買賣雙方均有過(guò)錯(cuò)，房?jī)r(jià)大幅上漲合同繼續(xù)履行，法院為何又判決買受人承擔(dān)100余萬(wàn)的高額違約金？
——于某與郭某房屋買賣合同糾紛案（二審）法律解析
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【關(guān)鍵詞】
房屋買賣合同 網(wǎng)簽 遲延履行 逾期付款 違約 繼續(xù)履行 約定違約金 調(diào)整違約金 解除合同 約定解除權(quán) 房屋買賣三方協(xié)議
【要點(diǎn)提示】
在雙方對(duì)履行合同均存在過(guò)錯(cuò)的情況下，應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)和促成合同正常履行為原則，綜合考慮雙方的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)以支持《房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》繼續(xù)履行為宜。關(guān)于合同約定的違約金，法院將綜合考慮可能給出賣人造成的實(shí)際損失之情形，且出賣人在合同履行過(guò)程中亦存在違約的情況，根據(jù)涉案合同的簽訂、履行等情況，并結(jié)合誠(chéng)實(shí)信用原則，在公平原則的基礎(chǔ)上，結(jié)合買受人所主張的違約金確實(shí)過(guò)高因素，對(duì)于違約金具體金額予以酌定。
【當(dāng)事人信息】
原告：于某（買受人/反訴被告/被上訴人）
被告：郭某（出賣人/反訴原告/上訴人）
第三人：某公司（居間方/中介公司）
【案情簡(jiǎn)介】
2016年1月19日，于某作為買受人與郭某作為出賣人在居間人某公司的居間下簽訂了《房屋買賣三方協(xié)議書》，約定：……1.總成交款人民幣9000000元；2.買受人承擔(dān)本次房產(chǎn)交易中的全部稅費(fèi)；3.付款方式：貸款；4.……；（2）2016年4月30日辦理完畢權(quán)屬登記手續(xù)；……。
2016年1月23日，于某與郭某簽訂了《房屋買賣合同》，約定：……；該房屋成交價(jià)格為597萬(wàn)元；該房屋家具、家電、裝飾裝修及配套設(shè)施設(shè)備等作價(jià)為303萬(wàn)元，上述價(jià)款由買受人一并另行支付給出賣人；買受人申請(qǐng)辦理抵押貸款，擬貸款金額為人民幣200萬(wàn)元。……；逾期付款責(zé)任，買受人未按照補(bǔ)充協(xié)議約定的時(shí)間付款的，按照下列方式處理，按照逾期時(shí)間，分別處理，1.逾期在十五日之內(nèi)，自約定應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日結(jié)算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之五的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起十五日內(nèi)向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行；2.逾期超過(guò)十五日后，出賣人有權(quán)解除合同，出賣人解除合同的，買受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起十五日內(nèi)按照累計(jì)的逾期應(yīng)付款的20%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款……；當(dāng)事人雙方同意，于2016年5月31日前，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
2016年1月23日，郭某與于某簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：……買受人在已簽訂的《房屋買賣合同》第四條第（一）款和第（二）款約定的價(jià)款總和共計(jì)為人民幣900萬(wàn)元，具體支付日期為：1.買受人應(yīng)于簽訂《房屋買賣合同》當(dāng)日支付給出賣人購(gòu)房定金人民幣10萬(wàn)元；2.買賣雙方同意于辦理該房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)前三個(gè)工作日，將購(gòu)房款人民幣685萬(wàn)元，在浦發(fā)銀行東三環(huán)支行進(jìn)行資金監(jiān)管，于取得新房屋所有權(quán)證后當(dāng)日解凍給出賣人；3.剩余購(gòu)房款人民幣200萬(wàn)元，買受人于辦理完畢該房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后以銀行貸款形式支付給出賣人；支付期限為：銀行取得買受人名下該房屋的他項(xiàng)權(quán)利證后三到五個(gè)工作日（具體時(shí)間以貸款銀行實(shí)際辦理情況為準(zhǔn)）；4.剩余購(gòu)房款人民幣5萬(wàn)元，買受人于辦理完畢該房屋物業(yè)交接手續(xù)當(dāng)日支付給出賣人；買受人貸款應(yīng)于2016年3月1日前向銀行申辦抵押貸款，出賣人有義務(wù)積極配合，提供相關(guān)資料及簽署有關(guān)文件材料等。如果出賣人或買受人未按以上期限履行各自義務(wù)，則違約方應(yīng)按日向守約方支付該房屋成交價(jià)萬(wàn)分之五的違約金；……
某公司曾向于某及郭某發(fā)送了落款日期為2016年5月14日的《告知函》1份，其中顯示：合同約定的辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的時(shí)間為2016年5月31日，加上合同中約定違約超過(guò)15日守約方可以單方解除合同，因此最晚應(yīng)于2016年6月15日前辦理完畢過(guò)戶手續(xù)；……請(qǐng)務(wù)必按照履約提示中約定的時(shí)間出面配合辦理相關(guān)手續(xù)。如本人或配偶時(shí)間不便，可以公證委托代理人辦理，如因乙方未能按時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)導(dǎo)致未能在約定的期限內(nèi)辦理完畢權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，守約方有權(quán)依據(jù)《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》追究違約責(zé)任，請(qǐng)交易雙方知悉，確有不便之處，不能在期限內(nèi)配合辦理相關(guān)手續(xù)，請(qǐng)交易雙方自收到協(xié)議后2日內(nèi)文字告知居間方，居間方協(xié)助甲乙雙方簽訂延期協(xié)議，避免出現(xiàn)違約。
于某在收到某公司的《告知函》后，向郭某和某公司發(fā)送了落款日期為2016年5月16日的《告知函》1份，其中顯示：依據(jù)合同約定，也為更好地履行合同義務(wù)，保障交易順利進(jìn)行，按時(shí)辦理完畢過(guò)戶手續(xù)。本人決定改為以公司名義購(gòu)買，一次性全款支付，以配合在5月31日完成全部房產(chǎn)交易手續(xù)，如期讓郭某拿到全部購(gòu)房款，特告知郭某及居間方。望郭某、某公司，于2016年5月23日至5月31日安排好時(shí)間，配合本人辦理：網(wǎng)簽、資金監(jiān)管、交稅過(guò)戶等手續(xù)，以保證共同遵守合同約定，使上述房產(chǎn)順利交易過(guò)戶。
后雙方發(fā)生爭(zhēng)議，于某起訴請(qǐng)求：要求繼續(xù)履行合同，郭某協(xié)助于某辦理涉訴房屋的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
郭某反訴請(qǐng)求：1.要求解除郭某與于某簽訂的《房屋買賣合同》以及《補(bǔ)充協(xié)議》；2.于某支付郭某2016年3月1日至3月31日期間未履行向銀行申辦抵押貸款的違約金92535元；3.于某支付郭某逾期付款違約金137萬(wàn)元。
【法院判決】
【一審】
1.于某給付郭某剩余房款人民幣890萬(wàn)元，郭某于收到上述房款后協(xié)助于某辦理涉訴房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，郭某將涉訴房屋交付給于某；
2.于某給付郭某未履行向銀行申辦貸款的違約金6萬(wàn)元；
3.于某給付郭某逾期付款違約金100萬(wàn)元；
4.駁回郭某的其他反訴請(qǐng)求。
【二審】
駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、買受人逾期未支付購(gòu)房款，出賣人依據(jù)合同約定行使解除權(quán)，法院為何未支持？
【詳見(jiàn)前文解析…】
二、買賣雙方未網(wǎng)簽，中介公司也未組織、協(xié)助辦理網(wǎng)簽手續(xù)，致后續(xù)房屋買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行，誰(shuí)的責(zé)任？
【詳見(jiàn)前文解析…】
三、房屋買賣雙方均有過(guò)錯(cuò)，合同繼續(xù)履行，法院為何又判決買受人承擔(dān)100余萬(wàn)的高額違約金？
房屋買賣雙方在合同履行中產(chǎn)生爭(zhēng)議，郭某認(rèn)為于某存在逾期付款超過(guò)十五天的情況，要求依據(jù)合同約定解除合同并要求于某承擔(dān)違約責(zé)任，于某對(duì)此不予認(rèn)可，主張繼續(xù)履行。法院審理后認(rèn)為，涉案房屋買賣合同、補(bǔ)充協(xié)議，合法有效，雙方均應(yīng)遵守，并依法依約履行。無(wú)論買受人辦理貸款、后續(xù)房款支付還是房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記均應(yīng)以作為前置程序的網(wǎng)簽手續(xù)辦理為基礎(chǔ)，但買賣雙方未網(wǎng)簽，中介公司也未組織、協(xié)助辦理網(wǎng)簽手續(xù)，致后續(xù)房屋買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行，買賣雙方對(duì)此均有過(guò)錯(cuò)，因此，于某與郭某均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
在雙方對(duì)履行合同均存在過(guò)錯(cuò)的情況下，應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)和促成合同正常履行為原則，綜合考慮雙方的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)以支持《房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》繼續(xù)履行為宜。故法院支持了于某要求繼續(xù)履行合同，郭某協(xié)助于某辦理涉案房屋的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的訴訟請(qǐng)求。未支持郭某要求解除與于某簽訂的《房屋買賣合同》以及《補(bǔ)充協(xié)議》的反訴請(qǐng)求。訴訟中，經(jīng)法院釋明，于某明確表示不同意向郭某支付違約金，并稱郭某所主張的違約金數(shù)額過(guò)高。法院審查后認(rèn)為，涉案房屋的現(xiàn)價(jià)格雖與簽訂《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》時(shí)有了大幅度的上漲，但根據(jù)合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)所計(jì)算的金額確實(shí)存在過(guò)分高于可能給郭某造成的實(shí)際損失之情形，且郭某在合同履行過(guò)程中亦存在違約的情況，故法院根據(jù)涉案《房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》的簽訂、履行等情況，并結(jié)合誠(chéng)實(shí)信用原則，在公平原則的基礎(chǔ)上綜合考慮，認(rèn)為郭某所主張的違約金確實(shí)過(guò)高，故法院根據(jù)上述考量因素，對(duì)于某向郭某支付的違約金具體金額予以酌定。關(guān)于郭某要求于某支付未履行向銀行申請(qǐng)辦理抵押貸款的違約金的反訴請(qǐng)求，因于法有據(jù)，故法院亦予以支持，具體數(shù)額根據(jù)證據(jù)以及案件的實(shí)際情況予以酌定。
基于于某未辦理銀行貸款，郭某亦至今未獲得全部房款，郭某要求于某承擔(dān)支付違約金的責(zé)任，系屬合理，法院結(jié)合合同約定以及雙方責(zé)任情況，判決于某向郭某支付未履行向銀行申辦貸款違約金6萬(wàn)元以及承擔(dān)逾期付款違約金100萬(wàn)元。
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)合同法》
第六條 當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。
第八條 依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。
第六十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
第九十三條第二款 當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。
第九十四條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
（五）法律規(guī)定的其他情形。
第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第一百一十四條 當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
第一百二十條 當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》
第六十四條 當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。
當(dāng)事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，或者人民法院認(rèn)為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)查收集。
人民法院應(yīng)當(dāng)按照法定程序，全面地、客觀地審查核實(shí)證據(jù)。
