供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
來(lái)源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫(kù)（2017-132）
交付裝修入住6年后合同被判解除，房屋使用費(fèi)該如何計(jì)算？
——范某與程某物權(quán)保護(hù)糾紛（二審）案法律解析
【關(guān)鍵詞】
合同解除 房屋使用費(fèi) 交付 購(gòu)房款 起算時(shí)間 支付期間 評(píng)估鑒定 詢價(jià) 對(duì)價(jià) 約定
【要點(diǎn)提示】
交付、裝修、入住6年后合同被判解除后，房屋使用費(fèi)如何計(jì)算？能否主張從房屋交付之日而非合同解除之日起計(jì)算賠償費(fèi)用？本文案例考慮了以下要素：1.在雙方簽訂的房屋買賣合同解除之前，買受人占有使用涉案房屋屬依約占有、依出賣人主動(dòng)交付占有，即其為合法占有使用涉案房屋，并非侵權(quán)占有；2.房屋買賣合同解除之前，買受人支付對(duì)價(jià)占有房屋，在買受人要求出賣人返還購(gòu)房款訴訟中，生效判決計(jì)算返還購(gòu)房款利息損失起算點(diǎn)亦為雙方解除合同之后；3.買受人與出賣人之間并無(wú)房屋使用費(fèi)的約定。最終，法院判決房屋使用費(fèi)從合同解除之日起計(jì)算支付期間。
【當(dāng)事人信息】
原告：范某（買受人、上訴人）
被告：程某（出賣人、被上訴人）
【案情簡(jiǎn)介】
位于北京市東城區(qū)1601號(hào)房屋系范某名下房產(chǎn)。2006年11月30日，范某與某房地產(chǎn)有限責(zé)任公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》。該合同約定，范某購(gòu)買涉訴房屋，房屋總價(jià)款為2982063元；范某首期支付房屋總價(jià)款的30%，其余房屋價(jià)款向某銀行北京知春路支行借款支付。2009年5月15日，程某（乙方，購(gòu)買方）與范某（甲方，出售方）簽訂《購(gòu)房協(xié)議書》，約定出售價(jià)格為400萬(wàn)元整。
《購(gòu)房協(xié)議書》簽訂后，程某給付范某購(gòu)房首付款150萬(wàn)元，并自2009年6月起代替范某向某銀行北京分行償還住房貸款。2009年5月15日，范某將房屋交付程某。程某對(duì)房屋裝修后入住。2010年5月17日，范某取得涉訴房屋所有權(quán)證。
另，2013年5月22日，程某與范某及案外人陳某、某銀行股份有限公司北京分行、宋某、程某1、程某2房屋買賣合同糾紛一案立案，程某要求判令由程某代范某一次性清償范某與某銀行北京分行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款（綜合）合同》項(xiàng)下的剩余貸款，消滅涉訴房屋上的抵押權(quán)；由范某協(xié)助辦理涉訴房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將涉訴房屋登記至程某名下。經(jīng)審理，一審法院于2014年2月19日依法作出一審判決。后程某不服判決，提起上訴。二審法院于2014年9月4日作出裁定，將案件發(fā)回重審。案件發(fā)回后，一審法院依法另行組成合議庭進(jìn)行審理，并于2015年4月17日判決解除雙方之間簽訂的《購(gòu)房協(xié)議書》；程某給付范某違約金人民幣20萬(wàn)元；程某將涉訴房屋返還給范某，宋某、程某1、程某2承擔(dān)協(xié)助返還義務(wù)。后程某不服判決，提起上訴。二審法院于2015年6月30日作出終審判決駁回上訴，維持原判。
2016年11月24日，程某將涉訴房屋騰空交付范某。
另外，程某于2016年4月起訴范某要求范某補(bǔ)償房屋裝修損失及房屋差價(jià)款等，一審法院于2017年5月判決：范某給付程某房屋裝修損失367795元，并賠償程某房屋差價(jià)損失3342293元。雙方均提起上訴（注:目前二審尚未審理終結(jié)）。程某于2016年11月起訴范某要求返還購(gòu)房款150萬(wàn)元及代為支付的銀行貸款735901元及利息損失。一審法院于2017年2月判決：范某返還程某購(gòu)房款2235901元，并按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算支付自2015年6月30日起至判決生效之日止的利息。雙方均未上訴，該判決已經(jīng)生效。
現(xiàn)在范某又訴至法院，請(qǐng)求：1.請(qǐng)求判令程某向我支付自2009年5月15日至2016年11月24日期間的房屋使用費(fèi)1191000元。
【法院判決】
一審：1.程某給付范某自二〇一五年六月三十日起計(jì)算至二〇一六年十一月二十四日止的房屋使用費(fèi)二十八萬(wàn)四千九百元；2.駁回范某的其他訴訟請(qǐng)求。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
交付裝修入住6年后合同被判解除，法院如何認(rèn)定房屋使用費(fèi)的賠償標(biāo)準(zhǔn)？
合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。根據(jù)查明的事實(shí)，范某與程某于2009年5月15日簽訂的《購(gòu)房協(xié)議書》被人民法院判決予以解除，并判令程某騰退涉訴房屋，程某對(duì)涉訴房屋繼續(xù)占有已沒(méi)有合法依據(jù)。故，范某有權(quán)主張程某支付占用房屋期間的房屋使用費(fèi)。
關(guān)于房屋使用費(fèi)的支付期間問(wèn)題，雙方之間的《購(gòu)房協(xié)議書》于2015年6月30日被解除，此后程某仍占有涉訴房屋，無(wú)法律依據(jù)，故房屋使用費(fèi)起算時(shí)間應(yīng)自2015年6月30日起計(jì)算由程某支付至騰房之日止。雙方均認(rèn)可支付房屋使用費(fèi)的截止日期為2016年11月24日，對(duì)此不存在爭(zhēng)議。范某主張自房屋交付時(shí)起計(jì)算房屋使用費(fèi)，法院從以下幾個(gè)方面考慮未支持：1、在雙方簽訂的房屋買賣合同解除之前，程某占有使用涉案房屋系依約占有、依范某主動(dòng)交付占有，即其為合法占有使用涉案房屋，并非侵權(quán)占有。2、房屋買賣合同解除之前，程某支付對(duì)價(jià)占有房屋，在程某要求范某返還購(gòu)房款訴訟中，生效判決計(jì)算返還購(gòu)房款利息損失起算點(diǎn)亦為雙方解除合同之后。3、范某與程某之間并無(wú)房屋使用費(fèi)的約定，因此，范某主張房屋使用費(fèi)無(wú)合同基礎(chǔ)。
關(guān)于房屋使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，庭審中經(jīng)法院充分釋明，雙方當(dāng)事人均表示不需要對(duì)涉案房屋使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估鑒定，同意由法院詢價(jià)確定。經(jīng)法院向中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行詢價(jià)，雙方當(dāng)事人均認(rèn)可2009年至2012年涉訴房屋的房屋使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月10000元；2012年至2015年涉訴房屋的房屋使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月15000元；2016年至2016年11月24日涉訴房屋的房屋使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月18000元。因此法院認(rèn)可了對(duì)房屋使用費(fèi)2015年按每月15000元，2016年按每月18000元計(jì)算。
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)合同法》
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
, 
