供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊研究部
來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊案例研究庫（2017-119）
能否以及該怎樣對相鄰別墅違法建設(shè)被拆除后修復(fù)施工影響房屋價值進(jìn)行索賠？
——王某與陳某相鄰關(guān)系糾紛（二審）案法律解析
【關(guān)鍵詞】
相鄰別墅 違法建設(shè) 拆除 修復(fù)施工 房屋價值 租金損失 恢復(fù)原狀 因果關(guān)系 舉證責(zé)任 擴(kuò)建
【要點(diǎn)提示】
當(dāng)事人主張鄰居的違法建設(shè)行為導(dǎo)致自家別墅價值降低、地面塌陷、地基開裂、房屋框架變形、房屋抗震標(biāo)準(zhǔn)降低、內(nèi)部裝修受損，應(yīng)就存在上述事實(shí)以及上述事實(shí)與對方的違法建設(shè)行為存在因果關(guān)系承擔(dān)舉證責(zé)任，若無證據(jù)證明自家別墅的價值存在貶損，則其請求不會獲得法院支持。
【當(dāng)事人信息】
原告：王某（上訴人）
被告：陳某（被上訴人）
【案情簡介】
77幢別墅的登記權(quán)利人為王某，陳某自稱原系76幢別墅的權(quán)利人，案外人萬某系78幢別墅的登記權(quán)利人。76幢別墅、78幢別墅均與77幢別墅相鄰。
2011年6月30日，北京市朝陽區(qū)城市管理監(jiān)察大隊作出《限期拆除通知書》，內(nèi)容包括：經(jīng)查，76幢別墅業(yè)主陳某于2009年購房入住，該別墅翻、改、擴(kuò)建情況如下，...總擴(kuò)建面積為432.73平方米。上述房屋翻、改、擴(kuò)建行為未取得合法有效的規(guī)劃審批手續(xù)，屬于違法建設(shè)...。2011年7月14日，北京市朝陽區(qū)城市管理監(jiān)察大隊作出《限期拆除決定書》；2013年6月25日上午9時30分，北京市朝陽區(qū)城市管理綜合行政執(zhí)法監(jiān)察局對76幢別墅的違法建設(shè)房屋實(shí)施強(qiáng)制拆除，并于2013年8月5日下午17時全部拆除完畢。
王某稱陳某自2009年挖地下室...違法建設(shè)行為一直持續(xù)至2013年初。2013年8月，違法建筑被政府拆除后，陳某又開始建設(shè)，建設(shè)行為至少持續(xù)至2013年9月6日。陳某稱違法建設(shè)行為發(fā)生在2009年8、9月份至2010年3月份，違法建筑被拆除后進(jìn)行了一個月的恢復(fù)工作，至2013年9月初恢復(fù)完畢。
王某曾以78幢別墅的擴(kuò)建影響77幢別墅的正常居住進(jìn)而造成租金損失為由起訴，朝陽法院判決萬某賠償王某2010年10月1日至2012年3月31日期間房租損失38萬元。...2013年3月29日，王某以類似理由將萬某再次訴至朝陽法院，要求其賠償77幢別墅2012年4月1日至2012年12月24日期間租金損失，后王某表示其與萬某達(dá)成和解協(xié)議，申請撤回起訴。
另外，王某曾以陳某對76幢別墅進(jìn)行違法建設(shè)侵犯其權(quán)利為由起訴至朝陽法院，要求陳某賠償2010年10月1日至2012年3月31日期間的租金損失39.4萬元，后經(jīng)過兩審，最終法院于2015年12月31日判決陳某賠償王某38萬元。
王某還曾以76幢別墅違法建設(shè)導(dǎo)致其房屋無法出租，違法建筑的持續(xù)存在導(dǎo)致77幢別墅的采光、通風(fēng)、地基安全以及隱私等一直處于被侵害的狀態(tài)為由，起訴陳某至朝陽法院要求陳某賠償2012年4月1日至2012年12月24日的租金損失376966元，該請求經(jīng)過兩審判決均敗訴。
現(xiàn)王某再一次訴至法院，請求：1.陳某賠償自2012年12月25日至2015年4月24日的房租損失126萬元以及房屋價值損失20萬元；2.陳某將77幢別墅南側(cè)院落恢復(fù)原狀；3.陳某拆除76幢別墅的違法建筑。
【法院判決】
一審：駁回王某的全部訴訟請求
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、法院為何不支持王某請求相鄰別墅在違法建設(shè)被拆除前后給自己造成的房屋租金損失？
王某主張相應(yīng)租金損失，應(yīng)就陳某在其主張租金的期間段存在違法建設(shè)行為以及違法建設(shè)行為導(dǎo)致的危險與76幢別墅無法出租存在因果關(guān)系承擔(dān)舉證責(zé)任。
就違法建設(shè)行為持續(xù)至何時雙方陳述不一，王某主張76幢別墅違法建筑拆除前，陳某的違法建設(shè)行為持續(xù)至2013年3月，應(yīng)就此承擔(dān)舉證責(zé)任。王某提交的物業(yè)公司的證明出具于2012年10月22日，且證明所提及的也為裝修施工，該證明不足以證明在2012年12月24日后陳某仍存在違法建設(shè)行為。王某提出陳某的違法建設(shè)行為導(dǎo)致其房屋存在危險性，無法出租，但現(xiàn)有證據(jù)不足以證明陳某的違法建設(shè)行為導(dǎo)致了王某所有的77幢別墅存在安全隱患，更無證據(jù)證明系77幢別墅存在安全隱患導(dǎo)致不能出租。
關(guān)于2013年8月5日76幢別墅違法建設(shè)拆除后，陳某是否進(jìn)行了違法建設(shè)的問題，根據(jù)陳某的陳述以及王某提交的報警視頻可以認(rèn)定至2013年9月6日，陳某對76幢別墅存在施工行為，但從王某提交的強(qiáng)制拆除后76幢別墅的照片以及拆除后進(jìn)行施工的照片看，陳某進(jìn)行施工的行為尚不足以造成77號幢別墅無法出租。另外，王某提交的與案外人的租賃合同的租賃期限自2010年3月1日至2012年3月31日，而本案王某主張的系2012年12月24日之后的租金損失，王某依據(jù)該租賃合同主張損失也缺乏依據(jù)。綜上，法院對王某主張的租金損失不予支持。
二、法院為何未支持業(yè)主對相鄰別墅違法建設(shè)被拆除后的修復(fù)施工影響房屋價值提出的索賠？
法院認(rèn)為，王某主張陳某的違法建設(shè)行為導(dǎo)致76幢別墅價值降低、地面塌陷、地基開裂、房屋框架變形、房屋抗震標(biāo)準(zhǔn)降低、內(nèi)部裝修受損，應(yīng)就存在上述事實(shí)以及上述事實(shí)與陳某的違法建設(shè)行為存在因果關(guān)系承擔(dān)舉證責(zé)任，經(jīng)審理，現(xiàn)王某無證據(jù)證明77幢別墅的價值存在貶損，故法院對該請求不予支持。
三、法院為何未支持業(yè)主對相鄰別墅違法建設(shè)被拆除后的修復(fù)施工，造成自家院落地面塌陷請求予以恢復(fù)原狀的訴請？
法院認(rèn)為,因地面塌陷的原因復(fù)雜，現(xiàn)無證據(jù)證明王某主張的77幢別墅院內(nèi)塌陷與陳某的違法建設(shè)行為存在法律上的因果關(guān)系，因地面塌陷的因果關(guān)系判斷屬于專業(yè)性事項，王某申請鑒定后撤回，故對其訴訟請求不予支持。
【涉案法條】
《中華人民共和國物權(quán)法》
第八十九條 建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。
第九十一條 不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。
《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》
第六條 行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
第十五條 承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨礙；
（三）消除危險；
（四）返還財產(chǎn)；
（五）恢復(fù)原狀；
（六）賠償損失；
（七）賠禮道歉；
（八）消除影響、恢復(fù)名譽(yù)。
以上承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的方式，可以單獨(dú)適用，也可以合并適用。
第二十一條 侵權(quán)行為危及他人人身、財產(chǎn)安全的，被侵權(quán)人可以請求侵權(quán)人承擔(dān)停止侵害、排除妨礙、消除危險等侵權(quán)責(zé)任。
