12月18日，北京市高級人民法院下發(fā)《北京市高級人民法院民一庭關(guān)于妥善處理涉及“3.17新政”的房屋糾紛案件若干問題的的會議紀(jì)要》，該《會議紀(jì)要》有利于北京各級法院準(zhǔn)確理解適用相關(guān)法律規(guī)則、公平審理相關(guān)案件，也有利于指導(dǎo)房屋買賣雙方明確規(guī)則、權(quán)衡利弊、及時有效處理因今年3.17新政引發(fā)的糾紛。實務(wù)君第一時間為大家奉上《會議紀(jì)要》原文，并為大家劃出重點（加粗部分）。
北京市高級人民法院民一庭
關(guān)于妥善處理涉及“3.17新政”的房屋糾紛案件若干問題的會議紀(jì)要
自2017年3月17日后，北京市人民政府陸續(xù)出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控新政策（以下簡稱“3.17新政”）。通過限購、限貸、限售等一系列措施，抑制了房地產(chǎn)價格過快上漲，有效遏制了投資投機性購房，切實保障了廣大人民群眾的居住需求。上述政策在實現(xiàn)促進首都房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的調(diào)控目標(biāo)同時，客觀上對當(dāng)事人在房屋交易中的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生了一定的影響。實踐中，本市法院民事審判庭陸續(xù)受理了一批涉及“3.17新政”的房屋糾紛案件。為正確適用法律、統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)，市高院民一庭召集市一、二、三中院及部分基層法院民庭召開了專題研討會，并與市住建委、規(guī)土委相關(guān)部門協(xié)商，經(jīng)充分深入討論，就該類案件審理中的相關(guān)法律適用問題，形成以下紀(jì)要內(nèi)容：
一、（審理案件基本原則）通過司法手段保障房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效落實，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序，遏制房地產(chǎn)市場投資投機行為，依法保護合法居住需求，嚴(yán)防虛假訴訟。
二、（以往紀(jì)要的配套適用）市高院民一庭于2010年12月、2011年12月、2013年7月先后下發(fā)的《關(guān)于妥當(dāng)審理涉及房貸新政相關(guān)房屋買賣案件的會議紀(jì)要》、《關(guān)于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀(jì)要》、《北京市高級人民法院關(guān)于妥善處理涉及“新國五條”的房屋糾紛案件若干問題的會議紀(jì)要》，對房地產(chǎn)調(diào)控政策中住房限貸、限購、稅收等政策的定性及糾紛的處理提出了具體的指導(dǎo)意見，其處理原則對于涉及“3.17新政”的房屋買賣合同糾紛案件可以參照適用。但本紀(jì)要對相關(guān)問題有特別規(guī)定的除外。
三、（新政性質(zhì)與履行障礙認(rèn)定）“3.17新政”具有公共政策的性質(zhì)，其具體的限貸、限購、限售等措施，對部分房屋買賣合同會造成成本增加或履行不能等障礙。
對于合同訂立后由于“3.17新政”的實施致使合同無法繼續(xù)履行的，屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實現(xiàn)。當(dāng)事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應(yīng)予支持。
對于已經(jīng)過網(wǎng)簽的房屋買賣，原則上不認(rèn)為存在因“3.17新政”導(dǎo)致的履行障礙，但有相關(guān)證據(jù)表明履行存在政策障礙的，法院應(yīng)與相關(guān)行政主管部門核實后予以認(rèn)定。
四、（不構(gòu)成履行障礙合同的處理）確有證據(jù)證明因“3.17新政”導(dǎo)致購房出資的履約成本增加幅度較小，對當(dāng)事人履約能力不構(gòu)成嚴(yán)重影響的，合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，當(dāng)事人一方以此要求解除合同的，不予支持。
因繼續(xù)履行合同增加的購房出資成本的承擔(dān)問題，合同有約定的依合同約定，合同沒有約定或約定不明的，由購買方承擔(dān)。
合同能否繼續(xù)履行的判斷，法院應(yīng)綜合合同履行程度、成本增加比例、買受人資信情況等因素綜合進行考量。
五、（合同解除后的處理）因“3.17新政”原因?qū)е?strong style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;">合同解除后，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款或定金返還給買受人；當(dāng)事人一方要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任或適用定金罰則的，不予支持。
開發(fā)商將規(guī)劃性質(zhì)為商業(yè)辦公類用房出售給個人的，因“3.17新政”原因?qū)е略撋虡I(yè)辦公類用房買賣合同解除的，開發(fā)商主張房屋貶值損失補償?shù)模挥柚С?/strong>。
六、（新政前已簽訂合同的處理）買受人在“3.17新政”實施前已經(jīng)提起訴訟要求辦理房屋過戶登記，符合當(dāng)時的購房政策條件，案件尚未審結(jié)的，對該房屋過戶登記法院可以支持。
當(dāng)事人主張在“3.17新政”相關(guān)政策出臺之前已經(jīng)訂立房屋買賣合同，但不符合“3.17新政”后的購房條件，請求判決繼續(xù)履行合同并辦理房屋過戶登記的，原則上不予支持。但如個案中確存在明顯利益重大失衡情形的，法院應(yīng)函詢相關(guān)行政主管部門意見予以確定。
七、（“連環(huán)買賣”處理原則）買受人以出售己方名下房屋獲得購房資金方式向賣房人購買房屋，因“3.17新政”原因?qū)е缕錈o法出售房屋獲得資金。買受人以此為由請求不承擔(dān)對賣房人的違約責(zé)任，法院不予支持。
八、（規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控政策行為的處理）法院應(yīng)加強對以虛假訴訟方式規(guī)避“3.17新政”的甄別與審查，準(zhǔn)確認(rèn)定當(dāng)事人間真實意圖。經(jīng)審查認(rèn)定構(gòu)成虛假訴訟的，應(yīng)當(dāng)依法判決駁回當(dāng)事人的訴訟請求，并依民事訴訟法相關(guān)規(guī)定進行處罰。
各法院對于在案件審理中發(fā)現(xiàn)的房產(chǎn)交易的違法、違規(guī)行為，應(yīng)當(dāng)及時告知住建、金融、稅務(wù)等相關(guān)部門予以處理；必要時可以有針對性地提出司法建議。
