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出賣人出賣未經(jīng)共有人同意的共有房屋 買受人請(qǐng)求強(qiáng)制履行房屋買賣合同不能得到支持
         發(fā)布者:admin718   發(fā)布時(shí)間:2017/9/22   閱讀:1717次 ;分享到:
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一、案情簡介
原告:劉某。
被告:李某。
被告:陳某。

2010年10月20日,劉某與李某簽訂《房屋買賣合同》約定,劉某購買李某名下的某市某區(qū)幸;▓@1號(hào)樓3單元1802房屋(以下簡稱案涉1802房屋),買賣價(jià)款220萬;劉某于合同簽訂后30日內(nèi)將購房款付至第三方托管單位輝煌擔(dān)保貸款公司;上述房屋買賣價(jià)款付清后五日內(nèi),李某協(xié)助劉某辦理案涉1802房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。合同還對(duì)各自的違約責(zé)任進(jìn)行了約定。2010年11月20日,劉某將220萬元購房款一次性支付至輝煌擔(dān)保貸款公司賬戶內(nèi)。后劉某請(qǐng)求李某協(xié)助辦理案涉1802房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù),李某以其妻子陳某不同意出售該房屋及不予協(xié)助辦理房屋權(quán)屬變更登記為由,拒絕為劉某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證變更手續(xù)。后劉某找到李某之妻陳某協(xié)商房屋權(quán)屬變更過戶手續(xù)。陳某表示,其從未同意李某出售夫妻共同房屋,也從來沒有簽署過同意出售的證明,李某在出售案涉1802房屋時(shí)未經(jīng)過其同意,違反了法律規(guī)定,故不同意協(xié)助辦理該房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。劉某與李某、陳某多次協(xié)商辦理案涉1802房屋權(quán)屬變更登記手續(xù),均未達(dá)成一致意見。故成訟。

2011年6月,劉某起訴至法院稱,其購買案涉1802房屋系善意,在簽訂該房屋的買賣合同時(shí),陳某向中介公司出具了同意出售共有房屋的證明,且其購買該房屋系基于市場價(jià)格,并且還高于周邊的價(jià)格;另外,如果其不能購買該房屋,則由于限購政策導(dǎo)致其無法再購買房屋。故請(qǐng)求法院判令強(qiáng)制李某、陳某履行《房屋買賣合同》,由李某、陳某協(xié)助辦理案涉1802房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。

李某辯稱,其在出售案涉1802房屋時(shí)確實(shí)未經(jīng)過其妻子陳某的同意,而其所出具的陳某同意出售的證明系房屋中介機(jī)構(gòu)的某員工代替所簽。在陳某不同意履行《房屋買賣合同》的情況下,請(qǐng)求法院駁回劉某的訴訟請(qǐng)求。

陳某辯稱,其與李某系夫妻,案涉1802房屋系雙方共同財(cái)產(chǎn),按照法律規(guī)定,出售該共有房屋,應(yīng)征得夫妻雙方的明確同意。李某在出售該房屋時(shí)并未征得其同意,故其不同意李某出售案涉1802房屋,請(qǐng)求駁回劉某的訴訟請(qǐng)求。 一審法院又查明,陳某與李某系夫妻,二人于2002年共同出資購買了案涉1802房屋,該房屋登記在李某名下。在《夫妻同意出售房屋證明》上的“陳某”簽名系中介公司的某員工代簽。劉某對(duì)于陳某姓名系代簽的事實(shí)并不知情。案涉1802房屋在2010年10月出售時(shí)的市場價(jià)約為210萬元。

二、法院裁判情況

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為,劉某與李某簽訂《房屋買賣合同》時(shí),劉某基于信賴?yán)钅呈前干?802房屋國有土地使用權(quán)證及房屋產(chǎn)權(quán)證上的登記權(quán)利人,且在簽訂《房屋買賣合同》時(shí)李某的配偶陳某也出具同意銷售的證明,故其信賴?yán)钅秤袡?quán)處分案涉1802房屋,對(duì)此沒有任何過錯(cuò);而經(jīng)查明,劉某所購買的案涉1802房屋在簽時(shí)同周邊同類型房屋的出售價(jià)格是一致的,且略高于周邊同類型房屋的價(jià)格,因此并不存在劉某同李某串通損害陳某利益的情形存在。基于此,在李某作為該房屋的登記權(quán)利人同劉某簽訂《房屋買賣合同》時(shí),劉某是善意的,且合同所約定的對(duì)價(jià)也是合理的,故《房屋買賣合同》系李某與劉某的真實(shí)意思表示,且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,合法有效。至于劉某請(qǐng)求李某、陳某繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求,經(jīng)查明,李某在出售案涉1802房屋時(shí),系偽造了陳某的簽名,而在本案訴訟過程中,陳某明確表示不同意出售案涉1802房屋,根據(jù)物權(quán)法第九十七條“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外”的規(guī)定,在陳某作為案涉1802房屋共同共有權(quán)人的情況下,要想繼續(xù)履行《房屋買賣合同》,實(shí)現(xiàn)該共有房屋的物權(quán)變動(dòng),必須取得該房屋共有權(quán)利人陳某的同意。鑒于陳某在本案中明確表示不同意出售案涉1802房屋,故劉某主張繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求,不符合上述物權(quán)法規(guī)定的條件,不予支持。至于在合同有效且不能履行情況下劉某的權(quán)益保護(hù)問題,劉某可以變更訴訟請(qǐng)求,要求解除合同并請(qǐng)求房屋出賣人李某承擔(dān)違約責(zé)任,對(duì)此,在法院已經(jīng)向劉某明確釋明其可變更訴訟請(qǐng)求的情況下,劉某仍堅(jiān)持其原來的訴訟請(qǐng)求,拒絕變更訴訟請(qǐng)求,故對(duì)劉某在本案中要求李某、陳某繼續(xù)履行案涉《房屋買賣合同》、協(xié)助辦理房屋權(quán)屬變更登記的訴訟請(qǐng)求,予以駁回。據(jù)此,一審法院判決,駁回劉某的訴訟請(qǐng)求。 該案判決后,劉某并未上訴。該案判決已生效。

三、主要觀點(diǎn)和理由

對(duì)于本案《房屋買賣合同》的效力,在當(dāng)前形勢(shì)下,司法實(shí)務(wù)界已經(jīng)基本上形成了共識(shí),本案《房屋買賣合同》是合法有效的。但是,對(duì)于買受人主張繼續(xù)履行該買賣合同的訴訟請(qǐng)求能否獲得支持,在實(shí)務(wù)中則存在不同的處理意見。

一種意見認(rèn)為,既然《房屋買賣合同》有效,而有效的合同具有法律拘束力,買受人請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的,人民法院應(yīng)判決強(qiáng)制履行。則本案劉某關(guān)于繼續(xù)履行、要求李某和陳某協(xié)助辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)的訴訟請(qǐng)求應(yīng)獲得支持。

另一種意見認(rèn)為,本案《房屋買賣合同》能否獲得繼續(xù)履行,應(yīng)取決于其共有權(quán)人陳某的意思。進(jìn)一步而言,雖然李某在簽訂《房屋買賣合同》時(shí)并未取得完全的處分權(quán),但如果在辦理該房屋房產(chǎn)權(quán)屬變更登記時(shí)取得了共有權(quán)人陳某的完全同意,則案涉1802房屋就可以完成物權(quán)變動(dòng);在此情況下劉某的訴訟請(qǐng)求可以獲得支持。如果案涉1802房屋的共有權(quán)人陳某不同意該房屋的買賣,則由于陳某并未取得該房屋的完全處分權(quán),根據(jù)物權(quán)法第九十七條的規(guī)定,該房屋并不能實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)。而本案中對(duì)于劉某請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的訴請(qǐng),鑒于案涉1802房屋的共有權(quán)人陳某并不同意出賣,且其明確表示不予協(xié)助辦理該房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù),故本案不能支持劉某關(guān)于繼續(xù)履行的訴訟請(qǐng)求。

我們認(rèn)為,第二種處理意見更為妥當(dāng)一些,主要理由在于:

首先,對(duì)于在訴訟中一方當(dāng)事人請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的,應(yīng)當(dāng)符合合同法關(guān)于繼續(xù)履行的條件。合同法第一百一十條的規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的,對(duì)方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事實(shí)上不能履行;(二)債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者強(qiáng)制履行費(fèi)用過高;(三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。”而在本案中,鑒于案涉1802房屋系李某與陳某的夫妻共同共有財(cái)產(chǎn),因此,劉某的訴訟請(qǐng)求能否獲得支持,需要考察該訴訟請(qǐng)求是否符合共有物處分的相關(guān)法律規(guī)定或該房屋共有人之間的約定。對(duì)此,物權(quán)法第九十七條對(duì)于共有物處分的條件規(guī)定:“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外。”因此,在本案案涉1802房屋共有權(quán)人陳某并不同意出售該房屋的情況下,李某作為共有權(quán)人之一對(duì)案涉1802房屋的處分不符合上述法律規(guī)定“全體共同共有人同意”的條件;進(jìn)一步,在劉某的訴訟請(qǐng)求不符合上述法律規(guī)定條件的情況下,則其訴訟請(qǐng)求不能成立,應(yīng)予駁回。

其次,城市房地產(chǎn)管理法第三十八條第(四)項(xiàng)規(guī)定,未經(jīng)其他共有人書面同意,不得轉(zhuǎn)讓共有房地產(chǎn)。對(duì)該強(qiáng)制性規(guī)范的法律性質(zhì),目前的共識(shí)是,該規(guī)范屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)范,即共有人之一的登記權(quán)利人違反該規(guī)定所引起的法律后果是,登記部門在房屋買賣合同當(dāng)事人申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記時(shí),如果經(jīng)審查發(fā)現(xiàn),登記權(quán)利人出賣共有物并沒有得到其他共有權(quán)人的同意,則登記部門根據(jù)上述規(guī)定不予辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記手續(xù)。而人民法院在審理當(dāng)事人關(guān)于繼續(xù)履行的訴訟請(qǐng)求時(shí),應(yīng)根據(jù)上述城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,同登記部門的管理實(shí)踐保持一致。因此,對(duì)于本案劉某的訴訟請(qǐng)求,人民法院予以駁回,也同城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定保持了銜接。

再次,對(duì)于本案所涉及的情形,從深層次來看,實(shí)質(zhì)上涉及房屋的真正權(quán)利人的物權(quán)利益保護(hù)和善意買受人的合理信賴?yán)姹Wo(hù)二者之間的平衡,即真正的權(quán)利人所代表的是一種物權(quán)人的靜態(tài)利益,而房屋買受人的權(quán)利則代表著一種交易安全保護(hù)的動(dòng)態(tài)利益,在二者沖突的情況下,應(yīng)注意實(shí)現(xiàn)二者之間的平衡。對(duì)此,在房屋買賣合同有效的情況下,一方面,買受人可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任,賠償其基于有效合同履行可以獲得的利益,在此情況下,其基于交易安全上的利益則得到了保護(hù);另一方面,如果房屋買受人請(qǐng)求強(qiáng)制履行買賣合同,而共有人不同意出售,則不能實(shí)現(xiàn)房屋的物權(quán)變動(dòng),在此情況下物權(quán)的靜態(tài)利益則受到保護(hù)。在上述既保護(hù)了買受人的交易安全利益,又保護(hù)了共有物權(quán)人利益的情況下,對(duì)于本案所涉劉某繼續(xù)履行的請(qǐng)求,人民法院予以駁回,能夠較好地實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人之間靜態(tài)利益和動(dòng)態(tài)利益的平衡。

綜上,對(duì)于本案劉某請(qǐng)求繼續(xù)履行合同、由陳某和李某協(xié)助辦理房屋權(quán)屬變更登記的訴訟請(qǐng)求,由于案涉1802房屋的共有權(quán)人陳某的不同意,故劉某的訴訟請(qǐng)求不符合法院判決強(qiáng)制履行的“法律上或者事實(shí)上能夠履行”的要求,故該訴訟請(qǐng)求不能獲得支持。

當(dāng)然,對(duì)于本案劉某的權(quán)益保護(hù)來說,在一審訴訟中,法院可以向其釋明,告知其在人民法院認(rèn)定《房屋買賣合同》有效的情況下,應(yīng)變更訴訟請(qǐng)求為請(qǐng)求解除《房屋買賣合同》及要求房屋出賣人承擔(dān)債務(wù)不能履行的違約責(zé)任。

而本案法院已經(jīng)向劉某進(jìn)行了釋明,但是劉某明確表示不變更訴訟請(qǐng)求,在此情況下,法院的處理是正確的。

四、最高人民法院民一庭傾向性意見

出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合物權(quán)法第九十七條規(guī)定的條件或者共有人約定的條件,在房屋買賣合同有效的情況下,買受人請(qǐng)求履行房屋買賣合同,其他共有人不同意出賣該共有房屋,并表示不予協(xié)助辦理該房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)的,人民法院應(yīng)駁回買受人關(guān)于繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求。


(執(zhí)筆人最高人民法院民一庭仲偉珩)
《民事審判指導(dǎo)與參考》(總第57輯,2014年第1期),人民法院出版社 2014年7月版P149-153
 

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