未經(jīng)買賣雙方簽字中介公司擅自將信息提交完成網(wǎng)簽如何定性？是否構(gòu)成對(duì)出賣人的欺詐？
買方逾期支付首付款、賣方拒絕出售，房屋買賣合同該解除還是繼續(xù)履行？
——岳某與吳某房屋買賣合同糾紛案法律解析
供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部(授權(quán)發(fā)表)
來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫（18-046-1總第257）
【關(guān)鍵詞】
房屋買賣合同糾紛 網(wǎng)簽 遲延履行 逾期付款 違約 繼續(xù)履行 拒絕出賣 承租人優(yōu)先購買權(quán) 約定違約金 調(diào)整違約金 解除合同
【要點(diǎn)提示】
網(wǎng)簽是指交易雙方簽訂合同后到房地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案并公布在網(wǎng)上，目的是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化，防止“一房多賣”。未經(jīng)買賣雙方簽字中介公司擅自將信息提交完成網(wǎng)簽屬違規(guī)操作，但難以認(rèn)定欺詐。
【當(dāng)事人信息】
原告：岳某（買受人/甲方）
被告：吳某（出賣人/乙方）
第三人：某經(jīng)紀(jì)公司（經(jīng)紀(jì)公司/中介機(jī)構(gòu)/丙方）
【案情簡介】
2016年9月8日，岳某與吳某在經(jīng)紀(jì)公司居間下簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定由岳某購買登記在吳某名下的坐落于北京市順義區(qū)涉案房屋，成交價(jià)格48萬，家具等其他費(fèi)用39萬，房屋已設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為交通銀行，出賣人應(yīng)于2016年10月31日前辦理抵押注銷手續(xù)；第五款約定出賣人已將該房屋出租，承租人已放棄優(yōu)先購買權(quán)。首付款為25萬元，支付首付款的時(shí)間或條件為網(wǎng)簽過后三個(gè)工作日，剩余款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)于過戶當(dāng)天支付。
同日，三方簽訂《居間服務(wù)合同》，約定甲（吳某）、乙（岳某）雙方委托丙方（某經(jīng)紀(jì)公司）辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)。同時(shí)買賣雙方簽署《存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》，約定總房價(jià)款為87萬元。吳某同時(shí)簽署一份《關(guān)于如實(shí)陳述交易信息的聲明》，保證房屋處于出租狀態(tài)的，承租人已放棄優(yōu)先購買權(quán)。
同日，吳某（甲方）、岳某（乙方）及某經(jīng)紀(jì)公司（丙方）簽訂一份《補(bǔ)充協(xié)議》，...第二條付款方式及房屋交付約定：乙方于2016年9月8日向甲方支付定金5萬元，甲方應(yīng)在簽署本協(xié)議后60日內(nèi)向該房屋的原貸款機(jī)構(gòu)預(yù)約一次性提前還款，并應(yīng)于該貸款機(jī)構(gòu)通知提前還款之日（并不遲于2016年10月31日）將其原貸款一次性還清。乙方應(yīng)于網(wǎng)簽過后3個(gè)工作日將首付款25萬元（含前期支付全部定金5萬元）支付甲方。甲方應(yīng)在提前還貸后，辦理完解除抵押登記手續(xù)。甲乙雙方在甲方辦理完畢解抵押登記手續(xù)之后3個(gè)工作日內(nèi)共同辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。甲方同意在過戶當(dāng)天將房屋交付乙方。甲乙雙方于房屋交付當(dāng)日自行辦理物業(yè)交割，丙方陪同。剩余款項(xiàng)62萬元，乙方承諾在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)辦理完畢當(dāng)日支付給甲方。第四條違約責(zé)任第1款約定：甲乙雙方任何一方遲延履行本補(bǔ)充協(xié)議第二條約定義務(wù)的，遲延在30日內(nèi)，每遲延一日違約方需向守約方支付二百元整的違約金；第2款約定甲方拒絕將該房屋出售給乙方或者提高房屋交易價(jià)格的視為甲方違約，甲方應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起五個(gè)工作日內(nèi)以相當(dāng)于該房屋總價(jià)款的20%向乙方支付違約金；丙方收取乙方的所有費(fèi)用不予退還，由甲方直接賠付乙方；第3款約定乙方遲延履行本補(bǔ)充協(xié)議第二條約定的義務(wù)超過30日視為乙方違約，乙方應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起五個(gè)工作日內(nèi)，以相當(dāng)于該房屋總價(jià)款的20%向甲方支付違約金，乙方向甲方已支付的全部款項(xiàng)沖抵違約金，多退少補(bǔ)。第六條約定本協(xié)議與《北京市存量房屋買賣合同》發(fā)生沖突，以本協(xié)議為準(zhǔn)。
上述合同文本簽訂后，岳某于2016年9月8日當(dāng)天支付吳某5萬元定金。某經(jīng)紀(jì)公司于2016年9月19日為雙方辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)。岳某于2016年9月20日左右收到某經(jīng)紀(jì)公司告知已辦理完網(wǎng)簽；吳某稱某經(jīng)紀(jì)公司一直未告知其辦理網(wǎng)簽的時(shí)間。2016年10月10日，岳某將剩余的20萬元首付款支付到吳某于交通銀行的銀行賬戶內(nèi)用于償還抵押貸款，該房屋的抵押權(quán)解除。
2017年1月4日，吳某向岳某提出拒絕出售涉訴房屋。岳某后以吳某構(gòu)成違約為由向法院提起訴訟，要求繼續(xù)履行雙方的《北京市存量房屋買賣合同》及其《補(bǔ)充協(xié)議》，過戶并交付。
【法院判決】
【后文揭秘...】
【案件解析】
一、未經(jīng)買賣雙方簽字中介公司擅自將信息提交完成網(wǎng)簽如何定性？是否構(gòu)成對(duì)出賣人的欺詐？
網(wǎng)簽是指交易雙方簽訂合同后到房地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案并公布在網(wǎng)上，目的是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化，防止“一房多賣”。網(wǎng)簽是房地產(chǎn)管理部門為規(guī)范房地產(chǎn)交易行為的一種行政管理行為。
本案中，買賣雙方在《居間服務(wù)合同》中明確約定委托居間方辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)，故網(wǎng)簽手續(xù)應(yīng)由某經(jīng)紀(jì)公司辦理。吳某稱，岳某在履行合同的過程中存在嚴(yán)重的欺詐行為，在其沒有在場同意的情況下，岳某和第三人經(jīng)紀(jì)公司辦理網(wǎng)簽手續(xù)，吳某對(duì)于網(wǎng)簽合同沒有簽字確認(rèn)，違反了合同約定。法院認(rèn)為，某中介公司在辦理的過程中在買賣雙方未簽字的情況下即擅自將網(wǎng)上信息提交完成，屬于某中介公司違規(guī)操作，但法院難以據(jù)此認(rèn)定岳某在網(wǎng)簽的過程中對(duì)吳某有欺詐行為。故吳某主張?jiān)滥车脑擁?xiàng)違約行為難以認(rèn)定。
二、買方逾期支付首付款、賣方拒絕出售，房屋買賣合同該解除還是繼續(xù)履行？
【詳見后文解析...】
三、租賃關(guān)系成立于買賣關(guān)系之后，惡意承租人是否可主張行使優(yōu)先購買權(quán)？
【詳見后文解析...】
四、在判決房屋買賣合同繼續(xù)履行情況下，法院如何調(diào)整、酌減違約金數(shù)額？
【詳見后文解析...】
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第六十條
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
（原創(chuàng)文章，非經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載）
