同法約定優(yōu)先原則，二者不能并存，應(yīng)優(yōu)先適用違約金條款。如果違約金不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失，可依當(dāng)事人申請(qǐng)對(duì)違約金作出適當(dāng)調(diào)整。
案號(hào)：（2014）中中法民一終字第90號(hào)
來源：人民司法·案例2014.24
25.房屋買賣合同中逾期辦證、逾期交房按日累計(jì)的違約金請(qǐng)求權(quán)訴訟時(shí)效起算點(diǎn)，從債權(quán)人起訴之日倒計(jì)二年起至實(shí)際履行之日計(jì)算——廣州市某集團(tuán)公司第一分公司與曾某等房屋買賣合同糾紛上訴案
本案要旨：在房屋買賣合同中，逾期辦證、逾期交房按日累計(jì)的違約金請(qǐng)求權(quán)訴訟時(shí)效起算點(diǎn)，司法實(shí)踐中，各地法院采取的標(biāo)準(zhǔn)不同。大致有三種計(jì)算方法：一種是訴訟時(shí)效自合同約定的時(shí)間的次日開始計(jì)算；一種是訴訟時(shí)效從債務(wù)人明確表示不履行時(shí)起算；一種是訴訟時(shí)效從債權(quán)人起訴之日倒計(jì)二年起至實(shí)際履行之日計(jì)算。本案根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》第6條規(guī)定的精神，并從訴訟時(shí)效制度的宗旨出發(fā)，充分考慮按日累計(jì)違約金請(qǐng)求權(quán)的特殊性，在衡平守約方、違約方利益的基礎(chǔ)上，確定該類債權(quán)的訴訟時(shí)效從債權(quán)人起訴之日倒計(jì)二年起至實(shí)際履行之日計(jì)算。
案號(hào)：（2011）穗中法民五終字第430號(hào)
來源：人民司法·案例2011.2
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