國家統(tǒng)計局4月16日發(fā)布了2014年1—3月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)，市場分析人士認(rèn)為，中國房地產(chǎn)出現(xiàn)硬著陸的可能性并不高，但房地產(chǎn)分化趨勢加劇了市場的擔(dān)憂。
這種分化趨勢表現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的各個方面。
一是在房市價格上，已經(jīng)出現(xiàn)明顯分化趨勢。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人也表示，全國房價監(jiān)測顯示，當(dāng)前，一線城市房價仍在溫和上漲，部分二線城市房價開始有所松動，而三四線城市房價開始出現(xiàn)了下降勢頭。今年前兩個月，在全國新建商品住房價格環(huán)比下降的城市中，大部分是三四線城市。
二是房地產(chǎn)投資領(lǐng)域出現(xiàn)分化情況，表現(xiàn)為總體投資降溫和企業(yè)拿地?zé)崆樯郎氐姆只�。國土資源部4月15天發(fā)布《2014年第一季度全國主要城市地價監(jiān)測報告》顯示，今年一季度，全國重點監(jiān)測城市地價總體水平為每平方米4863元，較上季度增長2．71％，較去年同期增長10．19％。在主要監(jiān)測城市中，住宅地價整體運行表現(xiàn)出平穩(wěn)趨勢，絕大多數(shù)城市環(huán)比增長率均為正值。從北京來看，一季度北京土地市場總成交金額753億元，超過2012年和2013年一季度成交金額總和（其中，住宅用地成交額占總成交額的 61％，溢價率為 37％—214％）。這表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拿地?zé)崆椴粶p，土地競爭仍然激烈，需求仍難滿足。而在總體開發(fā)投資上，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資15339億元，同比名義增長16．8％，增速比1—2月份回落2．5個百分點；房屋新開工面積下降25．2％，其中，住宅新開工面積下降27．2％。這表明房地產(chǎn)開發(fā)市場的去庫存化還有很大壓力，房地產(chǎn)企業(yè)熱衷于拿地進行儲備，而在庫存壓力較大的情況下新盤投入熱情不高。
三是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運行出現(xiàn)分化趨勢。一季度，萬科銷售實現(xiàn)542．3億元，同比增長24．2％；碧桂園銷售實現(xiàn)350億元，同比接近翻倍，這兩家房地產(chǎn)企業(yè)在同行業(yè)中表現(xiàn)亮麗，而其他主要房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的銷售額也都有不同程度的增長。但另一方面，在銷售規(guī)模50億元以下的企業(yè)中，業(yè)績則大多出現(xiàn)倒退趨勢。
而在房地產(chǎn)銷售遇冷的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分化趨勢將嚴(yán)峻考驗落后企業(yè)的資金鏈問題。1—3月份，商品房銷售面積同比下降3．8％；降幅比1—2月份擴大3．7個百分點。在銷售普遍下降的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況是，1—3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速比1—2月份回落5．8個百分點。這里面，國內(nèi)貸款增長20．4％、利用外資下降33．9％、自籌資金增長9．6％。不難看出，銷售情況正在考驗房地產(chǎn)企業(yè)的資金承受能力，在國際市場吸收能力下降的同時，國內(nèi)市場的壓力和風(fēng)險有所上升。強者越強，弱者越弱的分化趨勢導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的洗牌組合將進一步加劇。
在當(dāng)前信貸政策持續(xù)收緊，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)不變的預(yù)期下，一方面全國范圍內(nèi)商品住宅待售面積仍有34665萬平方米，盡管增速有所降低，但同比漲幅仍在20％以上，其中，三四線城市的庫存壓力尤其明顯；另一方面，房地產(chǎn)市場在價格、需求，以及開發(fā)企業(yè)等方面出現(xiàn)分化趨勢，這種趨勢不僅存在于不同規(guī)模的城市之間，也存在于不同規(guī)模的開發(fā)企業(yè)之間。
顯然，將中國房地產(chǎn)市場導(dǎo)入一個多元化、多層次的復(fù)雜領(lǐng)域，無疑將增大中國房地產(chǎn)市場的既有風(fēng)險，也將增大中國政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的難度。
來源：中國經(jīng)濟新聞網(wǎng)-中國經(jīng)濟時報社 記者 李成剛
