款項是否支付舉證責任在誰？是否影響當事人對涉案房屋及院落拆遷利益的分配？
農(nóng)村宅基地使用權及房屋買賣合同無效，并不當然導致相應拆遷利益分配方案無效!
---張某與馬某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案(二審)法律解析
供稿│易居房產(chǎn)律師團隊研究部(授權發(fā)表)
來源│易居房產(chǎn)律師團隊案例研究庫（18-041-3總第252）
【關鍵詞】
農(nóng)村房屋買賣 農(nóng)村房屋買賣合同 拆遷利益 拆遷利益分配 農(nóng)村宅基地使用權 農(nóng)村宅基地使用權買賣 住宅房屋拆遷安置補償 宅基地區(qū)位補償款 房屋補償款 房屋重置成新價 確認宅基地及房屋買賣合同無效 返還購房款 賠償房屋增值損失
【要點提示】
在合同中已經(jīng)明確注明收到款項的情況下，款項接收方未提供直接明確的證據(jù)予以證明該筆款項并未支付，法院對否認收到款項的抗辯意見不予支持。結合本文案例，退一步說，即使該筆款項并未實際支付，亦無礙于雙方當事人對涉案房屋及院落拆遷利益的分配。
【當事人信息】
原告（被上訴人）：馬某
被告（上訴人）：張某
【案情簡介】
2010年3月5日，馬某與張某在馬×見證下簽訂農(nóng)村宅基地使用權買賣合同，約定：張某將訴爭某中街11號的宅基地（東鄰馬×，西鄰劉×，南鄰街道，北鄰街道）的使用權出售給馬某興建住房，總房款為70萬元，馬某以現(xiàn)金形式支付給張某；如果因張某原因造成反悔及糾紛，張某自愿賠償馬某5倍違約金，即350萬元；建房后張某不得干涉馬某使用，該宅基地建房成本由馬某負擔；此院如遇拆遷，雙方各占全部補償?shù)?0%，包括回遷房及現(xiàn)金。另，該份合同有注明：此院購房款柒拾萬元，張某已收。同日，馬某與張某簽訂委托書一份，約定：因張某長期在外地，本人委托馬某負責在本宅基地上建造房屋及后續(xù)處理事宜，如遇拆遷由馬某全權處理；此委托書如遇其他委托書發(fā)生沖突時，以此委托書為準。另，房屋買賣合同與委托書簽訂時，張某的戶籍地為訴爭某中街11號號院，且11號院原有五間老北房。后馬某在11號院內(nèi)五間老房的南側投資新建兩排正房。
因新機場建設涉及拆遷，2015年7月9日，11號院的產(chǎn)權人被確認為張某、張某某，11號院的宅基地面積為555.54平方米，建筑面積為378.39平方米（其中五間老房的建筑面積為73.83平方米，馬某所新建住房的建筑面積為304.56平方米）。2015年7月31日，11號院被分為2戶，張某所在戶的建筑面積為189.20平方米、宅基地面積為277.78平方米，張某某所在戶的建筑面積為189.19平方米、宅基地面積為277.76平方米。后，張某、張某某作為涉案宅基地及房屋的產(chǎn)權人與首都機場集團公司簽訂住宅房屋拆遷安置補償協(xié)議以及住宅房屋拆遷安置補償協(xié)議（補充協(xié)議）。根據(jù)協(xié)議：張某享有的拆遷補償款項如下：宅基地區(qū)位補償款832151元、房屋補償款276248元（含房屋重置成新價96508元、房屋裝修附屬物定額補償179740元）、拆遷補助及獎勵437582元（含未建房獎勵、資源節(jié)約和垃圾減量獎勵、工程配合獎勵、房屋周轉費、搬家補助費、棄樓款等）；張某某享有的拆遷補償款項如下：宅基地區(qū)位補償款832121元、房屋補償款276235元（含房屋重置成新價96504元、房屋裝修附屬物定額補償179731元）、拆遷補助及獎勵447571元（含未建房獎勵、資源節(jié)約和垃圾減量獎勵、工程配合獎勵、房屋周轉費、搬家補助費、棄樓款等）。根據(jù)協(xié)議確定的200平方米的定向安置房選房指標，張某選購期房三套，面積近200平方米（價值905259元）；張某某選購期房三套，面積近200平方米（價值893068元）。
馬某要求張某支付拆遷利益時張某拒絕。后馬某得知自己非村民，按相關法律規(guī)定，與張某簽訂的合同應為無效。馬某出資70萬元購買宅基地與房屋并新建房屋損失巨大，但張某取得拆遷利益后對馬某置之不理，馬某遂起訴至法院，請求：1、確認馬某與張某于2010年3月5日簽訂的宅基地及房屋買賣合同無效；2、判令張某返還馬某購房款70萬元；3、判令張某賠償馬某房屋增值損失20萬元；4、判令張某補償馬某拆遷利益的70%，計77萬元。
【法院判決】
1.馬某與張某于2010年3月5日簽訂的宅基地及房屋買賣合同無效；
2.張某給付馬某拆遷利益120萬元；
3.駁回馬某的其他訴訟請求。
【案件評析】
一、非集體經(jīng)濟組織成員與村民就農(nóng)村房屋及宅基地使用權簽訂買賣合同并建房是否有效？
【詳見前文解析...】
二、當事人在宅基地及房屋拆遷之后簽寫的欠條是何性質(zhì)？農(nóng)村房屋及宅基地使用權買賣合同無效，是否影響已達成的相關拆遷利益分配方案的效力？
【詳見前文解析...】
三、款項是否支付舉證責任在誰？是否影響當事人對涉案房屋及院落拆遷利益的分配？
關于雙方當事人所爭議的70萬元購房款是否已經(jīng)支付問題。馬某在庭審過程中主張其已經(jīng)實際支付給張某七十萬元合同款，并提交了合同書、證人邱×的證人證言予以證明，張某亦提交了張某妻子武某與馬某的通話錄音予以反駁。馬某在庭審中亦陳述馬×是七十萬元給付的見證人。然而經(jīng)法院依法對馬×詢問，馬×稱錢沒有當著其面給。另，證人邱×在庭審過程陳述，其借給馬某的30萬現(xiàn)金，部分來源于其母通過銀行轉賬贈與的50萬元，與農(nóng)行出具的賬戶明細單也存在不符情形。法院認為，雖然馬某方對款項來源、給付情形等情況的陳述有不符常理之處，但由于張某在合同中已經(jīng)明確注明收到該筆款項，其亦未提供直接明確的證據(jù)予以證明該筆并未支付，故法院對張某的此點抗辯意見不予支持。退一步說，即使該筆款項并未實際支付，亦無礙于雙方當事人對涉案房屋及院落拆遷利益的分配。
最終，結合馬某出資購買涉案宅基地、在涉案宅基地中出資建造房屋、涉案房屋已經(jīng)被拆遷以及涉案房屋與拆遷利益緊密相連、雙方以欠條形式達成的關于拆遷利益的劃分等事實，法院認為，張某應當按照約定給付馬某120萬元。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
《中華人民共和國物權法》
第一百五十三條 宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。
《中華人民共和國土地管理法》
第八條 城市市區(qū)的土地屬于國家所有。
農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。
第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。
農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。
農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的。依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》
第二條 當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。
沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。
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