網(wǎng)簽合同與實際成交情況不符，賣方拒絕簽字行為正當(dāng)不構(gòu)成違約？！
---張某訴賈某、某房產(chǎn)中介房屋買賣合同糾紛案法律解析
供稿│易居房產(chǎn)律師團隊研究部（授權(quán)發(fā)表）
來源│易居房產(chǎn)律師團隊案例研究庫（18-010-1總第221）
【關(guān)鍵詞】
房屋買賣合同糾紛 網(wǎng)簽 繼續(xù)履行 違約金 購房資質(zhì) 過戶 根本違約 解除合同 延期履行合同
【要點提示】
網(wǎng)簽，系相關(guān)行政部門在民事法律以外自行創(chuàng)設(shè)的備案程序，出賣人有權(quán)要求相關(guān)備案信息與所簽存量房屋買賣合同及補充協(xié)議內(nèi)容相互一致。二手房交易過程中，如果網(wǎng)簽合同文本之重要內(nèi)容與買賣雙方在存量房屋買賣合同及補充協(xié)議中的原有約定存在出入的，賣方拒絕予以簽字的行為系屬正當(dāng)，并不構(gòu)成違約。
【當(dāng)事人信息】
原告：張某（買受人、乙方）
被告：賈某（出賣人、甲方）
第三人：某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司（房產(chǎn)中介、居間人、丙方）
【案情簡介】
2016年1月6日，賈某（甲方）與張某（乙方）雙方簽訂存量房屋買賣合同，約定：1.甲方向乙方出售涉案房屋一套；2.房屋租賃情況為已經(jīng)出租；3.房屋總價款為330萬元；4.乙方應(yīng)于合同簽訂當(dāng)日向甲方支付定金5萬元；5.乙方申辦商業(yè)貸款，擬貸款金額220萬元；6.網(wǎng)簽后且2016年4月15日，乙方通過資金監(jiān)管方式向甲方支付80萬元；7.網(wǎng)簽后且2016年4月30日，乙方通過自行交接方式向甲方支付25萬元；8.乙方因自身原因無法獲得貸款機構(gòu)批準貸款的，乙方繼續(xù)申請貸款，但再次申請貸款獲得批貸函的時間最遲不得超過本合同簽訂后80日；9.甲方應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)轉(zhuǎn)移后且2016年7月31日將房屋交付給乙方；10.本次交易應(yīng)繳納的所有稅、費由乙方全部承擔(dān)；11.甲乙雙方最晚應(yīng)于合同簽訂之日起90日內(nèi)共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；12.因乙方原因致使甲方在合同簽訂之日起120日內(nèi)未能完成房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移且乙方取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的，甲方有權(quán)單方解除合同；13.任何一方未履行合同約定義務(wù)，經(jīng)守約方催告后15日內(nèi)仍未履行義務(wù)，如合同可繼續(xù)履行的甲乙雙方須繼續(xù)履行，違約方須按該房屋成交總價的10%向守約方承擔(dān)違約責(zé)任。
2016年1月6日，賈某（甲方）、張某（乙方）與某房產(chǎn)中介（丙方），三方簽訂補充協(xié)議，約定：1.因標(biāo)的房屋的實際成交價330萬元低于國家相關(guān)管理部門的計稅和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移價格，甲乙雙方共同委托丙方按照房屋總價款350萬元辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的全部相關(guān)手續(xù)；2.甲乙雙方協(xié)商同意，因乙方原因要求簽訂買賣合同后從2016年3月1日起再開始辦理該合同的所有流程及手續(xù)；3.上述日期前導(dǎo)致合同履行延期甲乙丙三方均不承擔(dān)違約責(zé)任，且甲乙雙方不能因此原因解除合同；4.如約定日期后甲乙雙方任何一方仍不能配合辦理手續(xù)，視為延期方違約并按照買賣合同違約規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任；5.丙方已告知延期履行合同存在較大風(fēng)險，甲乙雙方充分理解并自愿承擔(dān)此風(fēng)險，丙方對此不承擔(dān)任何責(zé)任。
2016年1月13日，中央國家機關(guān)房改辦中直機關(guān)房改辦在京中央和國家機關(guān)住房交易辦公室出具在京中央單位已購住房產(chǎn)權(quán)變更登記通知單，同意賈某辦理涉案房屋出售產(chǎn)權(quán)變更登記。
2016年1月6日，賈某出具定金收據(jù)，確認收到定金5萬元；2016年4月15日，賈某簽寫二手房首付款交付確認函，確認收到首付款25萬元；2016年4月22日，張某通過資金監(jiān)管支付80萬元。
張某于2016年4月1日提交購房資格審核，后于2016年4月15日通過審核；某房產(chǎn)中介欲于2016年4月27日提交草擬網(wǎng)簽合同，故組織買賣雙方在草擬網(wǎng)簽合同上簽字，該草擬網(wǎng)簽合同記載房屋的租賃情況為：“未出租；成交價格為315萬元；買受人因自身原因未獲得銀行或公積金管理中心批準的，買受人繼續(xù)申請其他銀行貸款，至貸款批準，其間已發(fā)生的及要產(chǎn)生的各項費用由買受人自行負擔(dān)；自本合同簽訂之日起90日內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；買受人未能在房屋交付之日起九十日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，按照該合同載明的方式處理。”賈某認為草擬網(wǎng)簽合同中關(guān)于房屋狀況、貸款、房屋交付及權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記方面條款與存量房屋買賣合同的內(nèi)容存在沖突。某房產(chǎn)中介稱相關(guān)部門對網(wǎng)簽合同有制式要求，故即使進行修改，也無法做到與存量房屋買賣合同的內(nèi)容完全一致。賈某拒絕在草擬網(wǎng)簽合同上簽字，致使后續(xù)交易進程無法進行。
賈某稱因張某原因?qū)е码p方未能在合同簽訂之日起120日內(nèi)（2016年5月5日前）完成房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移且取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，故其于2016年5月7日向張某發(fā)送解除合同通知。
2016年5月18日，張某起訴至法院，請求：1.要求賈某繼續(xù)履行2016年1月6日簽署的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，交付房屋并接受全部剩余房款；2.賈某支付違約金33萬元。
【法院判決】
一、【后文揭秘...】；
二、駁回原告張某的其他訴訟請求。
【案件解析】
一、網(wǎng)簽合同與實際成交情況不符，出賣人拒絕在草擬網(wǎng)簽合同上簽字，為何不構(gòu)成違約？
網(wǎng)簽，系相關(guān)行政部門在民事法律以外自行創(chuàng)設(shè)的備案程序，且
網(wǎng)簽合同格式條款中的部分內(nèi)容確實對于行政備案而言缺乏實際意義；但是，既然相關(guān)行政部門有此備案要求，那么出賣人即有權(quán)要求相關(guān)備案信息與雙方所簽存量房屋買賣合同及補充協(xié)議相互一致。
本文案例中，居間方某房產(chǎn)中介提供的草擬網(wǎng)簽合同文本，其部分重要內(nèi)容確與雙方在存量房屋買賣合同及補充協(xié)議中的原有約定存在出入，出賣人賈某拒絕予以簽字的行為系屬正當(dāng)，并不構(gòu)成違約。除通過訴訟途徑以外，房屋買賣合同的后續(xù)履約均需以網(wǎng)簽為前提，居間方某房產(chǎn)中介于2015年4月27日即出具了草擬網(wǎng)簽合同，但至出賣人賈某發(fā)送解除合同通知前長時間不能完成應(yīng)有修改；鑒于上述情況，雖然出賣人賈某發(fā)送的通知不能發(fā)生解除合同的效果，但因其此舉事出有因，法院亦不能據(jù)此判定其行為構(gòu)成違約。綜上，對于買受人張某要求出賣人賈某支付違約金的訴訟請求，法院不予支持。
二、過戶期間已屆滿，賣方以買方購房資質(zhì)審核、網(wǎng)簽、付款時間均逾期構(gòu)成根本違約為由要求解除，法院為何仍判決繼續(xù)履行？
【詳見后文解析...】
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第六十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
第一百一十四條 當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
