房管單位不能提供公房相關(guān)檔案資料是否應(yīng)在承租人變更問題上與申請(qǐng)人存在惡意串通承擔(dān)舉證不能責(zé)任？
公房管理單位不能提供變更承租人相關(guān)檔案材料，是否影響法院在確認(rèn)公有住房租賃合同無效糾紛中的判定？
——張1等與張2等確認(rèn)合同無效糾紛（二審）案法律解析
【關(guān)鍵詞】
公房承租人 確認(rèn)公有住房租賃合同無效 惡意串通 檔案材料 訴訟時(shí)效 確認(rèn)合同無效糾紛 變更公房承租人
【要點(diǎn)提示】
房管單位不僅是租賃合同關(guān)系中的出租人，同時(shí)還是公有住宅的所有人和管理人，應(yīng)當(dāng)依法保留公有住宅房屋租賃合同及其辦理更名手續(xù)時(shí)所需的全部文件。本判例中，由于其他家庭成員在申請(qǐng)人變更公房原承租人時(shí)不在訴爭(zhēng)房屋內(nèi)居住，法院認(rèn)為其在證明申請(qǐng)人與公房管理單位惡意串通上，未能完成最基本的舉證責(zé)任，即證明該單位明知其享有居住權(quán)益仍然不向其征求意見，在此基礎(chǔ)上證明責(zé)任并未轉(zhuǎn)移至房管單位一方。
【當(dāng)事人信息】
原告1：張1（原承租人長(zhǎng)子、上訴人）
原告2：張2（原承租人次子、上訴人）
被告1：張3（申請(qǐng)變更承租人、原承租人之子、被上訴人）
被告2：北京某房投資管理公司（房管公司、被上訴人）
【案情簡(jiǎn)介】
張4夫妻生育子女5名，即張1、張某某、張3、張2、張×1。訴爭(zhēng)房屋原承租人為張1、張2與張3之父張4。1988年5月，張3在訴爭(zhēng)房屋結(jié)婚并一直居住至今。1988年8月，張4去世。后張3將訴爭(zhēng)房屋的承租人變更為自己。
1995年5月1日，張3與房管公司再次就上述房屋簽署了《北京市公有住宅租賃合同》。
張1、張2遂訴至法院，請(qǐng)求：確認(rèn)房管公司與張3于1988年簽署的《北京市公有住房租賃合同》無效。
【法院判決】
一審：駁回張1、張2的訴訟請(qǐng)求。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、管理單位未入戶調(diào)查共同居住人即變更公房承租人，是否可推定其與申請(qǐng)人存在惡意侵害第三人利益的主觀意思聯(lián)絡(luò)？
【詳見上文解析...】
二、房管單位不能提供公房相關(guān)檔案資料是否應(yīng)在承租人變更問題上與申請(qǐng)人存在惡意串通承擔(dān)舉證不能責(zé)任？
（公房承租人變更及租賃合同）簽訂行為系房管公司與張3所為，張1、張2無從知曉；房管公司不僅是租賃合同關(guān)系中的出租人，同時(shí)還是公有住宅的所有人和管理人，應(yīng)當(dāng)依法保留公有住宅房屋租賃合同及其辦理更名手續(xù)時(shí)所需的全部文件。據(jù)此，在惡意串通簽訂合同的事實(shí)認(rèn)知上，張1、張2一方與房管公司、張3一方在此明顯處于信息不對(duì)稱的地位，故不宜要求張1、張2一方證明責(zé)任的證明標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到完全確鑿無疑的程度。然而，張1、張2作為主張事實(shí)的一方，仍然負(fù)有一定程度的證明責(zé)任；張1、張2至少應(yīng)當(dāng)證明房管公司明知其享有居住權(quán)益仍然不向其征求意見。而事實(shí)上，張4去世后，在張1、張2未在訴爭(zhēng)房屋居住的情況下，難以苛責(zé)當(dāng)時(shí)的公房管理單位通過入戶調(diào)查等手段向其了解情況并征求意見。張1、張2未能完成最基本的證明責(zé)任，故證明責(zé)任并未轉(zhuǎn)移至房管公司一方。據(jù)此，房管公司未能提供相關(guān)檔案資料，不論出于主觀故意還是客觀失職，仍不能以此徑直推定房管公司與張3存在惡意串通的行為。
三、公房管理部門對(duì)于相關(guān)檔案材料管理不當(dāng)，性質(zhì)如何認(rèn)定、應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？
【詳見下文解析...】
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)公房承租人變更管理有關(guān)問題的通知》
一、我市直管公房變更承租人必須符合以下條件：原承租人遷出本市或死亡,與原承租人同一戶籍并共同居住兩年以上且無其他住房的家庭成員愿意繼續(xù)履行合同，符合承租條件的其他家庭成員無異議的，可按原承租面積繼續(xù)承租。
