樓市新政出臺后，提高了第二套房貸的首付比例(由原來的首付30%提高到60%)，導致的買方無力支付房款能解除合同嗎？
上海市建緯(深圳)律師事務所戴維律師告訴記者，這種情況在律師界存在重大分歧。有律師認為：如果買方因為第二套房首付比例提高而要求退房，買方也可以適用“情勢變更原則”解除合同。還有律師認為，應該具體問題具體對待，如果房子較貴，增加的首付款較多，買方確實無力承擔的，也應可判解除合同。
他自己傾向于認為，國家“房產(chǎn)調(diào)控政策”的出臺雖然是一種非商業(yè)風險，但可以預見。政府多次表態(tài)將出臺嚴厲調(diào)控政策。國八條明確指出，二套房貸首付比例不低于60%，地產(chǎn)新政不屬于“情勢變更”情形。
為了防止糾紛發(fā)生，預防是最好的方式，如果非得到糾紛發(fā)生再去解決，那就比較麻煩了。所以在購房前，要做好預防，例如認購書的簽訂，一定要小心，要不要簽認購書，怎么簽認購書，這些都是需要注意的。
認購書內(nèi)容不明確容易引發(fā)購房合同糾紛 近日，網(wǎng)友李女士咨詢：買房子前與開發(fā)商簽訂了購房認購協(xié)議，開發(fā)商要求交納1萬元的定金!協(xié)議上說，如果不買這個房子了，不交首付了，這個錢就不退還了，開發(fā)商還能把房子賣給別人!李女士很是不解，房子不買了，這個錢我就不能拿回來了嗎？
有的購房者認為房屋認購書只是確定購買意向，而非正式的購房合同，經(jīng)常草率地在認購書上簽了字，結(jié)果讓自己陷入了購房上的被動。買房必須要簽認購書嗎？認購書有沒有法律效力？如果簽應注意什么？繳納的定金可以退嗎？這是很多網(wǎng)友不解的。就此，記者采訪了有關法律人士。
未必非簽認購書
律師事務所周艷律師稱，目前法律法規(guī)中對房屋認購書沒有特別的說明，也沒有買房前必須簽訂認購書的法律規(guī)定。從合同法的角度來說，房屋認購書屬于合同要約的范疇，而非房屋買賣合同。
可以說，簽訂認購書并非買房過程中的必經(jīng)程序。按照有關法律規(guī)定，只要商品房取得了預(銷)售許可證，購房者就可以與開發(fā)商簽訂正式的商品房買賣合同。因此，建議購房者最好直接與開發(fā)商簽訂正式買房合同。
認購書有法律效力
認購書究竟屬于什么性質(zhì)的文件？應該具備哪些內(nèi)容？是否有法律效力？依據(jù)現(xiàn)行的《武漢市商品房認購書》范本規(guī)定，認購書必須包含以下三項內(nèi)容：將來要簽訂的《武漢市商品房買賣合同》全部內(nèi)容；當事人做出的在將來某個條件具備時簽訂購房合同的承諾；如在某個條件具備時不簽訂購房合同，“認購書”的當事人應承擔違約責任。然而，時下開發(fā)商出具的認購書多數(shù)僅有后兩項，對“將來要簽訂的購房合同所有內(nèi)容”一項卻鮮有涉及。此外，認購書中涉及的預付款項也應表述為“訂金”，而絕非需要履行購房合同所有條款的“定金”。而且，認購書通常還要雙方簽字蓋章。
“具備上述內(nèi)容及形式后，尤其是認購書中約定了買賣雙方具體的權(quán)利義務后，一般說來，認購書就其表述的內(nèi)容具有了一定的約束力，并具備了相應的法律效力，只要其內(nèi)容不違反法律規(guī)定，且買受人所購物業(yè)(樓盤)的法律手續(xù)齊備(五證齊全)，該認購書一般具有一定的法律效力。”
